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[[Datei:Vormerkung.jpg|mini|450px|Eintragung einer Vormerkung für zwei Käufer im Grundbuch (Auszug aus dem elektronisch geführten baden-württembergischen Grundbuch)]]
Eine '''Vormerkung''' ist im [[Grundbuchrecht]] die dingliche [[Rechtssicherheit|Sicherung]] eines [[Schuldrecht (Deutschland)|schuldrechtlichen]] Anspruchs auf [[Eintragung]] oder [[Löschung (Register)|Löschung]] eines [[Recht]]s an einem [[Grundstück]], [[Grundstücksgleiches Recht|grundstücksgleichen Recht]] oder an einem Grundstücksrecht oder auf Änderung des [[Inhalt]]s oder des [[Rang (Sachenrecht)|Ranges]] eines solchen Rechts.

== Allgemeines ==
Das [[Rechtsinstitut]] der Vormerkung gehört zu den umstrittensten [[Rechtsgebiet]]en im [[Sachenrecht (Deutschland)|Sachenrecht]]. Dies ist darauf zurückzuführen, dass sich die Vormerkung nicht in das vorhandene [[Rechtssystem (Recht)|Rechtssystem]] einordnen lässt. Die Meinungen über das Wesen der Vormerkung lassen sich in zwei große Gruppen aufteilen.<ref>Hans-Joachim Sommerfeldt, ''Die Vormerkung des § 18 der Grundbuchordnung'', 1930, S. 14</ref> Die Anhänger der einen Gruppe gehen von dem Grundgedanken aus, dass durch die Eintragung der Vormerkung der obligatorische Anspruch in ein dingliches Recht verwandelt werde. Die andere Gruppe sieht in der Vormerkung ein [[Schuldverhältnis]].

Die [[Belastung (Eigentum)|Belastung]] mit einer Vormerkung geschieht durch Eintragung in [[Abteilung (Grundbuch)|Abteilung II]] des [[Grundbuch]]s. Die Vormerkung ist die einzige vorläufige Eintragung, die lediglich für relativ kurze Zeit im Grundbuch verweilt. Tritt die mit ihr bezweckte dingliche Rechtsänderung ein, ist die Vormerkung wieder zu löschen.

== Geschichte ==
Die Vormerkung ({{laS|''praenotatio''}}) ist ein [[Rechtsbegriff]], der nicht dem [[römisches Recht|römischen Recht]] entstammt. Vielmehr liegt ihr Ursprung im deutschsprachigen [[Partikularrecht]],<ref>Hans Reichel, ''Die Vormerkung im deutschen Bürgerlichen Gesetzbuche'', in: JherJb, Band 46, 1904, S. 59</ref> und zwar im [[österreich]]ischen [[Codex Theresianus]] vom August 1766, in der ''Preußischen Hypothekenordnung'' vom Dezember 1783 und dem [[Allgemeines Preußisches Landrecht|Allgemeinen Preußischen Landrecht]] (APL) vom Juni 1794 als „Protestation“.<ref>[https://books.google.de/books?id=79oFWg39kSQC&pg=PA490&dq=Vormerkung+rechtsgeschichte&hl=de&sa=X&ved=0ahUKEwiNh9LX9YTYAhXlA8AKHZdpAw0Q6AEISjAH#v=onepage&q=Vormerkung%20rechtsgeschichte&f=false Dorothea Assmann, ''Die Vormerkung: § 883 BGB'', 1988, S. 3 f.]</ref> Folge war, dass die „Protestation“ dem Begünstigten Rangsicherung brachte (I 20, § 421 APL).<ref>[https://books.google.de/books?id=o15eAAAAcAAJ&pg=PA923&dq=Allgemeines+Preu%C3%9Fisches+Landrecht+Protestation&hl=de&sa=X&ved=0ahUKEwiH67_JqIXYAhWrLcAKHQfRDAkQ6AEIKjAA#v=onepage&q=Allgemeines%20Preu%C3%9Fisches%20Landrecht%20Protestation&f=false Gesetze, ''Allgemeines Landrecht für die Preußischen Staaten'', Band 1, 1794, S. 905 f.]</ref> Das österreichische [[ABGB]] vom Januar 1812 präsentiert eine [[Legaldefinition]], wonach jemand eine bedingte Eintragung in das öffentliche Buch bewirken konnte, „welche Vormerkung (Pränotation) genannt wird“ (§ 438 ABGB).

Die preußische [[Grundbuchordnung]] vom Mai 1872 verwendete erstmals den Begriff der Vormerkung.<ref>Dorothea Assmann, ''Die Vormerkung: § 883 BGB'', 1988, S. 4</ref> Schon bei den Vorarbeiten zum [[Bürgerliches Gesetzbuch|BGB]] war die Vormerkung umstritten. Während man 1888 eine Vormerkung als „vorläufige Eintragung“ zur Sicherung obligatorischer Rechte ablehnte,<ref>Motive zum BGB, Band III, 1888, S. 237 ff.</ref> forderte man später ihre Aufnahme in das BGB, weil sie zum Schutz bestehender Rechte an Grundstücken diene.<ref>Motive zum BGB, Band III, 1888, S. 239</ref> Das im Januar 1900 in Kraft getretene BGB regelt die Vormerkung in sechs [[Paragraf]]en ab § 883 BGB. Die Frage der Rechtsnatur der Vormerkung war bereits 1902 umstritten.<ref>[[Eugen Fuchs (Jurist)|Eugen Fuchs]], ''Grundbuchrecht: Kommentar zu den grundbuchrechtlichen Normen des Bürgerlichen Gesetzbuchs und zur Grundbuchordnung'', 1902, S. 113</ref> „Sie ist aufgeführt im Sachenrecht (Buch 3), unter den allgemeinen Vorschriften über Rechte an Grundstücken (Abschnitt 2); aber sie werde nicht Recht an der Sache, nicht Belastung, nicht einmal ein eingetragenes Recht genannt“.<ref>G. Grote’scher Verlag, ''Beiträge zur Erläuterung des deutschen Rechts'', Band 46, Teil 1, 1902, S. 561</ref>

Bis zur Einführung des Löschungsanspruchs aus § 1179a BGB und § 1179b BGB im Januar 1978 war die Löschungsvormerkung die häufigste Vormerkungsart, weil sie stets bei vor- oder gleichrangigen [[Grundpfandrecht]]en eingetragen wurde. Heute ist die Auflassungsvormerkung die häufigste Vormerkungsart.

== Deutschland ==
=== Bedeutung ===
Die Vormerkung ermöglicht es, das Risiko bei der Abwicklung von Grundstücksgeschäften für die Parteien zu minimieren. Die Eintragung der Vormerkung im Grundbuch ({{§|883|bgb|juris}} Abs. 1 S. 1 BGB) verschafft dem künftigen Berechtigten eine gesicherte Rechtsposition, die ihn einerseits vor späteren Verschlechterungen schützt und ihm andererseits ermöglicht, vor Erbringung seiner Gegenleistung zu prüfen, ob sich bis zu diesem Zeitpunkt etwas ereignet hat, weswegen er seine Gegenleistung zurückbehalten kann.

Notwendigkeit und Bedeutung der Vormerkung ergeben sich daraus, dass im deutschen Recht die [[Verfügungsgeschäft|Verfügung]] über unbewegliche Sachen ([[Liegenschaft]]en), also insbesondere Grundstücke, ein mehraktiger und zeitlich gestreckter Vorgang ist, auf den die Vertragsparteien nur begrenzt Einfluss haben. So geht der Verfügung selbst zunächst eine schuldrechtliche [[Verpflichtungsgeschäft|Verpflichtung]] voraus, die durch die Verfügung über das Grundstück bzw. ein Recht an diesem Grundstück erst erfüllt werden soll ([[Trennungsprinzip (Zivilrecht)|Trennungsprinzip]]). Zur Wirksamkeit dieser Verfügung wiederum ist nicht nur eine [[dingliche Einigung]] der Parteien, sondern abschließend die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich ({{§|873|bgb|juris}} BGB), die das [[Grundbuchamt]] vornimmt. Das hängt wiederum von weiteren Voraussetzungen ab, beispielsweise beim Grundstückserwerb von der Vorlage einer [[Grunderwerbsteuer (Deutschland)#Unbedenklichkeitsbescheinigung|Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts]]. Währenddessen kann es zu Veränderungen der Rechtslage kommen, die die ursprünglich geplante Abwicklung des Geschäfts unmöglich machen. So kann beispielsweise der Inhaber eines Rechts in der Zwischenzeit nachteilige Verfügungen vorgenommen haben, auf das Recht kann im Wege der [[Zwangsvollstreckung]] zugegriffen worden sein, die Parteien können in [[Insolvenz]] gefallen sein oder die für die Verfügung versprochene Gegenleistung kann an Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit scheitern.

Durch Nutzung einer Vormerkung sind den Parteien Vertragsgestaltungen möglich, die diese Risiken ausschließen. Hierzu wird für denjenigen, dem eine Verfügung versprochen worden ist, eine Vormerkung bewilligt und ins Grundbuch eingetragen. Mit dieser Eintragung wird die Vormerkung wirksam und führt dazu, dass Verfügungen und Vollstreckungsmaßnahmen ab diesem Zeitpunkt zwar noch möglich sind (keine „Grundbuchsperre“), aber im Verhältnis zu dem Gesicherten unwirksam sind ({{§|883|bgb|juris}} Abs. 2 BGB); da die Vormerkung aus dem Grundbuch ersichtlich ist, sind auch Vollstreckungsgläubiger bzw. Inhaber inzwischen eingetragener Rechte insoweit nicht schutzwürdig. Auch eine spätere Insolvenz schadet ab diesem Zeitpunkt nicht mehr ({{§|106|inso|juris}}). Der Inhaber der Vormerkung braucht also nur noch zu prüfen, ob es bis zu diesem Zeitpunkt zu vertragswidrigen Verfügungen gekommen ist, und kann, so das nicht der Fall ist, seine Gegenleistung ohne Risiko erbringen. Ist die Gegenleistung erbracht, kann wiederum die versprochene Verfügung ohne Risiko vorgenommen werden.

Beispielsweise besteht beim Erwerb eines Grundstücks für den Käufer das Risiko, im Falle der [[Vorleistung (Recht)|Vorleistung]] seinen [[Kaufpreis]] zu verlieren, ohne dass ihm das Grundstück wie versprochen übereignet wird, weil der [[Verkäufer]] es stattdessen an einen anderen Interessenten veräußert, es abredewidrig mit [[Grundpfandrecht]]en belastet oder es zur Insolvenzeröffnung oder Zwangsversteigerung kommt. Denn die schuldrechtliche Verpflichtung zur Übereignung an den Käufer hindert den Verkäufer nicht, über das Grundstück noch zugunsten eines Dritten zu verfügen. Ebenso können Dritte noch in das Grundstück [[Zwangsvollstreckungsrecht (Deutschland)#Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung in das unbewegliche Vermögen|zwangsvollstrecken]]. Dadurch würde die Vertragserfüllung gegenüber dem Käufer [[Unmöglichkeit (BGB)|unmöglich]] ({{§|275|bgb|juris}} BGB). Diesem bliebe nur ein Anspruch auf Schadensersatz. Würde umgekehrt der Verkäufer vorleisten und zuerst das Grundstück übereignen, besteht für ihn das Risiko, sein Grundeigentum zu verlieren, ohne dass der Erwerber den versprochenen Kaufpreis entrichtet. Hier bietet sich die Nutzung der Vormerkung an: Nach Eintragung der Vormerkung kann der Käufer durch Einsicht ins Grundbuch überprüfen, ob es bis zu diesem Zeitpunkt zu nachteiligen Verfügungen gekommen ist. Ist dies nicht der Fall, kann er unbesorgt den Kaufpreis entrichten, weil spätere Verfügungen ihm gegenüber unwirksam wären. Nach Eingang des Kaufpreises können dann Auflassung und Eintragung des Eigentumserwerbs vorgenommen werden, sodass das Eigentum am Grundstück übergeht.

=== Rechtsnatur ===
Über die Rechtsnatur der Vormerkung herrscht in der [[Rechtswissenschaft]] Streit. Nach überwiegender Meinung ist sie kein beschränktes [[dingliches Recht]],<ref>[https://books.google.de/books?id=nD3D3RzDu0wC&pg=PA98&dq=Vormerkung+umstritten&hl=de&sa=X&ved=0ahUKEwipzej4lIXYAhVpCMAKHUrSCzMQ6AEIMTAB#v=onepage&q=Vormerkung%20umstritten&f=false Jens Thomas Füller, ''Eigenständiges Sachenrecht?'', 2006, S. 99]</ref> sie zielt lediglich auf eine spätere dingliche Rechtsänderung ab. Denn sie berechtigt oder verpflichtet nicht den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks oder den [[Rechtsinhaber]] eines sonstigen Rechts am Grundstück, sondern nur die Parteien des vorgemerkten Anspruchs. Sie ist aber auch kein [[Schuldrecht (Deutschland)|obligatorisches Recht]], weil sie infolge der Beschränkung der Verfügungsbefugnis des Eigentümers auch gegen Dritte wirkt. Die Vormerkung wird daher ganz überwiegend als Sicherungsmittel eigener Art („[[sui generis]]“) eingestuft.<ref>[[Johannes Hager (Jurist)|Johannes Hager]]: [https://epub.ub.uni-muenchen.de/5954/1/5954.pdf ''Die Vormerkung''] [[Juristische Schulung|JuS]] 1990, S. 429, 439</ref> Sie ist ein Sicherungsrecht eigener Art, das schuld- und sachenrechtliche Elemente vermengt.<ref>{{Rspr|BGHZ 25, 16}}, 23</ref> Gemessen an ihren [[Rechtsfolge]]n sichert die Vormerkung den Anspruch auf eine spätere dingliche Rechtsänderung ([[Auflassung]], Eintragung einer [[Grundschuld]], Löschung einer [[Dienstbarkeit]]). Sie schützt durch ihre rangsichernde Wirkung vor späteren nachteiligen [[Verfügung]]en des Vormerkungsschuldners und sichert so die künftige [[Erfüllung (Recht)|Erfüllung]] des vorgemerkten Anspruchs.<ref>BGHZ 25, 16</ref><ref>[https://books.google.de/books?id=zhMrAgAAQBAJ&pg=PA438&dq=Vormerkung&hl=de&sa=X&ved=0ahUKEwj_x6XM1ITYAhWlD8AKHeGtALg4ChDoAQgxMAI#v=onepage&q=Vormerkung&f=false Kurt Schellhammer, ''Sachenrecht nach Anspruchsgrundlagen'', 2013, S. 430]</ref>

=== Entstehung und Voraussetzungen der Vormerkung ===
==== Bestehen eines sicherungsfähigen Anspruchs ====
Die Vormerkung dient der Sicherung eines [[Rechtsanspruch|Anspruchs]] ({{§|883|bgb|juris}} Abs. 1 BGB). Der Bestand und der Umfang der Vormerkung hängen deshalb von dem Bestand des gesicherten Anspruchs ab (strenge [[Akzessorietät]] der Vormerkung). Erforderlich ist insbesondere, dass der der Vormerkung zugrundeliegende [[Grundstückskaufvertrag]] [[Form (Recht)|formwirksam]] geschlossen wurde, also alle wesentlichen Vertragselemente [[notar]]iell [[Beurkundung|beurkundet]] worden sind.<ref>[http://lexetius.com/2002,520 BGH, Urteil vom 7. März 2002, Az.: IX ZR 457/99]</ref>

==== Bewilligung der Vormerkung ====
Die Vormerkung entsteht [[konstitutiv]] durch Eintragung im Grundbuch, wozu [[materielles Recht|materiell-rechtlich]] keine [[dingliche Einigung]] nach {{§|873|bgb|juris}} BGB, sondern lediglich eine Bewilligung erforderlich ist ({{§|885|bgb|juris}} Abs. 1 S. 1 BGB).

Verfahrensrechtlich bedarf es – neben einem [[Antrag]] gemäß {{§|13|gbo|juris}} [[Grundbuchordnung|GBO]] – einer [[Bewilligung (Grundbuch)|Bewilligung]] gemäß {{§|19|gbo|juris}}, {{§|29|gbo|juris}} GBO, die zwar regelmäßig mit der materiellrechtlichen Bewilligung zusammenfällt, aber rechtstechnisch von ihr zu unterscheiden ist.

Diese [[Rechtshandlung]]en sind umgekehrt auch den Fall der Löschung einer Vormerkung erforderlich.

Die Vormerkung wird obsolet und ist damit löschungsfähig, wenn der durch sie gesicherte dingliche Anspruch (etwa die [[Übereignung]] des Grundstücks) im Grundbuch vollzogen ist. Sie ist nicht selbständig [[Übertragbarkeit|übertragbar]], sondern geht mit der Übertragung des zu sichernden Anspruchs gemäß {{§|401|bgb|juris}} BGB auf den Erwerber über. Erklärt der Betroffene die Bewilligung nicht freiwillig, kann sie durch eine [[Vorläufiger Rechtsschutz#Einstweilige Verfügung|einstweilige Verfügung]] des Amtsgerichts, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist, erzwungen werden ({{§|885|bgb|juris}} BGB, {{§|942|zpo|juris}} Abs. 2 ZPO).

==== Eintragung ins Grundbuch ====
Schließlich muss die Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden ({{§|883|bgb|juris}} Abs. 1 S. 1 BGB). Die Eintragung erfolgt in der [[Grundbuch#Zweite Abteilung|2. Abteilung]]. Mit der Eintragung wird die Vormerkung wirksam, die Eintragung wirkt [[Eintragung#Wirkung von Eintragungen|konstitutiv]] ({{§|892|bgb|juris}} Abs. 1 Satz 2 Fall 1 BGB).

==== Berechtigung des Bewilligenden ====
Die Bewilligung ist eine Verfügung gemäß {{§|893|bgb|juris}} Fall 2 BGB. Geschützt ist daher der [[Guter Glaube|gute Glaube]] an die Berechtigung des Bewilligenden ({{§|892|bgb|juris}} BGB).<ref>[[Rainer Schröder (Jurist)|Rainer Schröder]]: [http://schroeder.rewi.hu-berlin.de/downloads/ws%2008-09/Vorlesung%20Sachenrecht/Teil%20A%20bis%20G.pdf ''Immobiliarsachenrecht''] [[Humboldt-Universität]], 2008, S. 19/20</ref> Auch bei fehlender [[Verfügungsbefugnis]] ist die Bewilligung daher wirksam, es sei denn, dass der Käufer die fehlende Befugnis kannte.<ref>BGHZ 25, 16, 23; 28, 182, 186; 57, 341, 343; BGH, NJW 1981, 446, 447, 448</ref>

Der redliche Erwerb einer im Wege der einstweiligen Verfügung erzwungenen Vormerkung ist hingegen nicht möglich, da es am rechtsgeschäftlichen Erwerb fehlt, den § 892 BGB voraussetzt.<ref>[[Johannes Hager (Jurist)|Johannes Hager]]: [https://epub.ub.uni-muenchen.de/5954/1/5954.pdf ''Die Vormerkung''] [[Juristische Schulung|JuS]] 1990, S. 429, 438</ref>

Eine eventuelle Verfügungsbeschränkung, die den guten Glauben zerstören könnte, muss zu ihrer Wirksamkeit aus dem Grundbuch ersichtlich sein ({{§|892|bgb|juris}} Abs. 1 Satz 2 BGB).

=== Arten ===
* ''Auflassungsvormerkung'': Sie dient bei bereits [[Vermessung|vermessenen]] Grundstücken zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung (''Erwerbsvormerkung''). Bei nicht vermessenen [[Grundstücksfläche]]n spricht man von einer Auflassungsvormerkung, doch in der Praxis werden beide Begriffe synonym verwendet. Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch auf Verschaffung des Eigentums, ist aber ein Sicherungsrecht eigener Art und kein gegenüber dem Eigentum wesensgleiches [[Minus (Recht)|Minus]].<ref>BGH, Beschluss vom 9. Mai 2014, Az.: V ZB 123/13</ref>
* Die gesetzlich besonders geregelte ''Löschungsvormerkung'' (§{{§|1179|bgb|juris}} ff. BGB) dient der Löschung einer [[Hypothek (Deutschland)|Hypothek]], wenn diese zur endgültigen [[Eigentümergrundschuld]] geworden ist.
* Die ''Amtsvormerkung'' ({{§|18|gbo|juris}} Abs. 2 GBO) ist [[von Amts wegen]] einzutragen, wenn vor der Erledigung eines Antrags eine andere Eintragung beim [[Grundbuchamt]] beantragt wird, durch die dasselbe Recht betroffen wird.
* Die Vormerkung nach {{§|28|bbaug|juris}} [[Baugesetzbuch|BauGB]] ist erforderlich, wenn die Gemeinde von ihrem gesetzlichen [[Vorkaufsrecht]] Gebrauch machen will.
* Die Vormerkung nach {{§|34|vermg|juris}} Abs. 1 Nr. 3 VermG: Bei der Rückübertragung von Grundstücken im Rahmen der Regelung [[Offene Vermögensfragen|offener Vermögensfragen]] durch [[Enteignung]] ist bei sofort vollziehbaren behördlichen Entscheidungen die Eintragung einer Vormerkung möglich.
Löschungsvormerkung und Löschungsanspruch können sich sowohl gegen eine Hypothek als auch gegen eine [[Grundschuld]]/[[Sicherungsgrundschuld]] richten ({{§|1192|bgb|juris}} Abs. 1 BGB). Der ''Löschungsanspruch'' ist gemäß {{§|1179a|bgb|juris}} Absatz 1 Satz 3 BGB dinglich so gesichert, als wäre für ihn gleichzeitig mit dem begünstigten Grundpfandrecht eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen.<ref>{{Rspr|BGHZ 166, 319}} BGH, Urteil vom 9. März 2006, Az.: IX ZR 11/05</ref>

=== Wirkung der Vormerkung ===
==== Rangwirkung ====
Der [[Rang (Sachenrecht)|Rang]] eines Rechts, das im [[Grundbuch]] eingetragen wird, beurteilt sich nach dem Zeitpunkt der Eintragung ({{§|879|bgb|juris}} BGB). Gem. {{§|17|gbo|juris}} [[Grundbuchordnung|GBO]] darf die später beantragte Eintragung nicht vor der Erledigung des früher gestellten Antrags erfolgen. Ist eine Vormerkung ins Grundbuch eingetragen, so wirkt die spätere Eintragung als Eigentümer zurück auf den Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung ({{§|883|BGB|juris}} Abs. 3 BGB).

==== Relative Verfügungsbeschränkung ====
Eine [[Verfügungsgeschäft|Verfügung]], die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück getroffen wird, ist nach {{§|883|bgb|juris}} Abs. 2 S. 1 BGB „insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde“ (relative Unwirksamkeit). Ob und inwieweit die Verfügung den gesicherten Anspruch vereitelt oder beeinträchtigt, bestimmt sich nach dem Inhalt der Forderung.

Gegenüber dem aus der Vormerkung berechtigten Grundstückskäufer ist daher insbesondere eine auf weitere Übereignung des Grundstücks gerichtete Verfügung unwirksam. Der Verkäufer kann dem durch Eintragung gesicherten Vormerkungsberechtigten deshalb weiterhin das Eigentum am Grundstück verschaffen.

Die weitere Verfügung ist dagegen gegenüber jedem Dritten wirksam und wird vom [[Grundbuchamt]] eingetragen, auch wenn sie gegen die Vormerkung verstößt. Es tritt keine sog. Grundbuchsperre ein. Der Vormerkungsberechtigte kann jedoch von dem Dritten die Zustimmung zur Löschung dieser Eintragung verlangen ({{§|888|bgb|juris}} BGB).<ref> [https://www.rechtslupe.de/zivilrecht/der-loeschungsanspruch-des-vormerkungsberechtigten-320545 ''Der Löschungsanspruch des Vormerkungsberechtigten''] zu BGH, Urteil vom 2. Juli 2010 – V ZR 240/09, 29. Juli 2010</ref> Das gilt auch gegenüber Verfügungen im Wege der Zwangsvollstreckung, etwa gegenüber dem Gläubiger einer [[Zwangshypothek]] oder gegenüber Verfügungen eines [[Insolvenzverwalter]]s ({{§|883|bgb|juris}} Abs. 2 Satz 2, {{§|888|bgb|juris}} Abs. 1 BGB).

=== Erlöschen der Vormerkung ===
Die Vormerkung erlischt mit der Eintragung des gesicherten Rechts, wenn also der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen wird oder mit ihrer Löschung. Der von der Vormerkung betroffene Verkäufer hat einen Anspruch auf Löschung, wenn dem gesicherten Anspruch eine dauernde [[Einwendung#Einreden (Rechtshemmende Einwendungen)|Einrede]] entgegensteht ({{§|886|bgb|juris}} BGB), etwa wenn der Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück gem. {{§|196|bgb|juris}} BGB verjährt ist oder wenn der Käufer den Kaufpreis nicht bezahlt ([[Einrede des nicht erfüllten Vertrags]]).

Die Vormerkung erlischt wegen der strengen [[Akzessorietät]] auch mit dem Erlöschen des gesicherten Anspruchs, etwa wenn der Grundstückskaufvertrag von dem Verkäufer wirksam [[Anfechtung|angefochten]] wird oder er von dem Vertrag [[Rücktritt (Zivilrecht)|zurücktritt]], ferner nach Aufhebung einer einstweiligen Verfügung ({{§|936|zpo|juris}}, {{§|927|zpo|juris}} ZPO).

Um zu verhindern, dass der Verkäufer für den Fall, dass der Käufer nicht zahlt, auf dem Gerichtsweg die Löschung der Auflassungsvormerkung bewirken muss, enthält der notarielle Kaufvertrag oftmals eine Klausel, die für einen solchen Fall eine Löschungsbewilligung oder eine entsprechende Vollmacht des Notars vorsieht.

=== Übertragung der Vormerkung ===
Die streng [[Akzessorietät|akzessorische]] Vormerkung ist an den gesicherten [[Rechtsanspruch|Anspruch]] gebunden. Wird der zu sichernde Anspruch [[Abtretung (Deutschland)|abgetreten]] ({{§|398|BGB|juris}} ff. BGB), geht die Vormerkung [[Analogie (Recht)|analog]] {{§|401|BGB|juris}} BGB mit über. Mit der Eintragung des neuen Anspruchsinhabers wird das Grundbuch insoweit berichtigt, die Eintragung wirkt in diesem Fall nicht konstitutiv.<ref>[[Johannes Hager (Jurist)|Johannes Hager]]: [https://epub.ub.uni-muenchen.de/5954/1/5954.pdf ''Die Vormerkung''] [[Juristische Schulung|JuS]] 1990, S. 429, 434</ref>

Obwohl die Vormerkung hier ebenfalls nicht durch Rechtsgeschäft übergeht, sondern kraft Gesetzes, hält die Rechtsprechung einen gutgläubigen Erwerb – anders als bei der im Wege der einstweiligen Verfügung erzwungenen Vormerkung – für möglich.<ref>[https://www.jurion.de/urteile/bgh/1957-06-21/v-zb-6_57/ BGH, Beschluss vom 21. Juni 1957 - Az.: V ZB 6/57] = BGHZ 25, 16</ref> Dass gesetzlicher Erwerb mit dem Schutz des guten Glaubens vereinbar ist, ergibt sich beispielsweise aus {{§|1155|bgb|juris}} BGB.<ref>[[Johannes Hager (Jurist)|Johannes Hager]]: [https://epub.ub.uni-muenchen.de/5954/1/5954.pdf ''Die Vormerkung''] [[Juristische Schulung|JuS]] 1990, S. 429, 438</ref> Zudem entspricht die gesetzliche Regelung des § 401 BGB nur dem, was vernünftige Parteien für den Übergang der Vormerkung vereinbaren würden. Insofern ist die Gleichbehandlung mit dem rechtsgeschäftlichen Erwerb gerechtfertigt.

=== Kosten der Vormerkung ===
Die Kosten für die Eintragung der Auflassungsvormerkung gehören zu den [[Nebenkosten]] beim Kauf einer [[Immobilie]]. Sie werden entsprechend des Immobilienwerts berechnet und betragen in der Regel die Hälfte der Gebühr, die später für die endgültige Eintragung ins Grundbuch fällig wird. Typischerweise entsprechen diese Ausgaben etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises der Immobilie. Es können jedoch auch andere Faktoren wie potenzielle Löschungsgebühren eine Rolle spielen.

== Österreich ==
Auch in Österreich ist für den rechtsgeschäftlichen Erwerb des Eigentums an einer unbeweglichen Sache die Eintragung gemäß {{§|431|ABGB|RIS-B|DokNr=NOR12018158}} [[Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch|ABGB]] in das Grundbuch erforderlich.<ref>Heinz Barta: [https://www.uibk.ac.at/zivilrecht/buch/kap2_0.xml?section-view=true;section=2 ''Die Lehre von Titel und Modus''] online-Lehrbuch Zivilrecht, Kapitel 2, Abbildung 2.16. Abgerufen am 11. April 2017.</ref>

Die Eintragung einer Vormerkung (''Pränotation'') dient dem bedingten Rechtserwerb. Die Eintragung bewirkt nur nach Erfüllung bestimmter Bedingungen (''Rechtfertigung'') den Erwerb des Eigentums (''Einverleibung''). Die Vormerkung erfolgt, wenn die zur Eintragung erforderlichen Urkunden noch nicht allen Erfordernissen entsprechen ({{§|438|ABGB|RIS-B|DokNr=NOR12018165}} ABGB).

In {{§|432|ABGB|RIS-B|DokNr=NOR12018159}} ABGB ist für den Kaufvertrag die Ausfertigung einer beglaubigten Urkunde oder öffentlichen Urkunde, die für die Eintragung in das Grundbuch notwendig sind, gefordert. Wenn der Erwerber nicht alle Urkunden besitzt, die für die Einverleibung erforderlich sind, kann er dennoch eine bedingte Eintragung in das Grundbuch bewirken. Dadurch erhält er ein bedingtes Eigentumsrecht, das ihn ab dem Zeitpunkt des ordnungsgemäß eingereichten Vormerkungsgesuchs vor Verfügungen des Alteigentümers schützt. Sobald die noch fehlenden Urkunden beigebracht werden, gilt die bedingte Eintragung als „gerechtfertigt“ und wirkt dann wie eine Einverleibung.<ref> [https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/content/60/Seite.600202.html ''Vormerkung''] Webseite des [[Bundeskanzleramt (Österreich)|Bundeskanzleramts]], abgerufen am 11. April 2017</ref>

== Schweiz ==
Nach Abschluss eines schuldrechtlichen Kaufvertrags über ein Grundstück ist zur Sicherung der bevorstehenden Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer gemäß {{Art.|959|210|ch}}, {{Art.|961|210|ch}} [[Zivilgesetzbuch (Schweiz)|ZGB]] eine vorläufige Eintragung im Grundbuch möglich. Eine derartige Vormerkung bewirkt eine „Verdinglichung obligatorischer Rechte“<ref>[[Heinrich Honsell]]: [http://www.honsell.at/pdf/FS_Rey.pdf ''Die Vormerkung des obligatorischen Übereignungsanspruchs aus dem Grundstückkaufvertrag im Grundbuch''] in: Festschrift für [[Heinz Rey]] zum 60. Geburtstag, Zürich 2003</ref> in dem Sinne, dass Dritte das vorgemerkte Recht gegen sich gelten lassen müssen und zerstört den guten Glauben Dritter an einen unbelasteten Eigentumserwerb nach {{Art.|973|210|ch}} ZGB. Denn die Vormerkung dokumentiert eine beschränkte Verfügungsmacht des Grundeigentümers aufgrund seiner Pflicht zur Eigentumsverschaffung gegenüber dem Käufer aus {{Art.|184|OR|ch}} [[Obligationenrecht (Schweiz)|OR]].<ref>Caterina Nägeli/Urs Bürgi: [http://www.vormerkung.ch/ ''Vormerkung/Rechtliche Informationen zur Vormerkung''], abgerufen am 11. April 2017.</ref>

Die Anmeldungen zur Eintragung in das Grundbuch werden gemäß {{Art.|948|210|ch}} ZGB nach ihrer zeitlichen Reihenfolge in ein Tagebuch eingetragen, in dem auch Datum und Uhrzeit des Eingangs festgehalten sind. Dadurch wird das [[Prioritätsprinzip#Grundbuchrecht|Prioritätsprinzip]] (Rangwirkung) der Vormerkung gewahrt (''Wer zuerst kommt, mahlt zuerst.'')

== Sonstiges ==
In der Umgangssprache wird unter Vormerkung auch jede verbindliche [[Reservierung]] verstanden.

== Literatur ==
* Dorothea Assmann: ''Die Vormerkung (§ 883 BGB).'' [[Mohr Siebeck Verlag|Mohr Siebeck]], 1998. ISBN 978-3161-4698-17
* [[Jürgen F. Baur]]: ''Die Durchsetzung einer gutgläubig erworbenen Auflassungsvormerkung.'' in: ''[[Juristenzeitung]]'' (JZ). Mohr Siebeck, Tübingen 1967, S. 437 ff. {{ISSN|0022-6882}}
* Rolf Espenhain: ''Der praktische Fall. Bürgerliches Recht – Die kollidierenden Vormerkungen.'' in: ''[[Juristische Schulung]]'' (JuS). Beck, München 1981, S. 438 ff. {{ISSN|0022-6939}}
* Gerald Görmer: ''Gutglaubensschutz beim Erwerb einer Auflassungsvormerkung.'' in: ''[[Juristische Schulung]]'' (JuS). Beck, München 1992, S. 1014 ff. ISSN 0022-6939
* Heinrich Goetzke, Norbert Habermann: ''Die Wirkung der gutgläubig erworbenen Auflassungsvormerkung gegenüber dem wahren Berechtigten – [[Entscheidungen des Bundesgerichtshofs in Zivilsachen|BGHZ]] 57, 341.'' in: ''Juristische Schulung'' (JuS). Beck, München 1975, S. 82 ff. {{ISSN|0022-6939}}
* Reinhard Hepting: ''Der Gutglaubensschutz bei Vormerkungen für künftige Ansprüche.'' in: ''[[Neue Juristische Wochenschrift]]'' (NJW). Beck, München 1987, S. 865 ff. {{ISSN|0341-1915}}
* Ludwig Kempf: ''Zur Rechtsnatur der Vormerkung.'' in: ''Juristische Schulung'' (JuS). Beck, München 1961, S. 22 ff. {{ISSN|0022-6939}}
* Robert Knöpfle: ''Die Vormerkung.'' in: ''Juristische Schulung'' (JuS). Beck, München 1981, S. 157 ff. {{ISSN|0022-6939}}
* [[Berthold Kupisch]]: ''Auflassungsvormerkung und guter Glaube.'' in: ''Juristenzeitung'' (JZ). Mohr Siebeck, Tübingen 1977, S. 486 ff. {{ISSN|0022-6882}}
* [[Gerhard Lüke]]: ''Auflassungsvormerkung und Heilung des formnichtigen Kaufvertrags – BGHZ 54, 56.'' in: ''Juristische Schulung'' (JuS). Beck, München 1971, S. 341 ff.
* [[Dieter Medicus (Rechtswissenschaftler)|Dieter Medicus]]: ''Vormerkung, Widerspruch und Beschwerde.'' in: ''[[Archiv für die civilistische Praxis]]'' (AcP). Mohr Siebeck, Tübingen 163.1964, S. 1ff. {{ISSN|0003-8997}}
* Wolfgang Prinz: ''Der gutgläubige Vormerkungserwerb und seine rechtlichen Wirkungen.'' Lang, Frankfurt/Main/Bern/New York/Paris 1989. ISBN 3-631-40795-5
* Wolfgang Roloff: ''Die Durchsetzbarkeit der gutgläubig erworbenen Vormerkung gegenüber dem wahren Berechtigten.'' in: ''Neue Juristische Wochenschrift'' (NJW). Beck, München 1968, S. 484 ff. {{ISSN|0341-1915}}
* [[Kurt Tucholsky]]: ''Die Vormerkung aus § 1179 BGB. und ihre Wirkungen.'' Inaugural-Dissertation. in: Kurt Tucholsky: ''Gesamtausgabe. Texte und Briefe.'' Hrsg. von Antje Bonitz, Dirk Grathoff, Michael Hepp, Gerhard Kraiker. 22 Bde. Reinbek 1996ff. Bd. 2. Reinbek 2003, S. 208–260. ISBN 3-498-06531-9
* [[Andreas Wacke]]: ''Vorgemerkter Schwarzkauf und Bestätigung der Novation.'' in: ''[[Deutsche Notar-Zeitschrift]]'' (DNotZ). Beck, München 1995, S. 507 ff. {{ISSN|0340-8604}}
* [[Sven Erik Wunner]]: ''Gutglaubensschutz und Rechtsnatur der Vormerkung.'' in: ''Neue Juristische Wochenschrift'' (NJW). Beck, München 1969, S. 113 ff. {{ISSN|0341-1915}}

== Weblinks ==
* {{DNB-Portal|4188686-0}}
* [http://www.sn-online.de/Schaumburg/Stadthagen/Stadthagen-Stadt/Lange-Wartezeiten-beim-Grundbuchamt ''Drei, zwei, meins – nicht beim Hauskauf: Lange Wartezeiten beim Grundbuchamt''] [[Schaumburger Nachrichten]], 21. April 2015
* Ruprecht Hammerschmidt: [http://www.berliner-zeitung.de/lange-bearbeitungszeiten-der-behoerden--bauherren-koennen-schadenersatz-verlangen-warten-bis-zur-pleite-15592514 ''Lange Bearbeitungszeiten der Behörden: Bauherren können Schadenersatz verlangen. Warten bis zur Pleite''] [[Berliner Zeitung]], 20. Januar 2007
* [https://openjur.de/u/79892.html BGH, Urteil vom 11. Januar 2007 · Az. III ZR 302/05] zum Schadensersatz wegen verzögerter Bearbeitung von Eintragungsanträgen durch das Grundbuchamt
* [http://www.landtag.rlp.de/landtag/drucksachen/2974-16.pdf ''Personalentwicklung in den Grundbuchämtern''] Kleine Anfrage an den Landtag Rheinland-Pfalz und Antwort des Ministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz, Drucksache 16/2974 vom 13. November 2013

== Einzelnachweise ==
<references />

{{Rechtshinweis}}
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[[Kategorie:Privatrecht (Österreich)]]
[[Kategorie:Privatrecht (Schweiz)]]

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