Modernisierungsumlage

Die Modernisierungsumlage bezeichnet im Wohnraummietrecht eine Form der Mieterhöhung nach einer abgeschlossenen Modernisierung. Sie ist in Deutschland seit 2001 in {{#switch: juris

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Rechtsentwicklung

§ 3 des Miethöhegesetzes (MHG) führte zum 1. Januar 1975 die Möglichkeit der Modernisierungsumlage ein.<ref>Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG) vom 18. Dezember 1974, {{#invoke:Vorlage:BGBl|getbgbl|1974n I S. 3603|text={{{text}}}}}</ref> Anfangs betrug die Umlage 14 % und lag damit nicht sehr weit über dem, was der Vermieter seinerseits der Bank als Darlehenszins für die Aufnahme eines Kredits zur Finanzierung der Maßnahme zahlen musste. Während der Laufzeit des Gesetzes reduzierte man die Umlage auf 8 %.<ref>Tobias Scheidacker: Sondierungspapier: Absenkung der Modernisierungsumlage 16. Januar 2018</ref> Unter Modernisierung verstand § 3 Abs. 1 MHG die Durchführung baulicher Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf die Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Heizenergie oder Wasser bewirken. Auch andere bauliche Änderungen auf Grund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte, rechtfertigten eine entsprechende Mieterhöhung.

Zum 1. September 2001 wurde das MHG aufgehoben und die Regelungen zu Miet- und Pachtverträgen einschließlich des Rechts der Miethöhe und der Mieterhöhungen in das Bürgerliche Gesetzbuch integriert (§§ 535 ff. BGB).<ref>Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19. Juni 2001, {{#invoke:Vorlage:BGBl|getbgbl|2001n I S. 1149|text={{{text}}}}}</ref> § 559 BGB regelt seitdem die Mieterhöhung bei Modernisierung. Der Betrag von 11 % wurde beibehalten, die Definition der Modernisierung aus § 3 Abs. 1 MHG übernommen.

Mit Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013<ref>Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz - MietRÄndG) vom 11. März 2013, {{#invoke:Vorlage:BGBl|getbgbl|2013n I S. 434|text={{{text}}}}}</ref><ref><templatestyles src="Webarchiv/styles.css" />{{#if:20130618010339

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Neu war auch die Regelung des § 559 Abs. 4 BGB, wonach die Mieterhöhung ausgeschlossen sein soll, wenn sie eine besondere Härte für den Mieter darstellt. Dabei sind auch die anfallenden Betriebskosten zu berücksichtigen.

Voraussetzung für die Berücksichtigung dieses Härtegrunds ist allerdings, dass er vom Mieter rechtzeitig innerhalb der Fristen des § 555d Abs. 3 und 4 BGB geltend gemacht wird – d. h. in der Regel bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungserklärung folgt.

Der Mieter kann also über den wirtschaftlichen Härtegrund nicht die Modernisierung selber verhindern – wohl aber die anschließende Mieterhöhung.<ref>Fachartikel zum Mietrechtsänderungsgesetz auf Mietrecht-Reform.de</ref>

Seit dem 1. Januar 2019 kann der Vermieter die jährliche Miete nur noch um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten für Modernisierungsmaßnahmen erhöhen.<ref>§ 559 Abs. 1 BGB in der Fassung des Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Reglungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz - MietAnpG) vom 18. Dezember 2018, {{#invoke:Vorlage:BGBl|getbgbl|2018n I S. 2648|text={{{text}}}}}</ref><ref>Bundestag beschließt Mietrechtsänderung</ref>

Rechenbeispiel: Modernisierungskosten = 1000 Euro.
1000 x 8 : 100 : 12 = 6,67 Euro Mieterhöhung pro Monat.

Voraussetzungen

Umlagefähig sind Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des {{#switch: juris

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Formelle Voraussetzung ist eine schriftliche und erläuterte Berechnung, wie sich die Mieterhöhung zusammensetzt. Der Vermieter muss die Mieterhöhung in Textform mitteilen. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn sie eine Kostenberechnung einschließlich notwendiger Erläuterungen enthält ({{#switch: juris

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}}{{#if: 559b||^{[Paragraf fehlt]}}}{{#if: bgb||^{[Gesetz fehlt]}}} Abs. 1 BGB). Mängel der Erklärung führen zur Unwirksamkeit der Erklärung;<ref>vgl. beispielsweise LG Berlin vom 10. Januar 2018 – 18 S 278/14</ref> die Mieterhöhungserklärung kann aber jederzeit nachgeholt werden.

Folgende Anforderungen müssen erfüllt sein:

nachvollziehbar errechneter Betrag der Erhöhung
Ausweis der angefallenen Gesamtkosten
Aufschlüsselung der Kosten für die einzelnen Baumaßnahmen
Aufschlüsselung der Kosten von Modernisierung und Instandsetzung / Instandhaltung
Verteilerschlüssel, falls mehrere Wohnungen modernisiert wurden.

Der Mieter hat das Recht, die den Berechnungen zu Grunde liegenden Dokumente einzusehen. Zu den umlagefähigen Kosten der Modernisierung gehören nicht:

Zinsen für Kredite
Verwaltungskosten
Erschließungskosten für Straßenbaumaßnahmen
Mietausfälle durch zeitweise unbewohnbare Wohnungen / Mietminderungen
Ansprüche des Mieters, die im Rahmen der Arbeiten entstanden sind (z. B. Hotelkosten).

Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung dürfen nicht umgelegt werden. Soweit die Modernisierung auch solche Maßnahmen umfasst, sind die darauf entfallenden Kosten von den Gesamtkosten abzuziehen. Beispiel: Anstelle völlig schadhafter einfacher Fenster baut der Vermieter Doppelfenster ein. Er darf dann nur die Kostendifferenz zwischen Einfach- und Doppelverglasung umlegen. Denn die Reparaturkosten muss der Vermieter nach dem Gesetz selbst tragen. Staatliche Zuschüsse sind bei Berechnung der Umlage von Modernisierungskosten ebenfalls abzuziehen. Ebenso wenig ist eine Modernisierungs-Mieterhöhung möglich, wenn beispielsweise neue Schallschutzfenster vom benachbarten Flughafen bezahlt werden.

Staatliche Fördergelder muss der Vermieter aus den Modernisierungskosten herausrechnen. Auch müssen Zinsvergünstigungen berücksichtigt werden, so dass sich die gesetzlich erlaubte Umlage von 8 % jährlich ggf. reduziert ({{#switch: juris

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Einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom August 2023 zufolge müssen Vermieter transparent machen, wenn sie staatliche Förderung erhalten. Sonst sei die Erhöhung unwirksam.<ref>{{#invoke:Vorlage:Literatur|f}}</ref><ref>{{#if:|{{#iferror: {{#iferror:{{#invoke:Vorlage:FormatDate|Execute}}|Vorlage:FormatDate/Wartung/Error}}| |}}}}{{#if:|{{{autor}}}: }}{{#if:|{{#if:Urteil des VIII. Zivilsenats vom 19.7.2023 - VIII ZR 416/21 -|[{{#invoke:Vorlage:Internetquelle|archivURL|1={{#invoke:URLutil|getNormalized|1={{{archiv-url}}}}}}} {{#invoke:Vorlage:Internetquelle|TitelFormat|titel=Urteil des VIII. Zivilsenats vom 19.7.2023 - VIII ZR 416/21 -}}]{{#if:| ({{{format}}})}}{{#if:| {{{titelerg}}}{{#invoke:Vorlage:Internetquelle|Endpunkt|titel={{{titelerg}}}}}}}}}|{{#if:https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&Datum=Aktuell&Sort=12288&nr=134542&pos=8&anz=1056%7C{{#if:{{#invoke:TemplUtl%7Cfaculty%7C}}%7C{{#invoke:Vorlage:Internetquelle%7CTitelFormat%7Ctitel={{#invoke:WLink%7CgetEscapedTitle%7C1=Urteil des VIII. Zivilsenats vom 19.7.2023 - VIII ZR 416/21 -}}}}|[{{#invoke:URLutil|getNormalized|1=https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&Datum=Aktuell&Sort=12288&nr=134542&pos=8&anz=1056}} {{#invoke:Vorlage:Internetquelle|TitelFormat|titel={{#invoke:WLink|getEscapedTitle|1=Urteil des VIII. Zivilsenats vom 19.7.2023 - VIII ZR 416/21 -}}}}]}}{{#if:| ({{{format}}}{{#if:{{#if: 2023-08-25 | {{#if:{{#invoke:TemplUtl|faculty|}}||1}}}}

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Kündigungsrecht des Mieters

Die höhere Miete infolge Modernisierung muss ab Beginn des 3. Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung gezahlt werden. Trifft der Brief des Vermieters also beispielsweise im April ein, muss der Mieter die höhere Miete ab dem 1. Juli zahlen. Diese Frist verlängert sich um 6 Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die voraussichtliche Mieterhöhung vorher nicht mitgeteilt oder sich die tatsächliche Mieterhöhung gegenüber der Ankündigung um mehr als 10 % erhöht hat ({{#switch: juris

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Macht der Vermieter eine Mieterhöhung geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein ({{#switch: juris

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Kappungsgrenze

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Auch bei Modernisierungsmaßnahmen sind die Grenzen der Mietpreisüberhöhung nach {{#switch: juris

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         | {{#iferror: {{#iferror:{{#invoke:Vorlage:FormatDate|Execute}}|Vorlage:FormatDate/Wartung/Error}}
             | {{#if:  || }}Vorlage:Webarchiv/Wartung/Parameter{{#invoke:TemplUtl|failure| Fehler bei Vorlage:Webarchiv: Der Wert des Parameter 'archiv-datum' ist ungültig oder hat ein ungültiges Format.|1}}
          |  }} 
         | {{#if:  || }}Vorlage:Webarchiv/Wartung/Parameter{{#invoke:TemplUtl|failure| Fehler bei Vorlage:Webarchiv: Der Pflichtparameter 'archiv-datum' wurde nicht angegeben.|1}}
      }}
    | {{#if: 
         | {{#if:  || }}Vorlage:Webarchiv/Wartung/Parameter{{#invoke:TemplUtl|failure| Fehler bei Vorlage:Webarchiv: Der Parameter 'archiv-datum' ist nur in Verbindung mit 'archiv-url' angebbar.|1}}
      }}
  }}{{#if:{{#invoke:URLutil|isHostPathResource|https://www.mieterschutzverein-frankfurt.de/fileadmin/user_upload/PDF/Merkblaetter/Mieterhoehung_nach_Modernisierung.pdf}}
    || {{#if:  || }} URL/Pfad ungültig.
  }}{{#if: Mieterhöhung nach Modernisierung
    | {{#if: {{#invoke:WLink|isBracketedLink|Mieterhöhung nach Modernisierung}}
        | {{#if:  || }} Linktext ungültig.
      }}
    | {{#if:  || }}Vorlage:Webarchiv/Wartung/Linktext_fehlt Linktext fehlt.
  }}{{#switch: 
    |addlarchives|addlpages= {{#if:  || }}{{#if: 1 |Vorlage:Webarchiv/Wartung/Parameter}}{{#invoke:TemplUtl|failure| Fehler bei Vorlage:Webarchiv: enWP-Wert im Parameter 'format'.|1}}
  }}{{#ifeq: {{#invoke:Str|find|https://www.mieterschutzverein-frankfurt.de/fileadmin/user_upload/PDF/Merkblaetter/Mieterhoehung_nach_Modernisierung.pdf%7Carchiv}} |-1
    || {{#ifeq: {{#invoke:Str|find|{{#invoke:Str|cropleft|https://www.mieterschutzverein-frankfurt.de/fileadmin/user_upload/PDF/Merkblaetter/Mieterhoehung_nach_Modernisierung.pdf%7C4}}%7Chttp}} |-1
         || {{#switch: {{#invoke:Webarchiv|getdomain|https://www.mieterschutzverein-frankfurt.de/fileadmin/user_upload/PDF/Merkblaetter/Mieterhoehung_nach_Modernisierung.pdf }}
              | abendblatt.de | daserste.ndr.de | inarchive.com | webcitation.org = 
              | #default = {{#if:  || }}{{#if: 1 |Vorlage:Webarchiv/Wartung/URL}}{{#invoke:TemplUtl|failure| Fehler bei Vorlage:Webarchiv: Archiv-URL im Parameter 'url' anstatt URL der Originalquelle. Entferne den vor der Original-URL stehenden Mementobestandteil und setze den Archivierungszeitstempel in den Parameter 'wayback', 'webciteID', 'archive.today' oder 'archive-is' ein, sofern nicht bereits befüllt.|1}}
            }} 
       }}
  }} Mieterschutzverein Frankfurt/Main, Stand: 8. April 2019</ref>

Weblinks

Süddeutsche Zeitung 6. Februar 2018: Die Modernisierungsumlage ist nicht mehr zeitgemäß (Kommentar)
Georg Erber: Oekonomenstimme, 5. Juli 2019: <templatestyles src="Webarchiv/styles.css" />{{#if:20190724085338

      | {{#ifeq: 20190724085338 | *
    | Vorlage:Webarchiv/Wartung/Stern{{#if: Dringender weiterer Reformbedarf bei der Modernisierungsumlage in Deutschland | {{#invoke:WLink|getEscapedTitle|Dringender weiterer Reformbedarf bei der Modernisierungsumlage in Deutschland}} | {{#invoke:Webarchiv|getdomain|https://www.oekonomenstimme.org/artikel/2019/07/dringender-weiterer-reformbedarf-bei-der-modernisierungsumlage-in-deutschland/}} }} (Archivversionen)
    | {{#iferror: {{#time: j. F Y|20190724085338}}
         | {{#if:  || }}Vorlage:Webarchiv/Wartung/DatumDer Wert des Parameters {{#if: wayback | wayback | Datum }} muss ein gültiger Zeitstempel der Form YYYYMMDDHHMMSS sein!
         | {{#if: Dringender weiterer Reformbedarf bei der Modernisierungsumlage in Deutschland | {{#invoke:WLink|getEscapedTitle|Dringender weiterer Reformbedarf bei der Modernisierungsumlage in Deutschland}} | {{#invoke:Webarchiv|getdomain|https://www.oekonomenstimme.org/artikel/2019/07/dringender-weiterer-reformbedarf-bei-der-modernisierungsumlage-in-deutschland/}} }} {{#ifeq:  | [] | [ | ( }}Memento{{#if: {{#if:  | {{{archiv-bot}}} |  }} |  des Vorlage:Referrer }} vom {{#time: j. F Y|20190724085338}} im Internet Archive{{#if:  | ;  }}{{#ifeq:  | [] | ] | ) }}
      }}
  }}
      | {{#if:
          | {{#iferror: {{#time: j. F Y|{{{webciteID}}}}}
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       | 16= {{#if: Dringender weiterer Reformbedarf bei der Modernisierungsumlage in Deutschland | {{#invoke:WLink|getEscapedTitle|Dringender weiterer Reformbedarf bei der Modernisierungsumlage in Deutschland}} | {{#invoke:Webarchiv|getdomain|https://www.oekonomenstimme.org/artikel/2019/07/dringender-weiterer-reformbedarf-bei-der-modernisierungsumlage-in-deutschland/}} }} {{#ifeq:  | [] | [ | ( }}Memento{{#if: {{#if:  | {{{archiv-bot}}} |  }} |  des Vorlage:Referrer }} vom {{#time: j. F Y| 19700101000000 + {{#expr: floor {{#expr: {{#invoke:Str|sub|{{{webciteID}}}|1|10}}/86400}} }} days}} auf WebCite{{#if:  | ;  }}{{#ifeq:  | [] | ] | ) }}
       | 9 = {{#if: Dringender weiterer Reformbedarf bei der Modernisierungsumlage in Deutschland | {{#invoke:WLink|getEscapedTitle|Dringender weiterer Reformbedarf bei der Modernisierungsumlage in Deutschland}} | {{#invoke:Webarchiv|getdomain|https://www.oekonomenstimme.org/artikel/2019/07/dringender-weiterer-reformbedarf-bei-der-modernisierungsumlage-in-deutschland/}} }} {{#ifeq:  | [] | [ | ( }}Memento{{#if: {{#if:  | {{{archiv-bot}}} |  }} |  des Vorlage:Referrer}} vom {{#time: j. F Y| 19700101000000 + {{#expr: floor {{#expr: {{#invoke:Str|sub|{{#invoke:Expr|base62|{{{webciteID}}}}}|1|10}}/86400}} }} days}} auf WebCite{{#if:  | ;  }}{{#ifeq:  | [] | ] | ) }}
       | #default= Der Wert des Parameters {{#if: webciteID | webciteID | ID }} muss entweder ein Zeitstempel der Form YYYYMMDDHHMMSS oder ein Schüsselwert mit 9 Zeichen oder eine 16-stellige Zahl sein!Vorlage:Webarchiv/Wartung/webcitation{{#if:  || }}
      }}
    | c|{{{webciteID}}}}} {{#if: Dringender weiterer Reformbedarf bei der Modernisierungsumlage in Deutschland | {{#invoke:WLink|getEscapedTitle|Dringender weiterer Reformbedarf bei der Modernisierungsumlage in Deutschland}} | {{#invoke:Webarchiv|getdomain|https://www.oekonomenstimme.org/artikel/2019/07/dringender-weiterer-reformbedarf-bei-der-modernisierungsumlage-in-deutschland/}} }} (Memento{{#if: {{#if:  | {{{archiv-bot}}} |  }} |  des Vorlage:Referrer}} vom {{#time: j. F Y|{{{webciteID}}}}} auf WebCite{{#if:  | ;  }}{{#ifeq:  | [] | ] | ) }}
  }}
          | {{#if: 
              | Vorlage:Webarchiv/Today
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                      | Vorlage:Webarchiv/Generisch
                      | {{#if: Dringender weiterer Reformbedarf bei der Modernisierungsumlage in Deutschland | {{#invoke:WLink|getEscapedTitle|Dringender weiterer Reformbedarf bei der Modernisierungsumlage in Deutschland}} | {{#invoke:Webarchiv|getdomain|https://www.oekonomenstimme.org/artikel/2019/07/dringender-weiterer-reformbedarf-bei-der-modernisierungsumlage-in-deutschland/}} }}  
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       }}
  }} (Kommentar)

Einzelnachweise

Vorlage:Hinweisbaustein