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2026-03-23T20:06:20Z

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Die '''Wohnlage''' beschreibt die Lagequalität eines [[Wohngebäude]]s bzw. einer [[Wohnung]] in Bezug auf das Umfeld. Die Wohnlage bedient verschiedene Anwendungsmöglichkeiten. Dazu zählen unter anderem die [[Mietspiegel]]berechnung, Grundstücksbewertungen, [[Stadtplanung]] (Ableitung von Soll-Wohnlagebewertungen (Neubau), Verbesserung von Wohnlagequalität (Bestand)), Nachfolgeregelung für die Ermittlung des Einheitswerts zur Ermittlung der [[Grundsteuer]], sowie in der [[Immobilienwirtschaft]] zur Finanzierung, Bildung von Preiskategorien, [[Risikobeurteilung|Risikoeinschätzung]] hinsichtlich Wiederverkäuflichkeit für Banken und Immobilienobjektbewertung. Im Firmenbereich ist das Pendant dazu die [[Geschäftslage]].

Der [[Standort]] als [[Determinativkompositum]] ist der [[Ortschaft|Ort]], an welchem sich eine [[Immobilie]] geografisch befindet. Die [[Lage (Immobilie)|Lage]] ist als [[Standortfaktor]] allgemein bei der [[Wertermittlung]] und speziell bei der [[Grundstücksbewertung]] von entscheidender Bedeutung. Sie ist der wesentlichste, nicht-materielle preis- und wertbeeinflussende Faktor.

Standort und Lage sind keine Synonyme. Während jede Lage einen Standort hat, wird aus einem Standort erst eine Lage „durch die nutzungsspezifisch unterschiedlich zu beurteilenden [[Umweltbedingung|Umfeldbedingungen]] und die sich im Zeitablauf ändernden [[Marktentwicklung|Marktgegebenheiten]] …“.<ref>Monika Walther/Günter Muncke/Maike Schwarte, ''Standort- und Marktanalysen'', 2001, S. 5</ref> Dabei werden die Anforderungen an die Lage wesentlich durch die Nutzungsabsicht bestimmt.<ref>Jürgen Platz, ''Immobilien-Management: Prüfkriterien zu Lage, Substanz, Rendite'', 1993, S. 49</ref>

In der [[Immobilienprojektentwicklung]] werden für die Errichtung einer Immobilie die drei Faktoren [[Kapital]], [[Idee]] und Standort miteinander kombiniert. Während Idee und Kapital auch nach der Errichtung einer Immobilie noch als weitgehend variabel und beeinflussbar zu bezeichnen sind, ist eine einmal getroffene Standortentscheidung durch die hohen [[Transaktionskosten]] praktisch nicht mehr beeinflussbar.<ref>[https://books.google.de/books?id=mBPLnmGGJ3AC&pg=PA1&dq=Lage+Immobilie&hl=de&sa=X&ved=0ahUKEwiDtZ30sPPXAhXnLMAKHUPkCxsQ6AEIPDAD#v=onepage&q=Lage%20Immobilie&f=false Michael Mütze (Hrsg.), ''Immobilieninvestitionen'', 2009, S. 1 f.]</ref> Der Standort ist mithin einer der wenigen, bei Immobilien nicht änderbaren Faktoren. Die Lage kann sich dagegen durch die Umgebung [[Mittlere Frist|mittelfristig]] ändern.

== Faktoren ==
Die [[Wohnqualität]] und die [[städtebau]]liche Einbindung eines Wohngebäudes bzw. einer Wohnung in Bezug zu ihrer Umgebung sind die wesentlichen Faktoren. Zudem sind bei der Beurteilung der Wohnlage von Bedeutung:
* Bebauungsform, etwa urbane und gefragte [[Blockrandbebauung]] im städtischen Umfeld (weniger gefragt: eher [[Peripherie|periphere]], aufgelockerte [[Siedlung (Städtebau)|Siedlung]]).
* Gebäudealter und Gebäudezustand: Je älter ein Gebäude ist, umso wahrscheinlicher werden [[Instandhaltung]]en und [[Modernisierung (Mietrecht)|Modernisierungen]], die Auswirkungen auf die [[Immobiliarmiete|Miete]] oder den [[Kaufpreis]] haben.
* [[Infrastruktur]] (Einkaufsmöglichkeiten, Dienstleistungsangebote, schulische, soziale, sportliche, kulturelle Einrichtungen, Verkehrsanbindung, Grünanlagen, Baumbestand)
* Ausrichtung zur Himmelsrichtung, topografische Besonderheiten.
* Bevölkerungszusammensetzung des Wohngebiets ([[Sozialstruktur]], [[Arbeitslosenquote]], [[Kriminalitätsrate]]).
* Eindruck des Wohngebiets (gepflegtes bzw. ungepflegtes Umfeld, Vorhandensein vieler denkmalgeschützter Gebäude, [[Leerstand]], Nachfrage nach Wohnraum, Lage im [[Sanierungsgebiet|Sanierungs-]], [[Neubau (Bauwesen)|Neubau-]] oder [[Altbau]]gebiet).
* [[Umweltbelastung]]en ([[Lärm]], [[Luftverschmutzung]] durch [[Staub]], [[Geruch|Gerüche]] usw., [[Altlast]]en).
Sämtliche Faktoren sind wertbestimmend, sodass hohe Mieten oder hohe Kaufpreise in Wohnlagen vorherrschen, bei denen eine günstige Kombination dieser Faktoren vorliegt.

== Klassifizierung ==
Wesentliches Bewertungskriterium ist eine gute Lage.<ref>[https://books.google.de/books?id=DHYILtSF3JkC&pg=PT117&dq=Ertragswert+Standort&hl=de&sa=X&ved=0ahUKEwiMtZfFtcPhAhVODuwKHYaGC20Q6AEILTAB#v=onepage&q=Ertragswert%20Standort&f=false Martin-Dieter Herke, ''Bankengespräche führen wie der Profi'', 2003, S. 116]</ref> Die Zusammenfassung aller Lagefaktoren kann zu je vier untereinander abgestuften Hauptgruppen verdichtet werden:<ref>Michael Brückner, ''Praxishandbuch Immobilienerwerb'', 2016, S. 147</ref>
* Bestlage,
* gute Lage,
* durchschnittliche Lage,
* einfache Lage.
[[Luxuswohnung]]en mit über dem Standard liegendem Komfort gehören stets zum Segment der Bestlage ([[Villenkolonie]]n), [[Sozialwohnung]]en liegen dagegen oft in [[Sozialer Brennpunkt|sozialen Brennpunkten]] mit einfacher Lage, „in denen Faktoren, die die Lebensbedingungen ihrer Bewohner und insbesondere die Entwicklungschancen beziehungsweise Sozialisationsbedingungen von Kindern und Jugendlichen negativ bestimmen, gehäuft auftreten“.<ref>Deutscher Städtetag (Hrsg.), ''Hinweise zur Arbeit in sozialen Brennpunkten'', DST-Beiträge zur Sozialpolitik, Reihe D, 1979, S. 10</ref> Beim [[Sozialgeld]] geht {{§|22a|sgb_2|juris}} [[Zweites Buch Sozialgesetzbuch|SGB II]] hierbei vom „einfachen Standard“ aus. Um die Verhältnisse des einfachen Standards auf dem örtlichen Wohnungsmarkt realitätsgerecht abzubilden, können die [[Liste der Landkreise in Deutschland|Landkreise]] und [[Liste der kreisfreien Städte in Deutschland|kreisfreien Städte]] ihr Gebiet in mehrere Vergleichsräume unterteilen, für die sie jeweils eigene Angemessenheitswerte bestimmen ({{§|22b|sgb_2|juris}} Abs. 1 SGB II).

Diese ''Wohnlagenklassen'' ermöglichen die Erstellung eines ''Wohnlageverzeichnisses'' für einen [[Wohnsitz (Deutschland)|Wohnort]]. Dieses Verzeichnis kann eine Hilfe bei der Erstellung des [[Mietspiegel]]s darstellen.

Bei [[Wohngebiet]]en wird zwischen ''reine Wohngebiete'' ({{§|3|BauNVO|juris}} [[BauNVO]]), ''allgemeine Wohngebiete'' ({{§|4|BauNVO|juris}} BauNVO), ''besondere Wohngebiete'' ({{§|4a|BauNVO|juris}} BauNVO), [[Dorfgebiet]]e ({{§|5|BauNVO|juris}} BauNVO), [[Mischgebiet]]e ({{§|6|BauNVO|juris}} BauNVO) und [[Urbanes Gebiet|urbane Gebiete]] ({{§|6a|BauNVO|juris}} BauNVO) unterschieden. [[Gewerbeimmobilie]]n sind bereits teilweise in Mischgebieten, urbanen Gebieten und auch [[Kerngebiet]]en ({{§|7|BauNVO|juris}} BauNVO) zulässig.

[[Liste der größten Städte Europas|Großstädte in Europa]] haben wegen der vorherrschenden [[Westwindzone|Westwinde]] typischerweise neben guten Innenstadtwohnlagen vor allem gute Wohnlagen in südwestlichen Stadtgebieten, die historisch am wenigsten von Geruchsbelästigungen und Abgasen betroffen waren, z. B. Villenviertel im Südwesten [[Berlin]]s wie [[Berlin-Grunewald|Grunewald]] und [[Villenkolonie Lichterfelde|Lichterfelde]], die „[[Südwest|SW]]-[[Liste der Postleitsysteme|Postcodes]]“ in [[London]] oder [[Versailles]] bei [[Paris]] (vgl. [[Postleitzahl (Vereinigtes Königreich)]] bzw. {{lang|fr|[[Code Postal]]}}).

== Weblinks ==
{{Wiktionary}}

== Einzelnachweise ==
<references />

{{Normdaten|TYP=s|GND=4778689-9}}
{{Rechtshinweis}}

[[Kategorie:Immobilienwirtschaft]]
[[Kategorie:Immobilienmarkt]]
[[Kategorie:Wohnungsmarkt]]

Wohnlage - Versionsgeschichte

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