Hypothek (Deutschland)
(Weitergeleitet von Buchhypothek)
Die Hypothek (Vorlage:GrcS „Unterpfand“) gehört im deutschen Sachenrecht zu den Grundpfandrechten und sichert eine persönliche Forderung gegen den Eigentümer oder einen Dritten ab. Die Hypothek ist nach einhelliger Auffassung<ref>Stellvertretend, Jan Schapp in Gießener rechtswissenschaftliche Abhandlungen, Band 6, S. 477.</ref> ein dingliches Verwertungsrecht, denn der Eigentümer ist nicht zur Zahlung verpflichtet, sondern muss die Zwangsvollstreckung in sein Grundstück wegen Kapital und Nebenleistungen (etwa Bankkosten) dulden. Geregelt ist die Hypothek in den §{{#switch: juris
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In rechtlicher Hinsicht ist die Forderung das Haupt- und die die Hypothek das Nebenrecht;<ref>RG 81, 261.</ref> in wirtschaftlicher Hinsicht verhält es sich umgekehrt. Die Hypothek hängt vom Bestand der Forderung ab, ist damit akzessorisch und kann ohne Forderung nicht begründet werden. Geht die Forderung unter, wandelt sich die beschränkt dingliche Belastung der Hypothek auf dem Grundstück zur Grundschuld des Eigentümers ({{#switch: juris
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}}{{#if: 830||[Paragraf fehlt]}}{{#if: zpo||[Gesetz fehlt]}} ZPO).
Eingetragen wird die Hypothek in die Abteilung III des Grundbuchs (sogenannter Publizitätseffekt). Abgegrenzt wird die Hypothek gegenüber der Grundschuld und der Rentenschuld, für die das Bestehen einer persönlichen Forderung keine Voraussetzung ist.
Entstehung
Die Hypothek entsteht durch Einigung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Sicherungsnehmer (Gläubiger) und deren Eintragung gemäß {{#switch: juris
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}}{{#if: 1113||[Paragraf fehlt]}}{{#if: BGB||[Gesetz fehlt]}} Abs. 1 BGB), dass nämlich eine bestimmte Geldforderung durch ein bestimmtes Grundstück gesichert werden soll. Die Einigung kann auch den Ausschluss der Erteilung eines Hypothekenbriefs gemäß {{#switch: juris
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}}{{#if: 1117||[Paragraf fehlt]}}{{#if: BGB||[Gesetz fehlt]}} Abs. 2 BGB). Es ist möglich, auch eine künftige<ref>Ausführlich hierzu, Klaus Vieweg, Almuth Werner: Sachenrecht, 8. Auflage 2018, § 15 Rn. 28; Marina Wellenhofer: Sachenrecht, 39. Auflage, 2024. § 27 Rn. 17.</ref> oder bedingte Forderung zu sichern ({{#switch: juris
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}}{{#if: 1113||[Paragraf fehlt]}}{{#if: BGB||[Gesetz fehlt]}} Abs. 2 BGB). Aus Gründen der Akzessorietät muss „die bestimmte Forderung“ bestehen, weshalb bereicherungsrechtliche Ersatzforderungen ({{#switch: juris
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}}{{#if: 812||[Paragraf fehlt]}}{{#if: BGB||[Gesetz fehlt]}} BGB) im Zusammenhang einer Sicherung streitig behandelt werden; grundsätzlich aber herrscht der Konsens vor, dass bei entsprechendem Parteiwillen die Sicherungsfähigkeit auch für die Ersatzforderung möglich ist.<ref>BGH NJW 1968, 1134; Otto Palandt, Peter Bassenge: BGB-Kommentar. 73. Auflage. 2014, § 1113 Rn. 15.</ref>
Zu ihrer Wirksamkeit ist die Eintragung der Hypothek in Abteilung III des Grundbuchs erforderlich ({{#switch: juris
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}}{{#if: 1116||[Paragraf fehlt]}}{{#if: BGB||[Gesetz fehlt]}} Abs. 2 BGB). Formell-rechtlich sieht die Grundbuchordnung (GBO) vor, dass der Gläubiger oder der Grundstückseigentümer den Eintragungsantrag beim Grundbuchamt stellen müssen ({{#switch: juris
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}}{{#if: 13||[Paragraf fehlt]}}{{#if: gbo||[Gesetz fehlt]}} Abs. 1 GBO) und dass der Grundstückseigentümer als Betroffener die Eintragung bewilligt ({{#switch: juris
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}}{{#if: 19||[Paragraf fehlt]}}{{#if: gbo||[Gesetz fehlt]}} GBO). Bei ihrer Eintragung erhält sie den Rang, der ihr nach der gesetzlichen Rangordnung zukommt.
Zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht muss der Sicherungsnehmer Berechtigter im Sinne des {{#switch: juris
|juris={{#switch: bgb
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|§ 892
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|§ 892
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|§ 892
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|§ 1163
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|§ 1163
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|§ 1177
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|§ 1177
|§ 1177
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|§ 1177
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||leer=§ 1177[Anbieter/Datenbank fehlt]
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}}{{#if: 1177||[Paragraf fehlt]}}{{#if: BGB||[Gesetz fehlt]}} Abs. 1 BGB.
Übertragung durch Abtretung
Die Übertragung auf einen Dritten findet durch Abtretung der gesicherten Forderung im Sinne des {{#switch: juris
|juris={{#switch: bgb
|hoai=§ 398
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|ni=[25]
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|rp|rlp=§ 398
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|RIS-B={{#if:
|§ 398
|§ 398
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|LrBgld
|LrK
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|LrW={{#if:
|§ 398
|§ 398
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|LI={{#if:
|§ 398
|§ 398]
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||leer=§ 398[Anbieter/Datenbank fehlt]
|#default=§ 398[Anbieter/Datenbank unbekannt]
}}{{#if: 398||[Paragraf fehlt]}}{{#if: BGB||[Gesetz fehlt]}} BGB statt, wobei die Formvorschrift des {{#switch: juris
|juris={{#switch: bgb
|hoai=§ 1154
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|#default=§ 1154
}}
|be=§ 1154
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|ni=[26]
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|rp|rlp=§ 1154
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|RIS-B={{#if:
|§ 1154
|§ 1154
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|LrBgld
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|§ 1154
|§ 1154
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|LI={{#if:
|§ 1154
|§ 1154]
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||leer=§ 1154[Anbieter/Datenbank fehlt]
|#default=§ 1154[Anbieter/Datenbank unbekannt]
}}{{#if: 1154||[Paragraf fehlt]}}{{#if: BGB||[Gesetz fehlt]}} BGB eingehalten werden muss. Wirtschaftlicher Grund für die Übertragung einer Hypothek kann im Baufinanzierungsgewerbe beispielsweise eine Umschuldung sein, weil ein anderer Kreditgeber mittlerweile ein Darlehen mit günstigerem Kreditzins anbieten kann. Mit der Abtretung der Forderung durch den Berechtigten, geht die Hypothek kraft Gesetzes gemäß {{#switch: juris
|juris={{#switch: bgb
|hoai=§ 1153
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|#default=§ 1153
}}
|be=§ 1153
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|ni=[27]
|rlp
|rp|rlp=§ 1153
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|RIS-B={{#if:
|§ 1153
|§ 1153
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|LrBgld
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|LrW={{#if:
|§ 1153
|§ 1153
}}
|LI={{#if:
|§ 1153
|§ 1153]
}}
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}}{{#if: 1153||[Paragraf fehlt]}}{{#if: BGB||[Gesetz fehlt]}} BGB über (sogenannte cessio legis).
Für die wirksame Übertragung einer Briefhypothek – diese Form der Hypothek ist der Regelfall in der Praxis – muss die Abtretungserklärung schriftlich erteilt werden. Außerdem muss der Hypothekenbrief dem Erwerber übergeben werden. Mit dem Übergang der Forderung auf den Erwerber geht die Hypothek auf den neuen Inhaber über. Dieser gesetzliche Regelfall der Hypothek wird als Verkehrshypothek bezeichnet. Bei ihrer Übertragung stellt sich das Problem, dass der Erwerber bei strenger Durchführung der Abhängigkeit der Hypothek von der Forderung sich nicht auf den Inhalt des Grundbuches verlassen könnte, weil er stets überprüfen müsste, ob die persönliche Forderung (noch) besteht. Zur Überwindung dieser Schwierigkeit erstreckt sich nach dem BGB der öffentliche Glaube an die Richtigkeit des Grundbuches für die Hypothek auch auf die Forderung. Die Hypothek kann also auch dann gutgläubig erworben werden, wenn entgegen dem Grundbuch die Forderung nicht (mehr) existiert. Man spricht hierbei von einer forderungsentkleideten Hypothek. Bei Buchhypotheken allerdings ist die Eintragung der Abtretung im Grundbuch konstitutiv ({{#switch: juris
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}}{{#if: 1154||[Paragraf fehlt]}}{{#if: BGB||[Gesetz fehlt]}} Abs. 3 BGB). Erst mit Vollendung dieser Eintragung ist der Inhaberwechsel vollzogen. Soweit ein Mangel der Hypothek unmittelbar gemäß {{#switch: juris
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||leer=§ 1153[Anbieter/Datenbank fehlt]
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}}{{#if: 1153||[Paragraf fehlt]}}{{#if: BGB||[Gesetz fehlt]}} BGB.
Rechtsfolge der Zahlung auf Forderung oder Hypothek
Sofern nach Zahlung auf die gesicherte Schuld der Eigentümer und der Schuldner personengleich sind, erlischt die Forderung gemäß {{#switch: juris
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|§ 362
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||leer=§ 362[Anbieter/Datenbank fehlt]
|#default=§ 362[Anbieter/Datenbank unbekannt]
}}{{#if: 362||[Paragraf fehlt]}}{{#if: BGB||[Gesetz fehlt]}} BGB, da sie erfüllt worden ist. Es entsteht eine Eigentümergrundschuld, {{#switch: juris
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|#default=§ 1163
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|ni=[34]
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|rp|rlp=§ 1163
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|§ 1163
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|§ 1163
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||leer=§ 1163[Anbieter/Datenbank fehlt]
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}}{{#if: 1163||[Paragraf fehlt]}}{{#if: BGB||[Gesetz fehlt]}} Abs. 1 Satz 2, {{#switch: juris
|juris={{#switch: bgb
|hoai=§ 1177
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|be=§ 1177
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|ni=[35]
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|rp|rlp=§ 1177
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|§ 1177
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|§ 1177
|§ 1177
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|LI={{#if:
|§ 1177
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||leer=§ 1177[Anbieter/Datenbank fehlt]
|#default=§ 1177[Anbieter/Datenbank unbekannt]
}}{{#if: 1177||[Paragraf fehlt]}}{{#if: BGB||[Gesetz fehlt]}} Abs. 1 BGB.
Vergleichbar liegt der Fall, wenn Schuldner und Eigentümer nicht identisch sind, weil die Hypothek für die Forderung eines Dritten eingetragen worden ist. Der Schuldner zahlt regelmäßig nicht auf die Hypothek, sondern auf die eingegangene Forderung. Diese erlischt kraft Erfüllung und auch hier entsteht eine Eigentümergrundschuld. Zahlt allerdings der Eigentümer, der seinerseits auf die Hypothek und nicht die Forderung zahlt, so geht die Forderung auf ihn über {{#switch: juris
|juris={{#switch: bgb
|hoai=§ 1143
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|bbg=§ 1143
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|bdsg=§ 1143
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|bpersvg=§ 1143
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|bwo=§ 1143
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|erbstg=§ 1143
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|sgb i=§ 1143
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|sgb vi=§ 1143
|sgb vii=§ 1143
|sgb viii=§ 1143
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|#default=§ 1143
}}
|be=§ 1143
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|ni=[36]
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|rp|rlp=§ 1143
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Erlöschen der Hypothek
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}}{{#if: 875||[Paragraf fehlt]}}{{#if: BGB||[Gesetz fehlt]}} Abs. 1 BGB). Zusätzlich sind formell-rechtlich der Antrag eines Beteiligten (§ 13 Abs. 1 GBO) und die Bewilligung des von der Löschung betroffenen Gläubigers erforderlich (§ 19, § 29 Abs. 1 GBO; Löschungsbewilligung). Nach dem materiellen und formellen Konsensprinzip müssen mithin sowohl die Aufhebungserklärung als auch Antrag und Bewilligung inhaltlich deckungsgleich auf die Löschung eines bestimmten Grundbuchrechts ausgerichtet sein.
Die Hypothek erlischt im Rahmen der Konsolidation nach {{#switch: juris
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}}{{#if: 1177||[Paragraf fehlt]}}{{#if: bgb||[Gesetz fehlt]}} BGB nicht, wenn der Hypothekengläubiger zum Eigentümer des belasteten Grundstücks wird, ohne dass ihm auch die Forderung zusteht (also etwa durch Erbfall oder Schuldenerlass gegen Grundstücksübereignung). Sie verwandelt sich in eine Eigentümerhypothek und wahrt damit die Rangstelle der Grundpfandrechte im Grundbuch.<ref>Carl Creifelds: Creifelds Rechtswörterbuch, 2000, S. 774.</ref>
Durchsetzung von Forderung und Hypothek
Für die Durchsetzung der Ansprüche kommen mehrere Wege in Betracht. Bedeutsam ist die Möglichkeit, dass die Parteien eine Klausel bezüglich der Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung gemäß {{#switch: buzer
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Daneben kann die Klage auf Duldung der Zwangsvollstreckung gemäß {{#switch: juris
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}}{{#if: 1147||[Paragraf fehlt]}}{{#if: bgb||[Gesetz fehlt]}} BGB zum Zug kommen, die den Vorteil hat, dass mit ihr nachrangige Rechte aus dem geringsten Gebot (§ 52 ZVG) ausgeschlossen werden können. Verteidigungsmöglichkeiten bestehen darin, dass Einwendungen gegen die Hypothek gleichzeitig – wegen {{#switch: juris
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|§ 1163
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Daneben ist die Klage auf Zahlung gegen den Schuldner der Forderung möglich.
Haftungsumfang
- Haftungsverbund
Im Rahmen der Hypothek haften dem Sicherungsnehmer neben dem Grundstück seine wesentlichen Bestandteile (§{{#switch: juris
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}}{{#if: 1128||[Paragraf fehlt]}}{{#if: bgb||[Gesetz fehlt]}} BGB werden im Haftungsverband auch Miet- und Pachtforderungen und Versicherungsansprüche erfasst.<ref>Klaus Tiedtke in JURA 1983, S. 460, 472.</ref>
- Enthaftung
Es wird unterschieden: vor Beschlagnahme besteht für den Eigentümer Verfügungsfreiheit, denn die Enthaftung kann gemäß {{#switch: juris
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|§ 1121
|§ 1121
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|§ 1121
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||leer=§ 1121[Anbieter/Datenbank fehlt]
|#default=§ 1121[Anbieter/Datenbank unbekannt]
}}{{#if: 1121||[Paragraf fehlt]}}{{#if: bgb||[Gesetz fehlt]}} Abs. 1, {{#switch: juris
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Grundstücksgleiche Rechte
Eine Hypothek kann auch an grundstücksgleichen Rechten bestellt werden, wie Wohnungseigentum oder Erbbaurechten, unter bestimmten Voraussetzungen sogar Schiffen, {{#switch: juris
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Sonstiges
Das Wort Hypothek wird auch synonym als Bürde oder Belastung im Sinne von „jemand hat eine schwere Hypothek zu tragen“ gebraucht.
Siehe auch
Literatur
- Wolfgang Rauch: Grundschuld und Hypothek. C. H. Beck, München 1998, ISBN 3-406-44428-8.
Einzelnachweise
<references />
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