Mieterhöhung

Vorlage:Hinweisbaustein Eine Mieterhöhung im Laufe eines Mietverhältnisses kann verschiedene Gründe haben. So wird einem Vermieter zum Beispiel das Recht zu einer Mieterhöhung eingeräumt, um die Miete an eine allgemeine Mietpreissteigerung anzupassen. Aber auch Modernisierungsmaßnahmen können ein Grund für eine Mieterhöhung sein. Dies führte insbesondere seit den 1950er Jahren in Deutschland immer wieder zu politischen Auseinandersetzungen.<ref name="spiegel-46266070">{{#invoke:Vorlage:Literatur|f}}{{#if:| Zitat: {{

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Rechtliche Lage

Die Vertragsparteien können bei Wohnraum gemäß {{#switch: juris

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}}{{#if: 557||^{[Paragraf fehlt]}}}{{#if: bgb||^{[Gesetz fehlt]}}} Abs. 1 BGB im laufenden Mietverhältnis eine Mieterhöhung vereinbaren. Zu Beginn des Mietverhältnisses kann die künftige Änderung der Miethöhe als Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart werden. Ohne Vereinbarung kommt eine Mieterhöhung nach {{#switch: juris

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}}{{#if: 573||^{[Paragraf fehlt]}}}{{#if: BGB||^{[Gesetz fehlt]}}} Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Der Vermieter benötigt für sein Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die Zustimmung des Mieters. Unter Einhaltung der gesetzlichen Voraussetzungen kann er diese Zustimmung verlangen und diese einklagen. Solch eine Klage kann erhoben werden, wenn der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens nicht zugestimmt hat. Der Vermieter hat ab diesem Zeitpunkt drei Monate Zeit die Klage zu erheben ({{#switch: juris

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Das Mieterhöhungsverlangen muss in Textform gestellt und begründet werden ({{#switch: juris

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Bezugnahme auf den Mietspiegel; ein Mietspiegel braucht dem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt zu werden<ref>BGH, Urteil vom 11. März 2009, Az. VIII ZR 74/08, Volltext.</ref>
Auskunft aus einer Mietdatenbank, wobei momentan keine solche Mietdatenbank existiert (Stand: August 2024)<ref>BeckOK BGB/Schüller, 71. Ed. 1.8.2024, BGB § 558e Rn. 3.</ref>
Ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen; lässt der Vermieter in Bezug auf die Mieterhöhung ein Sachverständigengutachten anfertigen, so kann er diese Kosten nicht den Mietern auferlegen<ref>Landgericht Mainz, Beschluss vom 20. Januar 2004, 3 T 16/04</ref>
Verweis auf die Miethöhe von mindestens drei vergleichbarer Wohnungen

Mit einer so erfolgten Begründung steht die ortsübliche Vergleichsmiete aber noch nicht fest. In einem Gerichtsprozess muss diese noch selbstständig mit den zugelassenen Beweismitteln bewiesen werden.<ref>Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 558b Rn. 97.</ref> Lediglich bei einem qualifizierten Mietspiegel nach {{#switch: juris

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Beinhaltet das Mietverhältnis keinen Wohnraum (z. B. Gewerbeimmobilie) gelten diese gesetzlichen Bestimmungen nicht. Der wesentliche Unterschied hinsichtlich einer Mieterhöhung ist, dass bei Wohnraum die Möglichkeiten einer zeitlichen Befristung stark eingegrenzt sind. Wohnraum kann dann nur aus wichtigem Grund, Gewerbeimmobilien prinzipiell aber auch zum Zwecke der Mieterhöhung gekündigt werden. Die Schutzvorschriften für Wohnraum sind weitaus strenger. Allerdings sind diese Vorschriften nach {{#switch: juris

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Ortsübliche Vergleichsmiete

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→ Haupt{{#if:|seite|artikel}}: [[{{{2}}}{{#if: ||{{{titel2}}}}}]]{{#if: |{{#ifexist:{{{3}}}| und [[{{{3}}}{{#if: ||{{{titel3}}}}}]]|}}|}}

|{{#if: |{{#ifexist:{{{3}}}|

→ Haupt{{#if:|seite|artikel}}: [[{{{3}}}{{#if: ||{{{titel3}}}}}]]

|}}|}}|}}|}}|}}|Einbindungsfehler: Die Vorlage Hauptartikel benötigt immer mindestens ein Argument.}}

Nach den gesetzlichen Vorschriften kann der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete fordern. In {{#switch: juris

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Kappungsgrenze

Eine zweite Begrenzung stellt die sogenannte Kappungsgrenze dar. Nach dieser dürfen gemäß {{#switch: juris

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}}{{#if: 558||^{[Paragraf fehlt]}}}{{#if: bgb||^{[Gesetz fehlt]}}} Abs. 3 BGB die Mieterhöhungen innerhalb von 3 Jahren 20 % der vor der Mieterhöhung bestehenden Bestandsmiete nicht überschreiten.

Seit der Mietrechtsreform im Jahr 2013 besteht für die Bundesländer die Möglichkeit, in besonders festzulegenden Gebieten, in welchen die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum kritisch ist, die Mieterhöhung auf 15 % zu begrenzen (Änderung des {{#switch: buzer

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Bei Mieterhöhungen aufgrund einer vereinbarten Staffel- ({{#switch: juris

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}}{{#if: 557a||^{[Paragraf fehlt]}}}{{#if: bgb||^{[Gesetz fehlt]}}} BGB) oder Indexmiete ({{#switch: juris

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}}{{#if: 557b||^{[Paragraf fehlt]}}}{{#if: bgb||^{[Gesetz fehlt]}}} BGB) sind die Einschränkungen der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie der Kappungsgrenze nicht anzuwenden.

Eine Mieterhöhung ist nur mit Zustimmung des Mieters möglich. Um die Berechtigung der Mieterhöhung zu prüfen, steht ihm eine Überlegungsfrist zu: der Monat, in dem ihm das Erhöhungsverlangen zugeht, und die beiden folgenden Monate ({{#switch: juris

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}}{{#if: 558b||^{[Paragraf fehlt]}}}{{#if: bgb||^{[Gesetz fehlt]}}} BGB). Der Mieter kann innerhalb dieser Zeit auch das Mietverhältnis mit einer Frist von zwei weiteren Monaten schriftlich kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein ({{#switch: juris

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}}{{#if: 561||^{[Paragraf fehlt]}}}{{#if: bgb||^{[Gesetz fehlt]}}} Abs. 1 BGB). Dieses Sonderkündigungsrecht gilt auch bei befristeten Mietverträgen.

Kündigt der Mieter nicht, stimmt er aber auch der verlangten Erhöhung nicht – oder nur teilweise – zu, hat der Vermieter anschließend drei Monate Zeit, die fehlende Zustimmung des Mieters einzuklagen ({{#switch: juris

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}}{{#if: 558b||^{[Paragraf fehlt]}}}{{#if: bgb||^{[Gesetz fehlt]}}} Abs. 2 BGB). Dann muss das Gericht entscheiden, ob die verlangte Zustimmung zur Mieterhöhung erteilt werden musste. Dabei ist das Gericht bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete nicht an das vom Vermieter gewählte Begründungsmittel gebunden. Wird die erhöhte Miete durch den Mieter ohne Vorbehalt bezahlt, kann dies als eine stillschweigende Zustimmung aufgefasst werden.<ref>AG München, Urteil vom 14. August 2013, Az. 452 C 11426/13, Volltext.</ref><ref>Stillschweigende Zustimmung zur Mieterhöhung auf rechtsindex.de.</ref>

Fristen

Wartefrist: 12 Monate nach Wirksamkeit der letzten Erhöhung kann neues Verlangen gestellt werden.<ref>Wartefristen bei der Mieterhöhung</ref>
Festschreibungsfrist: Neue Festsetzung mit Abstand von 15 Monaten zur letzten Festsetzung.
Überlegungsfrist: Mieter muss erst bis zum Ablauf des 2. Monats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens zustimmen.
Klagefrist: Bis zum Ablauf des 5. Monats nach dem Stellen des Verlangens bei zeitgleich fehlender Reaktion des Mieters.
Wirksamwerdung: Im 3. Monat nach Erlangen des Mieterhöhungsverlangens.

Modernisierung

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→ Haupt{{#if:|seite|artikel}}: [[{{{3}}}{{#if: ||{{{titel3}}}}}]]

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Der Vermieter kann einen Zuschlag zur Nettomiete bei baulichen Veränderungen verlangen, die zum Beispiel den Wohnwert erhöhen oder eine nachhaltige Energieeinsparung bewirken. Voraussetzung ist eine schriftliche und erläuterte Berechnung, wie sich die Mieterhöhung zusammensetzt.

Öffentlich geförderter Wohnraum

Völlig andere Vorschriften gelten bei einer Mieterhöhung für öffentlich geförderte Wohnungen (siehe dazu insbesondere {{#switch: juris

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Bedeutung bei der Wertermittlung

Die Möglichkeiten einer Mietanpassung bestimmen unabhängig vom angewendeten Wertermittlungsverfahren den Wert einer Immobilie. Entsprechen sie dem verkehrsüblichen Wert, sind sie im Liegenschaftszinssatz erfasst. Weichen sie davon ab, so sind die Auswirkungen abhängig von der zeitlichen Befristung einer Abweichung im Rahmen eines Ertragswertverfahrens auszuweisen oder als Abschlag bei der Herleitung des Liegenschaftszinssatzes zu berücksichtigen.

Mietpreisbremse

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Am 5. März 2015 beschloss der Deutsche Bundestag mit den Stimmen der Großen Koalition (CDU, CSU und SPD) unter anderem eine umgangssprachlich als Mietpreisbremse bezeichnete Regelung, die zu einer Dämpfung des Mietanstiegs bei Neuvermietungen führen soll.<ref>{{#if:|{{#iferror: {{#iferror:{{#invoke:Vorlage:FormatDate|Execute}}|Vorlage:FormatDate/Wartung/Error}}| |}}}}{{#if:|{{{autor}}}: }}{{#if:|{{#if:Große Koalition: Bundestag beschließt Mietpreisbremse|[{{#invoke:Vorlage:Internetquelle|archivURL|1={{#invoke:URLutil|getNormalized|1={{{archiv-url}}}}}}} {{#invoke:Vorlage:Internetquelle|TitelFormat|titel=Große Koalition: Bundestag beschließt Mietpreisbremse}}]{{#if:| ({{{format}}})}}{{#if:| {{{titelerg}}}{{#invoke:Vorlage:Internetquelle|Endpunkt|titel={{{titelerg}}}}}}}}}|{{#if:http://www.spiegel.de/politik/deutschland/mietpreisbremse-im-bundestag-beschlossen-a-1021882.html%7C{{#if:{{#invoke:TemplUtl%7Cfaculty%7C}}%7C{{#invoke:Vorlage:Internetquelle%7CTitelFormat%7Ctitel={{#invoke:WLink%7CgetEscapedTitle%7C1=Große Koalition: Bundestag beschließt Mietpreisbremse}}}}|[{{#invoke:URLutil|getNormalized|1=http://www.spiegel.de/politik/deutschland/mietpreisbremse-im-bundestag-beschlossen-a-1021882.html}} {{#invoke:Vorlage:Internetquelle|TitelFormat|titel={{#invoke:WLink|getEscapedTitle|1=Große Koalition: Bundestag beschließt Mietpreisbremse}}}}]}}{{#if:| ({{{format}}}{{#if:Spiegel Online{{#if: 2015-03-08 | {{#if:{{#invoke:TemplUtl|faculty|}}||1}}}}

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Siehe auch

Literatur

Franz-Georg Rips (Hrsg.): Mieterhöhung. Ortsübliche Vergleichsmiete, Zustimmungsverfahren. Mietspiegel, Kappungsgrenze, Jahressperrfrist, Staffelmiete. Mehr Miete? Gründe, Fristen, Beispiele. DMB – Deutscher Mieterbund, Berlin 2007, ISBN 978-3-933091-67-3.
Franz-Georg Rips (Hrsg.): Modernisierung durch den Vermieter. Ankündigung, Duldung, Mieterhöhung, Fristen. Wohnwertverbesserung & Energieeinsparung. Mietermodernisierung. DMB – Deutscher Mieterbund, Berlin 2008, ISBN 978-3-933091-68-0.
Alexandra Frank: Die Mietpreisbremse. Eine Analyse der Rechtsvorschriften zur Begrenzung der Neu- und Wiedervertragsmiete auf 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. tectum Verlag, Marburg 2016, ISBN 978-3-8288-3836-9.

Weblinks

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Einzelnachweise

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