Mietvertrag (Österreich)

Der Mietvertrag ist ein Bestandvertrag, dessen in Bestand gegebene Sache sich ohne weitere Bearbeitung gebrauchen lässt (§ 1091 „Mieth- und Pachtvertrag“ des Allgemeinen Bürgerliches Gesetzbuchs (ABGB) in der immer noch in Geltung stehenden Stammfassung vom 1. Jänner 1812).

Gesetzliche Regelung

Grundzüge des Mietrechts

Die Grundzüge des Mietrechts sind im „Fünf u. zwanzigste[n] Hauptstück: Von Bestand- Erbpacht- und Erbzins-Verträgen“ des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB) geregelt, das eine weitgehende Vertragsfreiheit zulässt. Die zugehörigen §§ 1090-1121 gehen weitgehend auf die Stammfassung des ABGB als Patent vom 1ten Junius 1811, JGS Nr. 946/1811 vom 1. Jänner 1812, zurück.<ref>Patent vom 1ten Junius 1811, JGS Nr. 946/1811 vom 1. Jänner 1812, S. 275 (hier: § 1090, S. 415, bis § 1121, S. 419) in ALEX – Historische Rechts- und Gesetzestexte Online.</ref> Teile davon wurden mit der Kaiserlichen Verordnung vom 19. März 1916 über die dritte Teilnovelle zum allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch, Vorlage:RGBl, abgeändert. Einzig § 1100 ABGB über den Zins hat neuere Änderungen erfahren (zuletzt BGBl. I Nr. 50/2013 vom 16. März 2013).

Allgemeine Regeln

Mietverträge können über alle beweglichen und unbeweglichen Gegenstände sowie Rechte geschlossen werden, die auch Gegenstand eines Kaufvertrags sein können (§§ 1092, 1093 ABGB). Der Mietvertrag ist ein vertragliches Dauerschuldverhältnis, das den Eigentümer (Bestandgeber) verpflichtet, dem Bestandnehmer den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf eine gewisse Zeit und gegen einen bestimmten Preis zu überlassen (§ 1090 ABGB). Unverbrauchbare Sachen sind Sachen, die ohne ihre Zerstörung oder Verzehrung den gewöhnlichen Nutzen gewähren (§ 301 ABGB). Verbrauchbare Sachen sind üblicherweise Gegenstand von Kaufverträgen, für die der Eigentumsübergang kennzeichnend ist und die freie Verfügungsbefugnis des Erwerbers (§§ 353, 354 ABGB).

Die Pflicht zur Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt hat der Miet- mit dem Pachtvertrag gemeinsam, bei dem die in Bestand gegebene Sache „aber nur durch Fleiß und Mühe benützt werden kann.“ Für die Abgrenzung ist entgegen dem insoweit irreführenden Wortlaut „die Zweckbestimmung der Bestandsache bei Vertragsabschluss“ relevant und gerade nicht die Eigenheit des Bestandobjekts. § 1091 ist nach seinem Wortlaut dahin auszulegen, dass bei der Miete bloß der (vereinbarungsgemäße) Gebrauch der Sache (= die Verwendung) eingeräumt wird, während es sich bei der Pacht um Gebrauchsüberlassung mit Fruchtziehungsbefugnis (in §§ 1096, 1107 „Genuß“, in §§ 1091, 1098 und 1104 f „benützen“) handelt.<ref>Martin Trummer: Die ABGB-Vorschriften über Bestandverträge: wesentlicher Inhalt und sprachliche Neufassung. (PDF; 2,1 MB). Universität Graz, 2015, S. 13.</ref> Werden mehrere unterschiedliche Sachen in Bestand gegeben, ist die Beschaffenheit der Hauptsache maßgeblich (§ 1091 Satz 2 ABGB).

Spezialgesetze

Das Mietrechtsgesetz (MRG) gilt für die Immobiliarmiete, also Mietverträge, die sich auf Wohnungen, Wohnungsteile und Geschäftsräumlichkeiten aller Art beziehen und damit sowohl für die Wohnraum- als auch die Geschäftsraummiete sowie genossenschaftliche Nutzungsverträge. Sofern das MRG gilt, verdrängt es insoweit das ABGB, letzteres ist dann subsidiär. Durch die vollständige, teilweise oder fehlende Anwendbarkeit des MRG unterscheiden sich die jeweiligen Mietverhältnisse (§ 1 Abs. 1 bis 5 MRG). In Mietverträgen, die dem MRG unterliegen, kann nicht zum Nachteil des Mieters von den Regelungen des MRG abgewichen werden.

Für Miet- oder Nutzungsverhältnisse mit einer gemeinnützigen Bauvereinigung gilt insbesondere zur Mietzinsbildung das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz mit eigenen Regelungen.<ref>Vorlage:RIS-AT im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS).</ref> Ergänzend gilt das MRG.<ref>Benjamin Raabe: Soziales Mietrecht in Europa. (PDF; 0,1 MB) Berlin 2019, S. 7.</ref>

Literatur

• Martin Gruber: Mietrecht in Österreich. Tipps zur Wohnungssuche. Makler, Provisionen und Verträge. Ihre Rechte als Mieter. Verein für Konsumenteninformation, 7. Auflage, Wien 2017, ISBN 978-3-99013-070-4, 180 Seiten.
• Peter Kuprian: Der Mietvertrag. Handbuch für Vertragsverfasser. 3. Auflage, Manzsche Verlags- und Universitätsbuchhandlung, Wien 2014, 460 Seiten.

Weblinks

• Constantin Hofer: Mietrecht. (PDF) Repetitorium, Universität Wien, ohne Jahr (zum Bestandvertrag gem. §§ 1090 ff. ABGB und zum MRG).

Einzelnachweise

<references />