imported>IsUpper: Nicht nur „veraltet“, sondern verschwunden und völlig unbekannt. Lexikalisch wertlos.

2026-01-29T07:54:50Z

Nicht nur „veraltet“, sondern verschwunden und völlig unbekannt. Lexikalisch wertlos.

Neue Seite

'''Untermieter''' ist, wer [[Wohnraum]] oder [[Geschäftsraum]] oder [[bewegliche Sache]]n als [[Immobiliarmiete|Mieter]] eines Hauptmieters [[Nutzung (Gebäude)|nutzt]]. Das Vertragsverhältnis des Untermieters zum Hauptmieter wird ''Untermiete'' genannt.

== Allgemeines ==
Nur der Hauptmieter ist in einem [[Mietvertrag (Deutschland)|Mietvertrag]] die [[Vertragspartei]] des Vermieters. Der Untermieter schließt einen Mietvertrag (''Untermiete'') mit dem Hauptmieter, sodass es kein [[Rechtsverhältnis]] zwischen Untermieter und dem ursprünglichen Vermieter gibt.<ref>BGH, Urteil vom 15. Februar 1978, Az.: VIII ZR 47/77 = {{Rspr|BGHZ 70, 327}}, 329</ref> Schließen mindestens zwei Personen gemeinsam einen Mietvertrag mit einem Vermieter, so liegt keine Untermiete vor, sondern alle Mieter gehen nach deutschem Recht in der Regel als [[Gesamtschuldner]] ein Mietverhältnis zum Vermieter ein ({{§|421|bgb|juris}} Abs. 1 [[Bürgerliches Gesetzbuch|BGB]]). Der Vermieter kann die Miete dann nach seinem Belieben von jedem der Mieter ganz oder zu einem Teil fordern, der Ausgleich findet zwischen den Mietern statt.

Eine Untervermietung kommt auch in Frage, wenn der Hauptmieter seine [[Wohnung]] für längere Zeit nicht nutzt ([[Auslandsaufenthalt]], [[Montage (Produktion)|Montage]]) und die Mietwohnung bewohnt bleiben soll, oder Teile seiner Wohnung nicht mehr nutzen kann oder will. Dabei können finanzielle Gründe eine Rolle spielen. Es ist eine formale Alternative – insbesondere unter juristischen Gesichtspunkten – zur [[Wohngemeinschaft]].

== Geschichte ==
Das Recht der Untervermietung ist so alt wie das [[Mietrecht in Deutschland|Mietrecht]] des [[Bürgerliches Gesetzbuch|BGB]]; es trat im Januar 1900 in Kraft.
Untermiete ist traditionell vor allem in Großstädten eine wirtschaftliche Option, durch die der Hauptmieter seine individuelle [[Mietbelastungsquote]] senken kann. Sie war deshalb auch bereits in früherer Zeit, insbesondere bei vorübergehendem [[Wohnungsmangel]] üblich, wenn z. B. eine Frau nach dem Tod ihres Ehemannes nur noch eine kleine [[Witwenrente]] zur Verfügung hatte, aber die große und entsprechend teure Wohnung nicht aufgeben wollte. Hier bot sich etwa in Universitätsstädten die Aufnahme von [[Student]]en an, die häufig von der Vermieterin auch mit Essen versorgt wurden, was eine weitere Einnahmequelle sein konnte. Bis Ende der 1960er Jahre war die Untermiete „die originäre Wohnform der Studierenden“.<ref>[[Deutsches Studierendenwerk]] (Hrsg.), ''16. Sozialerhebung des Deutschen Studentenwerks zur wirtschaftlichen und sozialen Lage der Studierenden in Deutschland'', 2001, S. 345</ref>

In der Regel war die Untermiete auf ein bestimmtes Zimmer innerhalb einer größeren Wohnung oder eines Hauses bezogen und entwickelte sich auch saisonal durch den [[Tourismus]] und die großen [[Messe (Wirtschaft)|Messe]] in Städten wie [[Frankfurt am Main]], [[Hannover]], [[Köln]] und [[Leipzig]].<ref>''[[Wirtschaftswoche]]'', Band 54, 2000, Ausgaben 19–22, S. 189.</ref><ref>Kendra Rensing/Andreas Voigt: [https://www.neuepresse.de/Hannover/Meine-Stadt/Hannover-Messe-macht-Hoteliers-und-Gastronomen-froh ''Hannover Messe macht Hoteliers und Gastronomen froh.''] In: ''neuepresse.de,'' 4. April 2019, abgerufen am 21. April 2020.</ref> Diese Unterkünfte wurden in den amtlichen Übernachtungsstatistiken jedoch meist nicht berücksichtigt, so dass es nur Schätzungen gibt.<ref>{{Internetquelle |url=https://www.wirtschaftsfoerderung-hannover.de/Downloads/Studien-und-Analysen/Wirtschaftsfaktor-Tourismus |titel=Wirtschaftsfaktor Tourismus – Wirtschaftsförderung in der Region Hannover |abruf=2019-11-23}}</ref>

Verbreitet hat sich auch die Untervermietung als [[Ferienwohnung]] wie bei [[Airbnb]] seit 2008 und [[HouseTrip]] seit 2009. Hier wird jedoch schnell die Grenze zum gewerblichen [[Beherbergungsbetrieb]] überschritten.

== Rechtliche Ausgestaltung im deutschen Recht ==

=== Notwendigkeit der Zustimmung des Vermieters ===
Eine Untervermietung von Wohnraum findet gewöhnlich in der Weise statt, dass der Mieter die Wohnung oder einen Teil davon mit [[Zustimmung]] des Vermieters einem Dritten auf unbestimmte Zeit oder für einen (nach Monaten oder Jahren) befristeten Zeitraum überlässt, jedenfalls für eine gewisse Dauer.<ref>BGH, Urteil vom 8. Januar 2014, Az.: VIII ZR 210/13 = {{Rspr|BGH NJW 2014, 622}}</ref> Die [[Gebrauchsüberlassung]] an Dritte bedarf gemäß {{§|540|bgb|juris}} Abs. 1 BGB stets der Zustimmung des Vermieters. Ausgenommen ist lediglich die Aufnahme nächster Angehöriger in die Mieträume, die zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört.<ref>[https://books.google.de/books?id=heJh-Mcv0cYC&pg=PA89&dq=Untermieter+bgb&hl=de&sa=X&ved=0ahUKEwiL7qvhiq_fAhVkMewKHUYwDEsQ6AEIKDAA#v=onepage&q=Untermieter%20%20&f=false Volker Emmerich, ''BGB-Schuldrecht: Besonderer Teil'', 2009, S. 89]</ref> Ohne Zustimmung des Vermieters stellt die Untervermietung eine [[Vertragsverletzung]] dar, gegen die er nach {{§|541|bgb|juris}} BGB und {{§|543|bgb|juris}} Abs. 2 Nr. 2 BGB vorgehen kann. Bei [[Wohnraummietrecht|Wohnraummiete]] hat der Hauptmieter gemäß {{§|553|bgb|juris}} Abs. 1 BGB einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Zustimmung, wenn für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht. Ein solcher Rechtsanspruch auf Erteilung der Zustimmung besteht nicht, wenn in der Person des Untermieters ein [[wichtiger Grund]] vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Ein Vermieter muss es einem Mieter jedenfalls nicht ohne Beteiligung am Gewinn erlauben, wenn dieser, wie in einem Fall des [[Landgericht Berlin|LG Berlin]], die Mietsache zum doppelten Mietzins untervermietet.<ref>Heike Anger, [http://www.handelsblatt.com/politik/deutschland/mietrecht-bundesgerichtshof-verbietet-untervermietung-mit-gewinn/100193438.html ''Bundesgerichtshof verbietet Untervermietung mit Gewinn''], handelsblatt.com vom 28. Januar 2026 zu BGH, U. v. 28. Januar 2026 - VIII ZR 228/23.</ref><ref>[[Bundesgerichtshof]], [http://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2026/2026024.html?nn=10690868 ''Unzulässigkeit einer gewinnbringenden Untervermietung von Wohnraum''], Pressemitteilung Nr. 024/2026 vom 28. Januar 2026.</ref> Der Mieter hat zudem keinen Anspruch auf die Erlaubnis einer Untervermietung, die mit der [[Mietpreisbindung#Mietpreisbremse_(2015)|Mietpreisbremse]] kollidiert.<ref>Michael Höfling, ''Eine Wohnung, doppelte Miete'', in: ''Welt am Sonntag Frühausgabe Samstag'' vom 17. Januar 2026, S. 34 f.</ref><ref>[https://gesetze.berlin.de/bsbe/document/NJRE001553768 ''LG Berlin, Urteil vom 27. September 2023 , Aktenzeichen 64 S 270/22''].</ref> Unerlaubte Untervermietung ist ein außerordentlicher [[Kündigung]]sgrund.<ref>[http://anwaltauskunft.de/magazin/wohnen/mieten/545/untervermietung-die-wichtigsten-rechtlichen-fragen/ Anwaltauskunft Magazin vom 10. Juni 2014, ''Untervermietung: Die wichtigsten rechtlichen Fragen''], abgerufen am 12. Juni 2014</ref>

=== Reichweite der Erlaubnis ===
Eine Untervermietungserlaubnis berechtigt den Mieter grundsätzlich nicht, die Wohnung tageweise an [[Tourist]]en zu überlassen.<ref>BGH, Urteil vom 8. Januar 2014, Az.: VIII ZR 210/13 = {{Rspr|BGH NJW 2014, 622}}</ref> Im zitierten Fall stellte der [[Bundesgerichtshof|BGH]] klar, dass die Überlassung der Wohnung an beliebige Feriengäste nicht mit der gewöhnlich auf Dauer angelegten Untervermietung gleichzustellen sei und die erteilte Untervermietungserlaubnis nicht ohne weiteres die Vermietung an Feriengäste umfasse. Bei der Wohnraummiete ist eine kommerzielle Nutzung nicht vom Vertragszweck der Mietwohnung erfasst. Eine gewerbliche Nutzung ist nur auf die Einrichtung zum Beispiel eines Büros für den Mieter selbst beschränkt.

Auch wenn §553 I BGB, der einem den Anspruch auf Genehmigung durch den Vermieter zuspricht, bei einer Untervermietung von einem „Teil des Wohnraums“ zur Überlassung an Dritte spricht, ist auch die Untervermietung einer Einzimmerwohnung unter Umständen möglich<ref>{{Internetquelle |url=https://www.rechtsanwalt-kati.de/blog/mietrecht-untermiete |titel=Untervermietung einer Einzimmerwohnung? – Na klar! |abruf=2024-08-15}}</ref><ref>{{Internetquelle |autor=Copyright Haufe-Lexware GmbH & Co KG- all rights reserved |url=https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/bgh-auch-einzimmerwohnung-kann-untervermietet-werden_258_604988.html |titel=BGH: Auch Einzimmerwohnung kann untervermietet werden |sprache=de |abruf=2024-08-15}}</ref>.

=== Haftung des Hauptmieters ===
Verhält sich der Untermieter gemäß {{§|543|bgb|juris}} Abs. 1 BGB [[Verschuldenshaftung|schuldhaft]] vertragswidrig, so ist dies nach {{§|540|bgb|juris}} Abs. 2 BGB dem Hauptmieter zuzurechnen.

Wird dem Hauptmieter die Wohnung gekündigt und muss der Untermieter deshalb in einer öffentlichen Notunterkunft untergebracht werden, hat dieser einen Schadensersatzanspruch gegenüber dem Hauptmieter in Höhe der die vereinbarte Miete übersteigenden Kosten der Unterbringung, allerdings nur bis zum frühesten Zeitpunkt, zu dem der Hauptmieter den Untermietvertrag hätte ordentlich kündigen können, bzw. bei einem [[Zeitmietvertrag]] bis zum Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer.<ref>BGH, Beschluss vom 21. Juni 2023, AZ VIII ZR 303/21 = {{Rspr|NJW-RR 2023, 1365}}</ref>

=== Folgen der Untervermietung für Zwangsräumungen ===
Bei einer [[Zwangsräumung]] gilt der Untermieter als [[Besitz]]er, sodass die Räumungsvollstreckung gegen ihn auch einen gegen diesen gerichteten [[Vollstreckungstitel (Deutschland)|Vollstreckungstitel]] erfordert und nicht auf Grund eines gegen den Hauptmieter ergangenen Vollstreckungstitels betrieben werden kann.<ref>BGH, Beschluss vom 14. August 2008, Az.: I ZB 39/08 = {{Rspr|BGH NJW 2008, 3287}}</ref> Das stellt den Vermieter von Wohnraum manchmal vor das Problem, dass sich erst beim Versuch der Zwangsräumung herausstellt, dass die Wohnung untervermietet ist. Einen schnellen Weg, in diesem Fall einen Vollstreckungstitel gegen den Untermieter zu erhalten, bietet der in diesem Fall mögliche Antrag auf eine [[einstweilige Verfügung]] nach {{§|940a|ZPO|dejure}} Abs. 2 ZPO.

=== Steuerliche Behandlung ===
Einkünfte aus der Untervermietung einer Wohnung gehören in der Regel zu den [[Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Deutschland)|Einkünften aus Vermietung und Verpachtung]] gemäß {{§|21|estg|juris}} [[Einkommensteuergesetz (Deutschland)|EStG]]. [[Steuerpflichtiger]] ist der Hauptmieter.

== International ==
In [[Österreich]] ist die Untermiete im [[Mietrechtsgesetz]] (MRG) geregelt. Untermiete liegt gemäß {{§|2|MRG|RIS-B|DokNr=NOR40026131}} MRG vor, wenn der Mietvertrag nicht mit einem Hauptmieter geschlossen wird. Eine Erlaubnis des Vermieters ist allgemein nicht erforderlich. Ein Verbot der Untervermietung gibt es gemäß {{§|11|MRG|RIS-B|DokNr=NOR12032561}} Abs. 1 MRG bei [[wichtiger Grund|wichtigem Grund]], etwa bei vollständiger Untervermietung, oder wenn der Untermietzins 150 % der Hauptmiete übersteigt ({{§|26|MRG|RIS-B|DokNr=NOR12037219}} Abs. 1 MRG) oder der [[Hausfrieden]] gestört wird.

Seit der Einführung des neuen Mietrechts im Jahre 1990 ist die Untervermietung in der [[Schweiz]] grundsätzlich erlaubt. Dabei benötigt der Mieter gemäß {{Art.|262|OR|ch}} Abs. 1 [[Obligationenrecht (Schweiz)|OR]] die Zustimmung des Vermieters. Der Vermieter kann die Zustimmung nur in drei Fällen verweigern ({{Art.|262|OR|ch}} Abs. 2 OR). Vermietet ein Mieter ohne Zustimmung des Vermieters unter, können eine Schadenersatzpflicht und auch ein außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters begründet werden. In der Schweiz ist vor allem die Untervermietung von (möbliertem) Wohnraum interessant. Denn mit einer vergleichsweise sehr niedrigen [[Leerstand]]squote von knapp 1 %<ref>Wüest & Partner, ''Immobilienmarkt Schweiz 2011''</ref> ist der Wohnungsmarkt hier durch ein knappes Angebot und eine hohe Nachfrage geprägt.

Auch in angelsächsischen Ländern ist die Untermiete ({{enS|sublet, sublease}}) möglich und üblich. Bei einer Untervermietung handelt es sich um eine Vermietung durch den Mieter, in der Regel für einen kürzeren Zeitraum als die Hauptlaufzeit des Hauptmietvertrags, so dass der Mieter einen Rückgriff auf das Untermietverhältnis behält.<ref>[https://www.google.de/books/edition/Wylie_on_Irish_Landlord_and_Tenant_Law/Am_XEAAAQBAJ?hl=de&gbpv=1&dq=subletting&pg=PA521&printsec=frontcover J C W Wylie, ''Wylie on Irish Landlord and Tenant Law'', 2022, S. 521]</ref>

== Literatur ==
* David Lachat, Daniel Stoll, Andreas Brunner: ''Mietrecht für die Praxis.'' 5. Auflage. 2002, {{Falsche ISBN|3-907009-3}}, S. 407–429.

== Siehe auch ==
* [[Einlieger]]
* [[Hausgenosse]]
* [[Immobiliarmiete]]
* [[Wohngemeinschaft]]
* [[Zwischennutzung]]

== Weblinks ==
{{Wiktionary}}
* [http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=164 Räumungstitel gegen Untermieter]

== Einzelnachweise ==
<references />

{{Normdaten|TYP=s|GND=4187021-9}}
{{Rechtshinweis}}

[[Kategorie:Wohnungsmarkt]]
[[Kategorie:Schuldrecht (Deutschland)]]
[[Kategorie:Schuldrecht (Österreich)]]
[[Kategorie:Obligationenrecht (Schweiz)]]
[[Kategorie:Personenbezeichnung (Recht)]]

[[en:Lease#Sublease]]

Untermieter - Versionsgeschichte

imported>IsUpper: Nicht nur „veraltet“, sondern verschwunden und völlig unbekannt. Lexikalisch wertlos.