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Bezugsfertigkeit

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Bezugsfertigkeit liegt im Bauwesen vor, wenn eine Wohnung ohne Gefahr für die Sicherheit und Gesundheit ihrer Bewohner auf Dauer bewohnt werden kann. Es müssen daher Türen, Fenster, Strom, Licht und Wasser sowie eine funktionsfähige Heizung, Kochmöglichkeit, Sanitäranlagen (Bad, Toilette) und sichere Zugänge fertiggestellt sein. Bezugsfertigkeit betrifft sowohl Neubauten als auch grundrenovierte Gebäude.

Allgemeines

Ein Gebäude oder eine Wohnung ist dann als bezugsfertig anzusehen, wenn der Bau so weit fortgeschritten ist, dass den zukünftigen Bewohnern zugemutet werden kann, das Gebäude oder die Wohnung zu beziehen. Die behördliche Genehmigung zum Beziehen des Gebäudes oder der Wohnung (Schlussabnahmeschein der Bauaufsichtsbehörde) ist für die Bezugsfertigkeit nicht maßgebend. Ebenso wenig genügt eine einseitig vom Verkäufer abgegebene Erklärung über die Bezugsfertigkeit, die mit den Tatsachen nicht in Einklang steht. Zivilrechtlich wird unter Bezugsfertigkeit allgemein verstanden, der Bau müsse so weit fortgeschritten sein, dass es den künftigen Bewohnern zugemutet werden könne, ihn zu beziehen. Das Wohnhaus müsse in seiner Funktion als Wohnhaus genutzt werden können.<ref>Manfred Blank, Bauträgervertrag, 2002, Rdn. 228</ref> Deshalb müssten alle dafür erforderlichen Gewerke fertiggestellt sein.<ref>Wolfgang Köble/Herbert Grziwotz, Rechtshandbuch Immobilien, Band I, Fach 12, 2003, Rdn. 110</ref> Ersichtlich hat die Bezugsfertigkeit definitorisch nichts mit Abnahmefähigkeit, Fertigstellung oder Erfüllung zu tun, unabhängig davon, ob man den Bezugsfertigkeitsbegriff öffentlich-rechtlich oder zivilrechtlich einordnet.<ref>Klaus R. Wagner, Die Bezugsfertigkeits-„Rate“ im Bauträgervertrag, in: BauR 2004, 569</ref>

Rechtsfragen

Das Bewertungsgesetz (BewG) definiert unbebaute Grundstücke als Grundstücke, „auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, sie zu benutzen; die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend“ (§{{#switch: juris 

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Kriterien der Bezugsfertigkeit in der Rechtsprechung

Die Bezugsfertigkeit eines Gebäudes oder einer Wohnung ist einem Urteil des OLG Hamm vom November 1994 zufolge gegeben, wenn der Bau so weit fortgeschritten sei, dass zukünftigen Mietern oder sonstigen Bewohnern zugemutet werden könne, das Gebäude oder die Wohnung zu beziehen. Wann dieser Zeitpunkt vorliege, sei nach der Verkehrsauffassung zu beurteilen. Zur Bezugsfertigkeit ist demnach erforderlich, dass das Bauwerk funktionstüchtig als Wohngebäude genutzt werden kann; das bedeutet, dass alle für das Bewohnen des Objekts notwendigen Gewerke fertiggestellt sein müssen. Für die Bejahung der Bezugsfertigkeit ist die Erstellung der Garage und Herstellung der Außenanlagen nicht erforderlich, denn eine Wohnung kann auch dann bewohnt werden, wenn die dazugehörende Fertiggarage noch nicht aufgestellt und die Außenanlagen noch nicht fertiggestellt sind.<ref>OLG Hamm, Urteil vom 2. November 1994, Az.: 21 W 16/92</ref> Für den Bundesgerichtshof (BGH) spielt die Tatsache, dass der Erwerber in die Wohnung eingezogen sei, keine Rolle für die rechtlich zu klärende Frage der Bezugsfertigkeit einer Eigentumswohnung.<ref name="bgh">BGH, Urteil vom 15. April 2004, Az.: VII ZR 397/02</ref> Zur Bezugsfertigkeit gehört für den BGH jedenfalls die Herstellung des nach der vertraglichen Vereinbarung zu errichtenden gewöhnlichen Zugangs zum Bauobjekt, denn der Zugang sei ein zentrales Element für den Bezug. Die Bezugsfertigkeit des gesamten Hauses liegt nicht vor, wenn eine vollständig abgeschlossene Wohnung nicht in zumutbarer Weise zugänglich ist.<ref name="bgh" /> Das OLG Hamm hatte im Mai 2007 entschieden, dass die Bezugsfertigkeit voraussetze, dass eine Wohnung zu diesem Zeitpunkt nach dem vom Vertrag vorausgesetzten Gebrauch genutzt werden könne, wozu beispielsweise die Fertigstellung des Treppenhauses und des Wärmedämmputzes gehöre. Weitere Wohnungen müssten soweit fertiggestellt sein, dass deren Wände verputzt, der Estrich gelegt und sie mit einer Eingangstüre versehen sind, damit aus diesen Wohnungen nur noch in einem tolerierbaren Umfang Baulärm und -schmutz in das Treppenhaus dringt.<ref>OLG Hamm, Urteil vom 31. Mai 2007, Az.: 24 U 150/04</ref> Nach allgemeinem Sprachgebrauch erscheint es für den BGH fernliegend, dass die Parteien für die Bezugsfertigkeit bei einer Bauverpflichtung mit einer Wohnanlage bereits die Bezugsfertigkeit einer einzelnen Wohnung genügen lassen wollten.<ref>BGH, Beschluss vom 10. Oktober 2013, Az.: VII ZR 269/12</ref>

Bedeutung

Die Feststellung der Bezugsfertigkeit hat insbesondere im Bereich der Wohnbauförderung besondere Bedeutung. Eine Wohnung, für die öffentliche Mittel vor der Bezugsfertigkeit bewilligt worden sind, gilt nach {{#switch: juris 

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Einzelnachweise

<references />

Vorlage:Hinweisbaustein

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