Eigenbedarf (Mietrecht)

Eigenbedarf ist ein Grund für die Kündigung eines Mietvertrags durch den Vermieter und liegt vor, wenn der Vermieter die (ganze) Mietwohnung für sich selbst oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt.

Deutschland

Für Mietverhältnisse über Wohnraum ist die Kündigung wegen Eigenbedarfes in {{#switch: juris

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Voraussetzungen

Die Eigenbedarfskündigung kann nur wirksam ausgesprochen werden, wenn zum Zeitpunkt<ref>Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 96.</ref> der Kündigung auch ein Eigenbedarf besteht. Ein möglicher Eigenbedarf in der Zukunft (Vorratskündigung) genügt nicht.<ref>BGH, Urteil vom 23. September 2015, Az. VIII ZR 297/14, abrufbar bei openjur.de.</ref>

Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Mietwohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person, zum Beispiel eine Pflegekraft, oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt. Der Bundesgerichtshof hat in einem Grundsatzurteil vom 10. Juli 2024 klargestellt, dass Familienangehöriger nur ist, wer in Bezug auf die Person des Vermieters ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen ({{#switch: dejure

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Eigenbedarf besteht nur, wenn eine der genannten Personen die Wohnung tatsächlich benötigt, um darin zu wohnen. Es können auch andere Interessen verfolgt werden, aber die Wohnnutzung muss im Vordergrund stehen.<ref>Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 74.</ref> Das kann auch bei einer Nutzung als Zweit-<ref>BGH, Beschluss vom 22. August 2017, Az. VIII ZR 19/17, abrufbar bei openjur.de.</ref> oder Ferienwohnung<ref>BGH, Beschluss vom 21. August 2018, Az. VIII ZR 186/17, abrufbar bei openjur.de.</ref> der Fall sein. Die Wohnung wird nur benötigt, wenn der ernsthafte Wunsch der Wohnnutzung auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird.<ref>BGHZ 103, 91; BGH, Urteil vom 01. Juli 2015, Az. VIII ZR 14/15, abrufbar bei openjur.de.</ref> Ein unbegründeter Wunsch genügt somit nicht, es ist aber auch keine akute Wohnungsnot notwendig. Außerdem muss der Wille zur Nutzung ernsthaft sein<ref>BGH, Urteil vom 16. Dezember 2009, Az. VIII ZR 313/08, abrufbar bei openjur.de.</ref> und der Vermieter muss sich sicher sein, dass die geplante Wohnnutzung verwirklicht werden kann<ref>AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 07.07.2016.</ref>.

Eine Eigenbedarfskündigung ist auch nur wirksam, wenn diese nicht treuwidrig erfolgt. Anerkannte Fälle sind:

Die bereits bei Vertragsschluss vorhandene Absicht oder Erwägung wegen Eigenbedarfs zu kündigen, ohne vorher darüber aufzuklären<ref>BGH, Urteil vom 04. Februar 2015, Az. VIII ZR 154/14, abrufbar bei openjur.de.</ref>
Weit überhöhter Wohnbedarf<ref>BGH, Urteil vom 04. März 2015, Az. VIII ZR 166/14, abrufbar bei openjur.de.</ref> (z. B. 120 m² für Enkelin und Tochter des Vermieters<ref>LG Berlin, Urteil vom 20. Januar 2021, Az. 64 S 50/20, abrufbar bei openjur.de.</ref>)

Der Vermieter muss das Kündigungsschreiben schriftlich begründen ({{#switch: juris

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Kündigungssperrfrist

Umgewandelte Wohnungen, also Wohnungen, die während der Mietzeit in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, können frühestens drei Jahre nach Erwerb wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Den Bundesländern ist es gemäß {{#switch: juris

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In Nordrhein-Westfalen beträgt die Sperrfrist in Köln, Bonn und 16 weiteren Gemeinden fünf Jahre.<ref>{{#if:|{{#iferror: {{#iferror:{{#invoke:Vorlage:FormatDate|Execute}}|Vorlage:FormatDate/Wartung/Error}}| |}}}}{{#if:|{{{autor}}}: }}{{#if:|{{#if:In diesen Städten und Gemeinden gelten verlängerte Kündigungssperrfristen|[{{#invoke:Vorlage:Internetquelle|archivURL|1={{#invoke:URLutil|getNormalized|1={{{archiv-url}}}}}}} {{#invoke:Vorlage:Internetquelle|TitelFormat|titel=In diesen Städten und Gemeinden gelten verlängerte Kündigungssperrfristen}}]{{#if:| ({{{format}}})}}{{#if:Nordrhein-Westfalen| Nordrhein-Westfalen{{#invoke:Vorlage:Internetquelle|Endpunkt|titel=Nordrhein-Westfalen}}}}}}|{{#if:https://www.dgb.de/themen/++co++671b4c44-e8e2-11e8-ae5c-52540088cada#Nordrhein-Westfalen%7C{{#if:{{#invoke:TemplUtl%7Cfaculty%7C}}%7C{{#invoke:Vorlage:Internetquelle%7CTitelFormat%7Ctitel={{#invoke:WLink%7CgetEscapedTitle%7C1=In diesen Städten und Gemeinden gelten verlängerte Kündigungssperrfristen}}}}|[{{#invoke:URLutil|getNormalized|1=https://www.dgb.de/themen/++co++671b4c44-e8e2-11e8-ae5c-52540088cada#Nordrhein-Westfalen}} {{#invoke:Vorlage:Internetquelle|TitelFormat|titel={{#invoke:WLink|getEscapedTitle|1=In diesen Städten und Gemeinden gelten verlängerte Kündigungssperrfristen}}}}]}}{{#if:| ({{{format}}}{{#if:Nordrhein-Westfalendgb.deDeutscher Gewerkschaftsbund (DGB)2020-05-27{{#if: 2022-06-25 | {{#if:{{#invoke:TemplUtl|faculty|}}||1}}}}

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In Bayern beträgt die Sperrfrist in den meisten Ballungsgebieten zehn Jahre nach dem Kaufdatum.<ref>{{#if:|{{#iferror: {{#iferror:{{#invoke:Vorlage:FormatDate|Execute}}|Vorlage:FormatDate/Wartung/Error}}| |}}}}{{#if:|{{{autor}}}: }}{{#if:|{{#if:MiSchuV: Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung – MiSchuV) Vom 14. Dezember 2021 (GVBl. S. 674) BayRS 400-6-J (§§ 1–2) - Bürgerservice|[{{#invoke:Vorlage:Internetquelle|archivURL|1={{#invoke:URLutil|getNormalized|1={{{archiv-url}}}}}}} {{#invoke:Vorlage:Internetquelle|TitelFormat|titel=MiSchuV: Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung – MiSchuV) Vom 14. Dezember 2021 (GVBl. S. 674) BayRS 400-6-J (§§ 1–2) - Bürgerservice}}]{{#if:| ({{{format}}})}}{{#if:| {{{titelerg}}}{{#invoke:Vorlage:Internetquelle|Endpunkt|titel={{{titelerg}}}}}}}}}|{{#if:https://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/BayMiSchuV/true%7C{{#if:{{#invoke:TemplUtl%7Cfaculty%7C}}%7C{{#invoke:Vorlage:Internetquelle%7CTitelFormat%7Ctitel={{#invoke:WLink%7CgetEscapedTitle%7C1=MiSchuV: Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung – MiSchuV) Vom 14. Dezember 2021 (GVBl. S. 674) BayRS 400-6-J (§§ 1–2) - Bürgerservice}}}}|[{{#invoke:URLutil|getNormalized|1=https://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/BayMiSchuV/true}} {{#invoke:Vorlage:Internetquelle|TitelFormat|titel={{#invoke:WLink|getEscapedTitle|1=MiSchuV: Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung – MiSchuV) Vom 14. Dezember 2021 (GVBl. S. 674) BayRS 400-6-J (§§ 1–2) - Bürgerservice}}}}]}}{{#if:| ({{{format}}}{{#if:{{#if: 2022-06-25 | {{#if:{{#invoke:TemplUtl|faculty|}}||1}}}}

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In Baden-Württemberg beträgt die Sperrfrist für 89 Städte bzw. Gemeinden des Bundeslandes fünf Jahre laut Landesverordnung vom Juni 2020, unter anderem für Freiburg im Breisgau, Heidelberg, Heilbronn, Karlsruhe, Konstanz, Ludwigsburg, Mannheim, Neckarsulm, Offenburg, Reutlingen, Stuttgart, Tübingen und Ulm.<ref>{{#if:|{{#iferror: {{#iferror:{{#invoke:Vorlage:FormatDate|Execute}}|Vorlage:FormatDate/Wartung/Error}}| |}}}}{{#if:|{{{autor}}}: }}{{#if:|{{#if:Landesrecht BW KSpVO BW | Landesnorm Baden-Württemberg | Gesamtausgabe | Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit verlängerter Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlungen in Eigentumswohnungen (Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg - KSpVO BW) vom 16. Juni 2020 | gültig von: 01.07.2020 gültig bis: 30.06.2025|[{{#invoke:Vorlage:Internetquelle|archivURL|1={{#invoke:URLutil|getNormalized|1={{{archiv-url}}}}}}} {{#invoke:Vorlage:Internetquelle|TitelFormat|titel=Landesrecht BW KSpVO BW | Landesnorm Baden-Württemberg | Gesamtausgabe | Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit verlängerter Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlungen in Eigentumswohnungen (Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg - KSpVO BW) vom 16. Juni 2020 | gültig von: 01.07.2020 gültig bis: 30.06.2025}}]{{#if:| ({{{format}}})}}{{#if:| {{{titelerg}}}{{#invoke:Vorlage:Internetquelle|Endpunkt|titel={{{titelerg}}}}}}}}}|{{#if:https://www.landesrecht-bw.de/jportal/?quelle=jlink&query=KSpV+BW&psml=bsbawueprod.psml&max=true&aiz=true%7C{{#if:{{#invoke:TemplUtl%7Cfaculty%7C}}%7C{{#invoke:Vorlage:Internetquelle%7CTitelFormat%7Ctitel={{#invoke:WLink%7CgetEscapedTitle%7C1=Landesrecht BW KSpVO BW | Landesnorm Baden-Württemberg | Gesamtausgabe | Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit verlängerter Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlungen in Eigentumswohnungen (Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg - KSpVO BW) vom 16. Juni 2020 | gültig von: 01.07.2020 gültig bis: 30.06.2025}}}}|[{{#invoke:URLutil|getNormalized|1=https://www.landesrecht-bw.de/jportal/?quelle=jlink&query=KSpV+BW&psml=bsbawueprod.psml&max=true&aiz=true}} {{#invoke:Vorlage:Internetquelle|TitelFormat|titel={{#invoke:WLink|getEscapedTitle|1=Landesrecht BW KSpVO BW | Landesnorm Baden-Württemberg | Gesamtausgabe | Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit verlängerter Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlungen in Eigentumswohnungen (Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg - KSpVO BW) vom 16. Juni 2020 | gültig von: 01.07.2020 gültig bis: 30.06.2025}}}}]}}{{#if:| ({{{format}}}{{#if:{{#if: 2022-06-25 | {{#if:{{#invoke:TemplUtl|faculty|}}||1}}}}

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In Braunschweig, Göttingen, Hannover, und 15 weiteren Gemeinden in Niedersachsen beträgt die Sperrfrist fünf Jahre.<ref>{{#if:|{{#iferror: {{#iferror:{{#invoke:Vorlage:FormatDate|Execute}}|Vorlage:FormatDate/Wartung/Error}}| |}}}}{{#if:|{{{autor}}}: }}{{#if:|{{#if:Niedersächsische Mieterschutzverordnung|[{{#invoke:Vorlage:Internetquelle|archivURL|1={{#invoke:URLutil|getNormalized|1={{{archiv-url}}}}}}} {{#invoke:Vorlage:Internetquelle|TitelFormat|titel=Niedersächsische Mieterschutzverordnung}}]{{#if:| ({{{format}}})}}{{#if:| {{{titelerg}}}{{#invoke:Vorlage:Internetquelle|Endpunkt|titel={{{titelerg}}}}}}}}}|{{#if:https://www.mw.niedersachsen.de/startseite/bauen_wohnen/soziales_wohnungswesen/niedersachsische_mieterschutzverordnung/niedersachsische-mieterschutzverordnung-217000.html%7C{{#if:{{#invoke:TemplUtl%7Cfaculty%7C}}%7C{{#invoke:Vorlage:Internetquelle%7CTitelFormat%7Ctitel={{#invoke:WLink%7CgetEscapedTitle%7C1=Niedersächsische Mieterschutzverordnung}}}}|[{{#invoke:URLutil|getNormalized|1=https://www.mw.niedersachsen.de/startseite/bauen_wohnen/soziales_wohnungswesen/niedersachsische_mieterschutzverordnung/niedersachsische-mieterschutzverordnung-217000.html}} {{#invoke:Vorlage:Internetquelle|TitelFormat|titel={{#invoke:WLink|getEscapedTitle|1=Niedersächsische Mieterschutzverordnung}}}}]}}{{#if:| ({{{format}}}{{#if:Niedersächsisches Ministerium für Wirtschaft, Verkehr, Bauen und Digitalisierung{{#if: 2024-06-30 | {{#if:{{#invoke:TemplUtl|faculty|}}||1}}}}

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In Berlin beträgt die Sperrfrist für das gesamte Stadtgebiet zehn Jahre nach dem Kaufdatum.<ref>{{#if:|{{#iferror: {{#iferror:{{#invoke:Vorlage:FormatDate|Execute}}|Vorlage:FormatDate/Wartung/Error}}| |}}}}{{#if:|{{{autor}}}: }}{{#if:|{{#if:Verordnung im Sinne des § 577a Absatz 2 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung (Kündigungsschutzklausel-Verordnung) Vom 13. Juni 2023|[{{#invoke:Vorlage:Internetquelle|archivURL|1={{#invoke:URLutil|getNormalized|1={{{archiv-url}}}}}}} {{#invoke:Vorlage:Internetquelle|TitelFormat|titel=Verordnung im Sinne des § 577a Absatz 2 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung (Kündigungsschutzklausel-Verordnung) Vom 13. Juni 2023}}]{{#if:| ({{{format}}})}}{{#if:| {{{titelerg}}}{{#invoke:Vorlage:Internetquelle|Endpunkt|titel={{{titelerg}}}}}}}}}|{{#if:https://gesetze.berlin.de/bsbe/?docId=jlr-KSchKlVBE2023pP2&query=JURISLINK%3A%22KSchKlV+BE+%C2%A7+2%22%7C{{#if:{{#invoke:TemplUtl%7Cfaculty%7C}}%7C{{#invoke:Vorlage:Internetquelle%7CTitelFormat%7Ctitel={{#invoke:WLink%7CgetEscapedTitle%7C1=Verordnung im Sinne des § 577a Absatz 2 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung (Kündigungsschutzklausel-Verordnung) Vom 13. Juni 2023}}}}|[{{#invoke:URLutil|getNormalized|1=https://gesetze.berlin.de/bsbe/?docId=jlr-KSchKlVBE2023pP2&query=JURISLINK%3A%22KSchKlV+BE+%C2%A7+2%22}} {{#invoke:Vorlage:Internetquelle|TitelFormat|titel={{#invoke:WLink|getEscapedTitle|1=Verordnung im Sinne des § 577a Absatz 2 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung (Kündigungsschutzklausel-Verordnung) Vom 13. Juni 2023}}}}]}}{{#if:| ({{{format}}}{{#if:Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank{{#if: 2024-06-30 | {{#if:{{#invoke:TemplUtl|faculty|}}||1}}}}

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In Hamburg beträgt die Sperrfrist zehn Jahre.<ref>{{#if:|{{#iferror: {{#iferror:{{#invoke:Vorlage:FormatDate|Execute}}|Vorlage:FormatDate/Wartung/Error}}| |}}}}{{#if:|{{{autor}}}: }}{{#if:|{{#if:Verordnung zur Verlängerung der Kündigungsschutzfrist für Wohnraum (Kündigungsschutzfristverordnung) Vom 12. November 2013|[{{#invoke:Vorlage:Internetquelle|archivURL|1={{#invoke:URLutil|getNormalized|1={{{archiv-url}}}}}}} {{#invoke:Vorlage:Internetquelle|TitelFormat|titel=Verordnung zur Verlängerung der Kündigungsschutzfrist für Wohnraum (Kündigungsschutzfristverordnung) Vom 12. November 2013}}]{{#if:| ({{{format}}})}}{{#if:| {{{titelerg}}}{{#invoke:Vorlage:Internetquelle|Endpunkt|titel={{{titelerg}}}}}}}}}|{{#if:https://www.landesrecht-hamburg.de/bsha/document/jlr-WKSchVerlVHA2014V1P1%7C{{#if:{{#invoke:TemplUtl%7Cfaculty%7C}}%7C{{#invoke:Vorlage:Internetquelle%7CTitelFormat%7Ctitel={{#invoke:WLink%7CgetEscapedTitle%7C1=Verordnung zur Verlängerung der Kündigungsschutzfrist für Wohnraum (Kündigungsschutzfristverordnung) Vom 12. November 2013}}}}|[{{#invoke:URLutil|getNormalized|1=https://www.landesrecht-hamburg.de/bsha/document/jlr-WKSchVerlVHA2014V1P1}} {{#invoke:Vorlage:Internetquelle|TitelFormat|titel={{#invoke:WLink|getEscapedTitle|1=Verordnung zur Verlängerung der Kündigungsschutzfrist für Wohnraum (Kündigungsschutzfristverordnung) Vom 12. November 2013}}}}]}}{{#if:| ({{{format}}}{{#if:Landesrecht Hamburg{{#if: 2022-06-26 | {{#if:{{#invoke:TemplUtl|faculty|}}||1}}}}

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Reaktionsmöglichkeiten des Mieters

Der Mieter kann, sofern ihm eine Kündigung ausgesprochen wird, nach {{#switch: juris

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}}{{#if: 574||^{[Paragraf fehlt]}}}{{#if: BGB||^{[Gesetz fehlt]}}} BGB Widerspruch erheben. Der Widerspruch bewirkt, dass das Mietverhältnis noch eine Zeit lang fortgesetzt wird, sofern die Kündigung eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Fällt der Eigenbedarf nach der erklärten Kündigung aber vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, muss der Vermieter den Mieter darüber informieren und die Wohnung zur weiteren Miete anbieten.<ref>BGH, Urteil vom 09. November 2005, Az. VIII ZR 339/04, abrufbar bei openjur.de.</ref> Verstößt der Vermieter gegen diese Pflicht, hat der Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz.<ref>Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 97.</ref> Kann der Vermieter dem Mieter eine andere vergleichbare Wohnung vermieten, die sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet, muss der Vermieter diese zur Miete anbieten (Anbietpflicht).<ref>BGH, Urteil vom 09. Juli 2003. Az. VIII ZR 276/02, abrufbar bei openjur.de.</ref> Auch diese Pflicht besteht bis zum Ablauf der Kündigungsfrist.<ref>BGH, Urteil vom 04. Juni 2008, Az. VIII ZR 292/07, abrufbar bei openjur.de.</ref> Die Verletzung dieser Pflicht lässt die Wirksamkeit der Kündigung unberührt und führt auch lediglich zu einem Anspruch auf Schadensersatz des Mieters.<ref>BGH, Urteil vom 14. Dezember 2016, Az. VIII ZR 232/15, abrufbar bei openjur.de.</ref>

Ansprechpartner für Reaktionsmöglichkeiten des Mieters ist meist der Deutsche Mieterbund oder ein Rechtsanwalt in der jeweiligen Region.

Österreich

Allgemein ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs in Österreich möglich, wenn eine Wohnung in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt. Dann ist eine Kündigung nur aus bestimmten Gründen möglich, beispielsweise, wenn der Mieter den Mietzins nicht bezahlt oder eben auch, wenn der Vermieter selbst die Wohnung benötigt. Ein Vermieter darf gemäß {{#switch: RIS-B

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Schweiz

Ein Eigenbedarf liegt in der Schweiz dann vor, wenn der Vermieter das Mietobjekt für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte beanspruchen möchte ({{#switch: ch

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Literatur (Auswahl)

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Weblinks

Artikel des Mieterbundes zum Eigenbedarf
Dominik Schüller, Guten Tag, ich bin Ihr Vermieter und ziehe hier ein in Legal Tribune Online
Michael Selk, Der Bayernfan und der Eigenbedarf - zu BGH v. 23.10.2018, VIII ZR 61/18, veröffentlicht am 11. Dezember 2018 auf Beck-Blog
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Einzelnachweise

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