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2021-02-10T19:51:23Z

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Das '''Vermieterpfandrecht''' ist ein besitzloses [[gesetzliches Pfandrecht]] des [[Mietvertrag (Deutschland)|Vermieters]] an den in die Mieträume eingebrachten [[Sache (Recht)|Sachen]] des [[Wohnraum]]- und [[Geschäftsraum]]-Mieters für die [[Forderung]]en aus dem Mietverhältnis (§{{§|562|bgb|juris}} ff. [[Bürgerliches Gesetzbuch|BGB]]).

== Allgemeines ==
Die zum Vermieterpfandrecht gemachten Aussagen gelten entsprechend auch für das ''Verpächterpfandrecht'' ({{§|581|bgb|juris}} Abs. 2 BGB). Beide gehören zu den gesetzlichen Pfandrechten, die nur entstehen, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

* [[Bewegliche Sache]]n: Vom Vermieterpfandrecht werden nur [[bewegliche Sache]]n und [[Inhaberpapier]]e erfasst, nicht dagegen [[Orderpapier]]e oder [[Rektapapier]]e (z. B. [[Sparbuch|Sparbücher]]). Auch [[Scheinbestandteil]]e eines gemieteten Grundstücks unterliegen als bewegliche Sachen dem Vermieterpfandrecht.
* [[Eigentum]]: Die Sachen müssen im Alleineigentum des Mieters stehen, bloßer [[Besitz]] (etwa [[Leasing]], [[Mietvertrag (Deutschland)|Miete]]) reicht hingegen nicht aus. Unter [[Eigentumsvorbehalt (Deutschland)|Eigentumsvorbehalt]] dem Mieter gelieferte Sachen unterliegen hinsichtlich des [[Anwartschaftsrecht]]s dem gesetzlichen Vermieterpfandrecht, sofern sie eingebracht wurden.<ref>{{Rspr|BGH NJW 1965, 1475}}</ref> Mit vollständiger Bezahlung der Vorbehaltsware setzt sich das Vermieterpfandrecht am Eigentum fort. Ein Vermieterpfandrecht entsteht jedoch nicht, wenn Vorbehaltswaren ''vor'' ihrer [[Einbringung]] auf das gemietete Grundstück an Dritte übereignet werden (siehe [[Sicherungsübereignung]]). Tritt der Vorbehaltsverkäufer vom Vertrag zurück (etwa wegen Nichtzahlung des Kaufpreises), so kann er die Vorbehaltswaren zurückverlangen.
* [[Unpfändbarkeit|Pfändungsschutz]]: Nicht dem Vermieterpfandrecht unterliegen alle dem Mieter gehörenden Sachen, die [[Unpfändbarer Gegenstand|unpfändbar]] sind ({{§|562|bgb|juris}} Abs. 1 Satz 2 BGB). Hierzu zählen u. a. die dem persönlichen Gebrauch oder dem Haushalt dienenden Sachen, insbesondere Kleidungsstücke, Wäsche, Betten, Haus- und Küchengerät, „soweit der Schuldner ihrer zu einer seiner Berufstätigkeit und seiner Verschuldung angemessenen, bescheidenen Lebens- und Haushaltsführung bedarf“ ({{§|811|zpo|juris}} Abs. 1 [[Zivilprozessordnung (Deutschland)|ZPO]]). Der Vermieter darf bei Auszug des Mieters die dem Pfandrecht unterliegenden Sachen in seinen Besitz nehmen ({{§|562b|bgb|juris}} Abs. 1 Satz 2 BGB). Auf Verlangen des Mieters hat er die dem Vermieterpfandrecht nicht unterliegenden Sachen herauszugeben. Kommt der Vermieter diesen Pflichten nicht nach, macht er sich nach {{§|280|bgb|juris}} Abs. 1 BGB und {{§|823|bgb|juris}} Abs. 1 BGB schadensersatzpflichtig. Zudem kann der Mieter auf Herausgabe der unpfändbaren beweglichen Sachen klagen und zur einstweiligen Regelung der Besitzverhältnisse vorläufigen Rechtsschutz nach §{{§|935|zpo|juris}} ff. ZPO in Anspruch nehmen.<ref>[https://lexetius.com/2005,3081 BGH, Urteil vom 17. November 2005, Az.: I ZB 45/05]</ref>
* ''Einbringen:'' Das Vermieterpfandrecht entsteht an solchen Sachen, die mit Willen des Mieters während der Mietzeit in die Mieträume hineingeschafft werden. Auch die in den Mieträumen erst produzierten Sachen gelten als eingebracht.<ref>RGZ 132, 116</ref> Als eingebracht gelten ferner alle Sachen, die bestimmungsgemäß zu vorübergehenden Zwecken in den Mieträumen verbleiben (z. B. Warenlager). Lediglich kurzfristig gelagerte Sachen sind hingegen nicht eingebracht und haften nicht (z. B. Tageskasse).
* Strenge [[Akzessorietät]]: Das Vermieterpfandrecht besteht für die Forderungen aus dem Mietvertrag (Miete, Nebenleistungen, Schadensersatzansprüche) für vergangene Zeiträume sowie nach ({{§|562|bgb|juris}} Abs. 2 BGB) für künftige Zeiträume, hier allerdings nur für das laufende und folgende Mietjahr (nicht Kalenderjahr). Letztere Einschränkung gilt nur für künftige Forderungen. Zurückliegende Zeiträume sind immer durch das Pfandrecht gesichert.
Während das gesetzliche Vermieterpfandrecht keiner Vereinbarung bedarf und automatisch gilt, muss eine [[Mietsicherheit|Mietkaution]] vertraglich im Mietvertrag geregelt werden ({{§|551|bgb|juris}} BGB). Wird eine Mietkaution verlangt, so gilt sie kumulativ neben dem Vermieterpfandrecht.

== Rechtsfragen ==
=== Auszug des Mieters ===
Zieht der Mieter aus, darf der Vermieter die dem Pfandrecht unterliegenden Sachen in seinen Besitz nehmen. Sind die Sachen ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters entfernt worden, so kann er die Herausgabe zum Zwecke der Zurückschaffung auf das Grundstück und, wenn der Mieter ausgezogen ist, die Überlassung des Besitzes verlangen.

=== Mögliche Maßnahmen bei Missachtung des Mieters nach Ausübung des Vermieterpfandrechts ===
Die [[Pfandverschleppung]] kann nur zivilrechtlich belangt werden. Die [[Pfandkehr]] ist gemäß {{§|289|stgb|juris}} [[Strafgesetzbuch (Deutschland)|StGB]] strafbewehrt. Der Vermieter muss einen [[Strafantrag (Deutschland)|Strafantrag]] vor Ablauf eines Monats stellen, weil ansonsten das Vermieterpfandrecht nach Bekanntwerden der entwendeten Sachen erlischt.

=== Verbotene Eigenmacht ===
Der Vermieter darf ohne gerichtliches Urteil die Wohnung des Mieters weder betreten noch räumen. Der [[Bundesgerichtshof]] (BGH) hat hierzu entschieden,<ref>[https://lexetius.com/2010,6321 BGH, Urteil vom 14. Juli 2010, Az.: VIII ZR 45/09]</ref> dass die nicht durch einen gerichtlichen [[Titel (Recht)|Titel]] gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtige Räumung durch einen Vermieter eine unerlaubte [[Selbsthilfe (Recht)|Selbsthilfe]] darstellt, für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig nach {{§|231|bgb|juris}} BGB haftet. Der Vermieter hat vielmehr im Rahmen seiner [[Obhut]]spflicht auch bei einer sog. [[Berliner Modell (Recht)|Berliner Räumung]] mit [[Zwangsräumung#Beschränkter Vollstreckungsauftrag|beschränktem Vollstreckungsauftrag]] von dem [[Gerichtsvollzieher]] eine Bestandsliste erstellen zu lassen, in der alle gepfändeten Gegenstände erfasst werden. Unterlässt er es, kann der Mieter später [[Schadensersatz]] für nicht mehr vorhandene oder beschädigte Sachen verlangen. Der Vermieter ist dann beweispflichtig, dass die Sachen weniger Wert haben (hatten) oder nicht durch ihn beschädigt wurden. Damit stützt der BGH ein Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe,<ref>OLG Karlsruhe vom 11. Februar 2005, Az.: 10 U 199/03; ähnlich OLG Düsseldorf, ZMR 1983, 376</ref> das bereits festgestellt hatte, dass das Auswechseln von Türschlössern der vermieteten Wohnung durch den Vermieter unzulässig ist.

=== Wohnwagen, Boote und sonstiges Zubehör ===
Auch Wohnwagen, Boote, Gartenlauben usw. unterliegen dem auf normale Wohnungen anwendbaren Recht ({{§|123|stgb|juris}} StGB).<ref>Oberverwaltungsgericht Lüneburg, Urteil vom 11. Juli 2007, Az.: 9 LB75/07; BAG, Urteil vom 24. Januar 2007, Az.: 4 AZR 19/06 = {{Rspr|BAGE 121, 80}}</ref> Ob die verbotene Selbsthilfe die Straftatbestände des [[Hausfriedensbruch (Deutschland)|Hausfriedensbruchs]] ({{§|123|stgb|juris}} StGB) und [[Diebstahl (Deutschland)|Diebstahls]] bzw. [[Einbruchdiebstahl]]s (§{{§|242|stgb|juris}} StGB, {{§|243|stgb|juris}} StGB) erfüllt, ist umstritten. Der Straftatbestand des Hausfriedensbruchs dürfte jedoch im Falle der verbotenen Selbsthilfe erfüllt sein, weil Hausfriedensbruch ein „widerrechtliches Eindringen in die Wohnung“ voraussetzt. Da der BGH die so genannte „kalte Räumung“ als verbotene Selbsthilfe einstuft, sind die Voraussetzungen des Hausfriedensbruchs als erfüllt anzusehen.

== Erlöschen ==
Das Pfandrecht des Vermieters erlischt mit der Entfernung der Sachen von dem Grundstück, außer wenn diese ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters erfolgt. Das Pfandrecht erlischt mit dem Ablauf eines Monats, nachdem der Vermieter von der Entfernung der Sachen Kenntnis erlangt hat, wenn er diesen Anspruch nicht vorher gerichtlich geltend gemacht hat.

Das Vermieterpfandrecht erlischt, wenn die Sache dauerhaft aus den Mieträumen mit Kenntnis oder Genehmigung des Vermieters entfernt wird ({{§|562a|bgb|juris}} BGB). Wird die Sache aber im Rahmen des regelmäßigen Geschäftsbetriebs oder der gewöhnlichen Lebensverhältnisse dauerhaft entfernt, so erlischt das Vermieterpfandrecht auch ohne Wissen oder Genehmigung des Vermieters ({{§|562a|bgb|juris}} Satz 2 BGB) oder wenn die zurückbleibenden Sachen zur Sicherung des Vermieters offenbar ausreichen. Wird die Sache nur zeitweise entfernt (z. B. Kfz in der Mietgarage), so entsteht das Vermieterpfandrecht nach Rückkehr der Sache neu.

Der Verzicht des Vermieters auf sein gesetzliches Pfandrecht hat dingliche Wirkung ({{§|562|bgb|juris}}, {{§|1257|bgb|juris}} BGB); er wirkt also gegenüber jedermann. Wird das [[Anwartschaftsrecht]] des Vorbehaltskäufers von den Vertragsparteien nachträglich aufgehoben (selbst wenn es bereits von einem Vermieterpfandrecht erfasst war), erlischt das Vermieterpfandrecht.<ref>analog {{Rspr|BGH WM 1984, 1606}} zur Zubehörhaftung</ref>

== International ==
Gemäß {{§|1101|ABGB|RIS-B|DokNr=NOR12018830}} [[ABGB]] hat in [[Österreich]] zur Sicherstellung der Mietforderungen der Vermieter einer unbeweglichen Sache das Pfandrecht an den eingebrachten, dem Mieter oder seinen mit ihm in gemeinschaftlichem Haushalt lebenden Familienmitgliedern gehörigen Einrichtungsstücken und Fahrnissen, soweit sie nicht der Pfändung entzogen sind. Nach {{Art.|268|OR|ch}} [[Obligationenrecht (Schweiz)|OR]] hat in der [[Schweiz]] der Vermieter von [[Geschäftsraum|Geschäftsräumen]] für einen fälligen Jahresmietzins und den laufenden Halbjahresmietzins ein [[Retention (Recht)|Retentionsrecht]] an den beweglichen Sachen, die sich in den vermieteten Räumen befinden und zu deren Einrichtung oder Benutzung gehören.

== Weblinks ==
* {{DNB-Portal|Vermieterpfandrecht|TYP=Literatur über}}

== Einzelnachweise ==
<references />

{{Rechtshinweis}}
{{Normdaten|TYP=s|GND=4216127-7}}

[[Kategorie:Sachenrecht (Deutschland)]]
[[Kategorie:Mietrecht (Deutschland)]]

Vermieterpfandrecht - Versionsgeschichte

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