Alleinauftrag

Ein Alleinauftrag, auch Makleralleinauftrag oder Maklerdienstvertrag ist im deutschen Maklerrecht ein Vertrag, der eine ausschließliche Vertragsbeziehung zwischen Makler und Auftraggeber vorsieht. Gemeint ist damit, dass zum Beispiel einem Immobilienmakler, und nur diesem und keinem weiteren, der Auftrag erteilt ist, ein Objekt zu vermakeln. Beim erweiterten oder qualifizierten Alleinauftrag, wird außerdem ein Vertragsabschluss auf Eigeninitiative des Verkäufers ohne Einschaltung des Maklers ausgeschlossen.<ref group="MK">Rn. 235 f.</ref>

Unterschiede zum Maklervertrag und anderen Vertragsformen

Anders als beim Maklervertrag muss der im Alleinauftrag tätige Makler „in angemessener Weise“ für den Auftraggeber tätig werden.<ref group="MK">Rn. 229.</ref> Tut er dies nicht, kann er sich nach {{#switch: juris

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}}{{#if: 281-288||}}{{#if: BGB||}} BGB schadensersatzpflichtig machen.<ref group="MK">Rn. 232.</ref> Der Umfang der Tätigkeit bestimmt sich nach dem Vertrag und den Interessen der Vertragsparteien, die am Maßstab von Treu und Glauben zu messen sind. Der Makler bleibt weisungsunabhängig, er ist also kein Dienstnehmer oder Handelsvertreter. Falls der Auftraggeber im Auftrag jedoch präzise beschriebene Tätigkeiten inklusive Zeitangaben mit bestimmten Beträgen verknüpft, erhält er ein Mitspracherecht bei der Gestaltung des Tätigwerdens. Eine einseitige Beendigung des Vertragsverhältnisses durch Widerruf ist ausgeschlossen (so genannte Festhandangabe oder Festauftrag).<ref group="MK">Rn. 228, 233.</ref>

Vergütung des Maklers

Ein Alleinauftrag kann neben dem Provisionsanspruch auch eine Aufwandsersatzklausel erhalten. Eine Provisionssicherungsklausel im Maklervertrag sichert dem Makler bei jedem Fall des Objektverkaufes während der Vertragslaufzeit einen geldwerten Anspruch zu, wobei durch Auslegung zu ermitteln ist, ob es sich um ein erweitertes Provisionsversprechen, einen pauschalisierten Schadensersatzanspruch oder um das Versprechen einer Vertragsstrafe handelt. Gibt es keine Provisionssicherungsklausel, hat der Makler dennoch im Falle der Verletzung von Vertragspflichten durch den Auftraggeber einen Anspruch auf Schadensersatz, der jedoch geringer sein kann als die Provision.

Vertragsdauer

Die einschränkende Bindung an einen Makler wird kompensiert durch eine zeitlich angemessene Befristung der Vertragsdauer.<ref group="MK">Rn. 233.</ref><ref>Bundesgerichtshof, Urteil vom 2. Februar 1994 - Az. IV ZR 24/93; NJW-RR 1994, 559.</ref> Bei einem normalen Grundstücksvermittlungsauftrag sind sechs bis acht Monate noch angemessen,<ref>Oberlandesgericht München, NJW 1969, 1630</ref> bei Häusern kann die Laufzeit bis zu zwölf Monate betragen. Nach dieser Frist endet der Vertrag automatisch, ohne dass gekündigt werden muss. Längere Laufzeiten sind bei so genannten Vertrauensmaklern jedoch möglich.<ref group="MK">Rn. 229.</ref> Das Recht auf fristlose Kündigung wegen Untätigkeit des Maklers oder anderer Pflichtverletzungen wird durch eine im Vertrag eingetragene mehrmonatige Kündigungsfrist nicht außer Kraft gesetzt.<ref group="MK">Rn. 233.</ref>

Rechtspraxis

Die für den Makler vorteilhaften Unterschiede zum Maklervertrag führen dazu, dass viele Makler dazu neigen, ihre Tätigkeit durch entsprechende Allgemeine Geschäftsbedingungen nur im Rahmen von Alleinaufträgen auszuüben. Obwohl die AGB gerichtlicher Kontrolle unterliegen, kann dies zu einer Benachteiligung des Auftraggebers führen.<ref>Höllisch aufpassen, Der Spiegel 8/1996.</ref>

Rechtliche Behandlung

Die Ausgestaltung des Alleinauftrags entstammt gebräuchlichen Allgemeinen Geschäftsbedingungen<ref group="MK">Rn. 242.</ref> und unterliegt keinen eigenen gesetzlichen Vorschriften. Dabei wird das allgemeine Maklerrecht modifiziert angewendet,<ref group="MK">Rn. 227.</ref> so dass Vorschriften des Dienst-, Geschäftsbesorgungs- und Werkvertragsrechts Anwendung finden.<ref group="MK">Rn. 227, 230 f.</ref> Aufwendungsersatzansprüche ergeben sich aus dem Auftragsrecht.<ref group="MK">Rn. 217, 230.</ref> Seit 1999 bedürfen Alleinaufträge nicht mehr der Schriftform.<ref group="MK">Rn. 236.</ref> Besonderheiten können sich aus dem Wohnungsvermittlungsgesetz ergeben.<ref group="MK">Rn. 247.</ref>

Einzelnachweise

<references /> Herbert Roth, in: Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch. 5. Auflage. C.H. Beck, München 2009, § 652 <references group="MK" />