Quelltext der Seite Wertermittlung

Als '''Wertermittlung''' bezeichnet man den Vorgang und das Ergebnis der Ermittlung von [[Wert (Wirtschaft)|Werten]] wie dem [[Marktwert]], [[Entscheidungswert]], [[Informationswert]], [[Sachwert]], [[Marktwert (Immobilie)|Verkehrswert]], [[Unternehmenswert]] oder [[Zeitwert]] von einzelnen [[Vermögensgegenstand|Vermögensgegenständen]] oder [[Sachgesamtheit]]en durch geeignete [[Schätzung]]sverfahren.

== Allgemeines ==
[[Wert (Wirtschaft)|Wert]] und Preis werden in der [[Umgangssprache]] oft als Synonyme verwendet, in der [[Wirtschaft]] unterscheiden sie sich jedoch voneinander. Während der [[Preis (Wirtschaft)|Preis]] der in [[Geldeinheit]]en gemessene [[Tauschwert]] einer spezifischen Tauschaktion zwischen [[Marktteilnehmer]]n darstellt, versteht man unter dem Wert die [[Aggregation (Wirtschaft)|aggregierte]] Preisvorstellung einer Gruppe von Marktteilnehmern<ref>Matthias Thomas, Karl Werner Schulte: ''Handbuch Immobilien-Portfoliomanagement.'' 2007, S. 11.</ref> oder einen Entscheidungswert (siehe [[Unternehmenswert]]). Der Preis ist eine am Markt beobachtbare objektive Größe, während der Wert zunächst subjektiv ist und nur durch eine sogenannte „Typisierung“ ein objektivierter Wert ableitbar ist (siehe [[Unternehmensbewertung]]<ref>Wolfgang Ballwieser, Dirk Hachmeister: ''Unternehmensbewertung.'' 2013, S. 1–5 und Werner Gleißner: ''Unsicherheit, Risiko und Unternehmenswert.'' In: K. Petersen, C. Zwirner (Hrsg.): ''Handbuch Unternehmensbewertung.'' Köln 2017, S. 917–948.</ref>). Der Wert eines Vermögensgegenstandes ist insbesondere abhängig von erwarteter Höhe, Zeitpunkt und [[Risiko]] der durch diesen generierten zukünftigen Zahlungen. Zwischen Preis und Wert sind Abweichungen möglich und üblich, denn „der Preis einer Sache muss ihrem Wert nicht entsprechen“.<ref>BGH, Urteil vom 25. Oktober 1967, Az.: VIII ZR 215/66</ref> Das Element der [[Schätzung]] spielt dabei eine wesentliche Rolle. Ein Wert ist keine mathematisch genau ermittelbare Größe. So werden unterschiedliche Gutachter in der Regel zu verschiedenen Ergebnissen kommen. In der [[Rechtsprechung]] wird z.&nbsp;B. bei der Verkehrswertermittlung von Grundstücken von einer Bandbreite von ± 20 % ausgegangen.<ref>[https://lexetius.com/2002,1148 BFH, Beschluss vom 22. Mai 2002, Az.: II R 61/99]</ref>

Als zu bewertende Vermögensgegenstände kommen [[bewegliche Sache]]n, [[Grundstück]]e und [[Grundstücksgleiches Recht|grundstücksgleiche Rechte]], [[Recht]]e und [[Belastung (Eigentum)|Belastungen]] hieran<ref>Bernhard Metzger: [https://books.google.de/books?id=AJbwAwAAQBAJ&pg=PA15&dq=Wertermittlung&hl=de&sa=X&ved=0ahUKEwiM_vzgisHXAhWbOsAKHWMuCzEQ6AEISzAG#v=onepage&q=Wertermittlung&f=false ''Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken.''] 2013, S. 15.</ref> und [[Immaterialgut|Immaterialgüter]] in Frage, soweit sie keinen allgemein anerkannten und häufig ermittelten [[Preis (Wirtschaft)|Preis]], [[Marktpreis]] oder [[Börsenkurs]] besitzen. Bei den meisten [[Anleihe]]n, [[Devisen]], [[Sorten]], [[Edelmetall]]en und [[Commodities]] erübrigt sich aufgrund des aussagefähigen Börsenkurses eine darüber hinausgehende Wertermittlung. Bei Unternehmen und Unternehmensanteilen ([[Aktie]]n) ist eine Bewertung notwendig, weil wegen Kapitalmarktunvollkommenheiten ([[Kapitalmarktanomalien]]) Preis und Wert regelmäßig voneinander abweichen (siehe [[Unternehmensbewertung]]). Der Wert gerade neu erworbener [[Gebrauchsgegenstand|Gebrauchsgegenstände]] muss in der Regel nicht ermittelt werden, weil ihr aktueller [[Kaufpreis]] herangezogen werden kann. Eine Wertermittlung ist deshalb für alle im Bestand gehaltenen Vermögensgegenstände ohne aktuellen Zeitwert erforderlich.

== Ermittlung ==
Die komplexeste aller Wertermittlungen ist die für [[Immobilie]]n im Rahmen einer [[Grundstücksbewertung]]. Da Immobilien oft die wertvollsten Vermögensgegenstände darstellen und diese häufig mit einer [[Fremdfinanzierung]] verbunden sind, hat der Gesetzgeber zwecks Vereinheitlichung und Objektivierung im Juli 2010 die [[Immobilienwertermittlungsverordnung]] (ImmoWertV) in Kraft gesetzt, die für [[Nachhaltigkeit|nachhaltig]] erzielbare Immobilienwerte sorgen soll. Ihr Vorläufer war die [[Wertermittlungsverordnung]] (WertV) vom September 1961, beide befassen sich auch mit der Auslegung der Verkehrswertdefinition des {{§|194|bbaug|juris}} [[BauGB]]. Die Wertermittlung für alle übrigen Vermögensgegenstände ist dagegen relativ unkompliziert und erforderte deshalb keine besondere gesetzliche Regelung.

=== Wertermittlung bei Immobilien ===
Ausgangspunkt ist die [[Legaldefinition]] des § 194 BauGB, wonach der Verkehrswert (oder Marktwert) durch den Preis bestimmt wird, der zum [[Stichtag|Bewertungsstichtag]] im gewöhnlichen [[Geschäftsbeziehung|Geschäftsverkehr]] nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der [[Lage (Immobilie)|Lage]] des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Hierzu schreibt die ImmoWertV bestimmte Wertarten und -verfahren ([[Vergleichswertverfahren]] gemäß {{§|15|immowertv|buzer}} ImmoWertV, [[Bodenwert]]/[[Sachwert]]/[[Sachwertverfahren]] {{§|16|immowertv|buzer}} ImmoWertV und [[Ertragswert]]/[[Ertragswertverfahren]] gemäß {{§|17|immowertv|buzer}} ImmoWertV) vor und sorgt hierdurch für einheitliche Berechnungsmethoden. Zu bewerten sind die Grundstücke (excl. Erbbaurechte) mit [[Gebäude]]n einschließlich [[Zubehör]] und wesentliche Bestandteile.

Die [[Wertermittlungsrichtlinie]]n bieten eine Grundlage für die Ermittlung von Grundstückswerten durch die [[Gutachterausschuss|Gutachterausschüsse]]. Diese sind auch für die Ermittlung der [[Bodenrichtwert]]e zuständig.

Aus dem gutachterlich ermittelten Verkehrswert oder Marktwert dürfen [[Kreditinstitut]]e den bankinternen [[Beleihungswert]] und hieraus die [[Beleihungsgrenze]] und den [[Beleihungsauslauf]] ableiten. Diese [[Wertkonvention]]en spielen bei der [[Beleihung (Kreditwesen)|Beleihung]] von Immobilien im Rahmen der [[Immobilienfinanzierung]] die entscheidende Rolle bei der Festlegung des maximalen Kreditbetrags.<ref>{{Internetquelle |autor=Nicolas Gerth |url=https://zeitundwert.de/frage/beleihungswert-vs-verkehrswert |titel=Beleihungswert vs. Verkehrswert |abruf=2019-09-02 |sprache=de-DE}}</ref> Beim Beleihungswert handelt es sich um den Wert einer Kreditsicherheit (z.&nbsp;B. einer Immobilie), der langfristig mit einer hohen Wahrscheinlichkeit erreicht wird. Dieser unterliegt aufgrund der langfristigen Perspektive deutlich geringeren Schwankungen als andere gängige Formen der Immobilienwertermittlungsverfahren.<ref>{{Internetquelle |autor=Nicolas Gerth |url=https://zeitundwert.de/frage/beleihungswert |titel=Beleihungswert |abruf=2019-09-02 |sprache=de-DE}}</ref>

=== Wertermittlung bei beweglichen Sachen ===
Bewegliche Sachen wie [[Maschine]]n oder [[Anlage (Technik)|Anlagen]] (bei [[Unternehmen]]), [[Sachgesamtheit]]en (beim [[Unternehmenskauf]]), [[Hausrat]], [[Luxusgut|Luxusgüter]] oder [[Wertermittlung (Oldtimer)|Oldtimer]] ([[Privathaushalt]]e) und Teile des [[Staatsvermögen]]s lassen sich anhand eigenständiger Wertmaßstäbe wie [[Marktwert]], [[Metallwert]], [[Sammlerwert]], [[Substanzwert]], [[Versicherungswert]] oder [[Wiederbeschaffungswert]] bewerten. Für [[Gebrauchtwagen]] gibt es die [[Schwacke-Liste]], aber auch weitere Bewertungsmethoden.<ref>Paul Nechvatal, Bernhard Wielke: {{Webarchiv |url=https://homepage.univie.ac.at/bernhard.wielke/SV%202-2011%20S.%202%20Kfz-Wertdefinitionen.pdf |text=''Definitionen des Wertes eines Kfz.'' |wayback=20200919124143 |archiv-bot=}} (PDF; 222&nbsp;kB). In: ''Sachverständige.'' 2/2011, S. 86.</ref>

Für die steuerliche Wertermittlung bei [[Schenkung]]en und [[Erbschaft]]en ist gemäß {{§|11|erbstg_1974|juris}} [[ErbStG]] der Zeitpunkt der Entstehung der Steuer maßgebend, wobei sich gemäß {{§|12|erbstg_1974|juris}} Abs. 1 ErbStG die Bewertung nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes richtet.

=== Wertermittlung bei Rechten ===
Für die Wertermittlung von [[Einlage (Bilanzrecht)|Einlagen]] ist im Falle einer [[Sacheinlage]] der [[Zeitwert]] des [[Gegenstand]]es zum Zeitpunkt der Anmeldung ins [[Handelsregister]], im Falle einer [[Sachübernahme]] der Zeitwert des Gegenstandes zum Zeitpunkt seines Übergangs auf die [[Gesellschaft (Gesellschaftsrecht)|Gesellschaft]] maßgebend.<ref>Florian Becker, Tobias Bürgers: [https://books.google.de/books?id=dnrR4qhcr5AC&pg=PA194&dq=Wertermittlung+sachen&hl=de&sa=X&ved=0ahUKEwjhi-79nebXAhVmDcAKHcCQA544ChDoAQhbMAk#v=onepage&q=Wertermittlung%20sachen&f=false ''Heidelberger Kommentar zum Aktiengesetz.''] 2008, S. 194.</ref> [[Forderung]]en werden zu ihrem [[Nennwert]], [[Lizenz]]en oder ähnliche [[Schutzrecht]]e zu ihrem [[Buchwert]] bewertet.

== Steuerliche Wertermittlung ==
Das [[Bewertungsgesetz]] (BewG) regelt in [[Deutschland]] die steuerliche [[Bewertung (Rechnungswesen)|Bewertung]] von Vermögensgegenständen. Dabei kennt es vier Bewertungsmaßstäbe:
* der [[Gemeiner Wert|gemeine Wert]] ({{§|9|bewg|juris}} BewG) ist der Verkaufspreis, der im gewöhnlichen [[Geschäft (Wirtschaft)|Geschäftsverkehr]] zu erzielen wäre;
* der [[Teilwert]] ({{§|10|bewg|juris}} BewG) ist der Betrag, den ein Käufer eines ganzen Betriebs im Rahmen des Gesamtkaufpreises für das einzelne [[Wirtschaftsgut (Steuerlehre)|Wirtschaftsgut]] ansetzen würde;
* der [[Ertragswert]] ({{§|36|bewg|juris}} BewG) findet bei der Bewertung des [[Landwirtschaft|land-]] und [[forstwirtschaft]]lichen Vermögens Anwendung. Er entspricht dem 18-fachen des Reinertrags, den ein solcher Betrieb bei ordnungsgemäßer und schuldenfreier [[Bewirtschaftung]] mit entlohnten Arbeitskräften nachhaltig erzielen kann;
* der [[Steuerbilanz]]wert ({{§|109|bewg|juris}} BewG) ist der Wert, der bei [[Steuerpflicht]]igen, die ihren [[Gewinn]] nach {{§|4|estg|juris}} Abs. 1 oder {{§|5|estg|juris}} EStG ermitteln, zum Tragen kommt.

Für die [[Grundsteuer (Deutschland)|Grundsteuer]] findet der [[Einheitswert]] nach dem BewG bzw. ab 2025 der [[Grundsteuerwert]] Verwendung, für die [[Erbschaftsteuer in Deutschland|Erbschaft- und Schenkungsteuer]] der [[Bedarfswert]].

Allerdings haben die Bewertungsregeln etwaiger Einzelsteuergesetze (z. B. {{§|6|estg|juris}} [[Einkommensteuergesetz (Deutschland)|EStG]]) Vorrang vor den Bewertungsregeln des BewG.

== Handelsrechtliche Wertermittlung ==
Das [[Handelsrecht (Deutschland)|Handels-]] und [[Bilanzrecht (Deutschland)|Bilanzrecht]] kennt Wertermittlungsverfahren zum Zwecke der [[Bilanzierung]]. Der allgemeine Bewertungsgrundsatz des {{§|252|hgb|juris}} [[Handelsgesetzbuch|HGB]] verlangt insbesondere die Einzelbewertung von [[Vermögen (Wirtschaft)|Vermögen]] und [[Schulden]], wobei diese vorsichtig zu bewerten sind und alle vorhersehbaren [[Finanzrisiko|Risiken]] und [[Jahresfehlbetrag|Verluste]] zu berücksichtigen hat. Das Vermögen ist gemäß {{§|252|hgb|juris}} Abs. 1 HGB höchstens zu den [[Anschaffungskosten|Anschaffungs-]] oder [[Herstellungskosten]], vermindert um die [[Abschreibung]]en, zu bewerten. Dabei ist das [[Niederstwertprinzip]] zu beachten (§ 252 Abs. 2 und 3 HGB). [[Verbindlichkeit]]en sind zu ihrem [[Erfüllungsbetrag]] und [[Rückstellung]]en in Höhe des nach [[Vernünftige kaufmännische Beurteilung|vernünftiger kaufmännischer Beurteilung]] notwendigen Erfüllungsbetrages anzusetzen.

Die Wertermittlung der [[Aktiva]] und Verbindlichkeiten wirkt sich unmittelbar auf die Höhe des [[Eigenkapital]]s aus.

== Ablauf ==
Für die Wertermittlung kommen [[Fachkunde|fachkundige]] [[Sachverständiger|Sachverständige]] oder [[Gutachter]] in Frage. Auch bieten die meisten Immobilienmakler im Rahmen eines Verkaufs eine vorhergehende Wertermittlung gem. geltender ImmoWertV an.<ref>{{Internetquelle |url=https://zeitundwert.de/leistungen/wertermittlung-immobilie |titel=Wertermittlung Ihrer Immobilie |abruf=2019-09-02 |sprache=de-DE}}</ref> Diese erhalten einen [[Auftrag]], der den genauen Ermittlungsumfang enthalten muss. Der Wertermittlung geht eine Informationsbeschaffung voraus, zu der bei Immobilien [[Grundbucheinsicht]], [[Flurkarte]], [[Grundstückskaufvertrag]], [[Baubeschreibung (Bauvertrag)|Baubeschreibung]] und sonstige [[Beleihungsunterlagen]] gehören. Für die übrigen Schätzungsobjekte sind [[Kaufvertrag|Kaufverträge]], [[Inventar]]e, [[Bauanleitung]]en, vorhandene [[Expertise]]n oder [[Ursprungszeugnis]]se vorzulegen. Insbesondere bei Immobilien empfiehlt sich für die Gutachter ein [[Lokaltermin]]. Die aus den Dokumenten gewonnenen Daten werden bei der Wertermittlung zum Verkehrswert verdichtet und in einem [[Gutachten]] (''Wertgutachten'') zusammengefasst.<ref>Bernhard Metzger: ''Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken.'' 2013, S. 17.</ref> Die [[Wertermittlungsgebühr]] ist das [[Entgelt]] für die gutachterliche Tätigkeit.

Die Verpflichtung zur [[Bestellung]] eines Sachverständigen kann sich aus dem Gesetz ergeben. So ist gemäß {{§|2314|bgb|juris}} Abs. 1 [[Bürgerliches Gesetzbuch|BGB]] der [[Erbe (Deutschland)|Erbe]] gegenüber dem [[Pflichtteil (Deutschland)|Pflichtteilsberechtigten]] verpflichtet, den Wert einzelner [[Nachlass]]&shy;gegenstände durch einen unabhängigen Sachverständigen schätzen zu lassen. [[Kreditinstitut]]e sind nach Art. 229 Abs. 1 [[Verordnung (EU) Nr. 575/2013 (Kapitaladäquanzverordnung)|Kapitaladäquanzverordnung]] (englische Abkürzung CRR) ebenfalls verpflichtet, bei Immobilienfinanzierungen das [[Beleihungsobjekt]] zwecks [[Sicherheitenbewertung]] durch einen unabhängigen Sachverständigen schätzen zu lassen.

== Zweck ==
Wesentlicher Zweck der [[Bewertung (Rechnungswesen)|Bewertung]] ist, dass alle im Rahmen der Wertermittlung zu berücksichtigenden [[Aktiva]] und [[Passiva]] in [[Geld]]beträge umzurechnen sind. Wertermittlungen dienen der Feststellung des Vermögenswerts zwecks [[Bilanzierung]], [[Besteuerung]], [[Veräußerung]], [[Beleihung (Kreditwesen)|Beleihung]], [[Schadensregulierung]] ([[Neuwert (Versicherungsrecht)|Neuwert]]), beim [[Rechtsstreit]] ([[Streitwert]]), in der [[Zwangsversteigerung (Deutschland)|Zwangsversteigerung]] sowie bei [[Auseinandersetzung (Zivilrecht)|Auseinandersetzungen]] ([[Erbauseinandersetzung]], [[Scheidung]]). Die einzelnen Vermögensgegenstände wie [[Wertpapier]]e, [[Grundeigentum]], [[Fahrzeug]]e, [[Antiquität]]en, [[Kunstgegenstand|Kunstgegenstände]], [[Möbel|Mobiliar]], [[Sammeln|Sammlungen]] oder [[Schmuck]] unterliegen einer Wertsteigerung oder [[Wertminderung]], so dass die Wertermittlung von Anfangs- und Endvermögen für alle [[Wirtschaftssubjekt]]e von Bedeutung ist.

== Siehe auch ==
* [[Feuerversicherungswert]]
* [[Liebhaberwert]]
* [[Liquidationswert]]
* [[Residualwertverfahren]]
* [[Discounted Cash-Flow|DCF-Analyse]]
* [[Long Term Asset Value-Verfahren]]
* [[Unternehmensbewertung]]

== Literatur ==
* Wolfgang Ballwieser, Dirk Hachmeister: ''Unternehmensbewertung.'' 4. Auflage. 2013.
* [[Wolfgang Kleiber (Geodät)|Wolfgang Kleiber]]: ''Verkehrswertermittlung von Grundstücken.'' 7. Auflage. Bundesanzeiger Verlag, Köln 2014, ISBN 978-3-8462-0218-0.
* Wolfgang Kleiber: ''Marktwertermittlung nach ImmoWertV.'' 7. Auflage. Bundesanzeiger Verlag, Köln 2012, ISBN 978-3-89817-690-3.
* Thomas H. Garthe: ''Die Wertermittlungsreform Neue Gesetzeslage nach Verabschiedung der neuen ImmoWertV.'' 2. Auflage. Haufe-Lexware, 2010, ISBN 978-3-648-00852-2.
* Bernard Metzger: ''Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken.'' (= ''Haufe Praxisratgeber''). 4. Auflage, Haufe Verlag, Freiburg 2010, ISBN 978-3-448-10055-6.

== Einzelnachweise ==
<references />

{{Rechtshinweis}}
{{Normdaten|TYP=s|GND=4006340-9}}

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[[Kategorie:Finanzierung]]