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2026-03-22T04:27:30Z

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'''Sondereigentum''' ist nach dem deutschen [[Wohnungseigentumsgesetz (Deutschland)|Wohnungseigentumsrecht]] ein dem [[Eigentum]] weitgehend gleichgestelltes Eigentumsrecht an einer [[Wohnung]] (Wohnungseigentum, auch [[Wohnungseigentum (Deutschland)|Eigentumswohnung]] genannt), an sonstigen nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen ([[Teileigentum]]) sowie an Pkw-Stellplätzen oder an außerhalb des Gebäudes liegenden Teilen des Grundstücks.

== Allgemeines ==
[[Gemeinschaftseigentum]] und Sondereigentum mit dem Teileigentum oder Wohnungseigentum sind spezifische [[Rechtsbegriff]]e, die durch das im März 1951 in Kraft getretene [[Wohnungseigentumsgesetz (Deutschland)|Wohnungseigentumsgesetz]] (WEG) eingeführt wurden. Innerhalb des [[Grundstücksrecht]]s repräsentiert das WEG so genannte [[Grundstücksgleiches Recht|grundstücksgleiche Rechte]], die rechtlich genauso wie ein [[Grundstück]] behandelt werden. Das Sondereigentum umfasst als Oberbegriff das Wohnungs- und Teileigentum. Das Sondereigentum kann nicht nur an Wohnungen, sondern auch an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (z. B. [[Geschäftsraum|Geschäftsräumen]], [[Werkstatt|Werkstätten]], [[Lagerhaltung|Lagerräumen]], [[Arztpraxis|Arztpraxen]] usw.) bestehen.<ref>Christian Armbrüster, in: Johannes Bärmann, ''Wohnungseigentumsgesetz'', 2010, § 1 Rn 14</ref>

== Rechtsfragen ==
Gemäß {{§|1|woeigg|juris}} Abs. 1 WEG kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen das Teileigentum begründet werden. Wohnungseigentum ist nach § 1 Abs. 2 WEG das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem [[Miteigentumsanteil]] an dem Gemeinschaftseigentum, zu dem es gehört. Teileigentum ist gemäß § 1 Abs. 3 WEG das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum, zu dem es gehört. Gemeinschaftseigentum sind – neben Wohnungseigentum und Teileigentum – das Grundstück sowie die [[Bauteil (Architektur)|Teile]], [[Anlage (Technik)|Anlagen]] und [[Innenarchitektur|Einrichtungen]] des [[Gebäude]]s (etwa das [[Treppenhaus]]), die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Abs. 5 WEG). Das Gemeinschaftseigentum ist deshalb als den übrigen Eigentumsarten übergeordnet anzusehen.

Nach {{§|2|WEG|juris}} WEG kann das Wohnungseigentum (und damit auch das Sondereigentum als sein untrennbarer [[Bestandteil]]) nur durch Vertrag aller Miteigentümer eines Grundstücks nach {{§|3|WEG|juris}} WEG oder durch Teilung ([[Teilungserklärung]]) durch den alleinigen Eigentümer des Grundstücks nach {{§|8|WEG|juris}} WEG begründet werden.

Der Gegenstand des Sondereigentums ist in {{§|5|WEG|juris}} WEG geregelt. Der konkrete Umfang des Sondereigentums ist in der Regel genau in der Teilungserklärung definiert. Zum Sondereigentum gehören im Allgemeinen die Räume der Wohnung (einschließlich Bodenbeläge, Tapeten, Einbaumöbel, nicht tragende Wände innerhalb der Wohnung und Sanitärinstallationen) sowie ggf. noch weitere Räume außerhalb der abgeschlossenen Wohnung wie Kellerraum und Dachboden. Da die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum letztlich kostenmäßig sehr hohe Auswirkungen haben kann ({{§|16|WEG|juris}} Abs. 2 WEG), ist eine genaue Definition sinnvoll, z. B. ab wann die Abwasserrohre noch zum Sondereigentum gehören und ab wann zum Gemeinschaftseigentum.

Sondereigentum ist im Sinne des {{§|903|bgb|juris}} [[Bürgerliches Gesetzbuch|BGB]] echtes Eigentum, es unterliegt jedoch wegen der anderen Wohnungseigentümer bestimmten Beschränkungen. Das [[Miteigentum]] an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Miteigentümer abweichend von {{§|93|bgb|juris}} BGB das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten Gebäude eingeräumt wird.<ref>[https://books.google.de/books?id=VaSABwAAQBAJ&pg=PA633&dq=Sondereigentum+lexikon&hl=de&sa=X&ved=0ahUKEwiA-tuHuO7lAhWKPOwKHSlABU4Q6AEIQzAD#v=onepage&q=Sondereigentum%20lexikon&f=false Harald Gerhards/Helmut Keller, ''Lexikon Baufinanzierung von A bis Z'', 1993, S. 593.]</ref> Dazu ist gemäß {{§|3|woeigg|juris}} Abs. 3 WEG und {{§|7|woeigg|juris}} Abs. 4 Nr. 2 WEG eine [[Abgeschlossenheitsbescheinigung]] erforderlich, wonach eine bauliche [[Abgeschlossenheit (Bauwesen)|Abgeschlossenheit]] hinreichend vorhanden sein muss.

Zum [[Gemeinschaftseigentum]] gehören stets die gesamten tragenden Teile des Gebäudes, Treppenhaus, Dach, Fenster sowie alle Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen ({{§|5|WEG|juris}} Abs. 2 WEG). Diese sind zwingend [[gemeinschaftliches Eigentum]] aller Wohnungseigentümer. Es entsteht unter anderem kein Sondereigentum, wenn eine völlig geänderte [[Bauausführung]] zur Folge hat, dass die tatsächlich gebauten Wohnungen anhand des [[Aufteilungsplan]]s nicht mehr identifiziert oder zugeordnet werden können.<ref>BGH, Urteil vom 12. Dezember 2003, Az.: V ZR 447/01 = {{Rspr|NJW 2004, 1798}}</ref> Es entsteht diesem Urteil zufolge kein Sondereigentum, sondern ein isolierter Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Die Grenzen des Sonder- und Gemeinschaftseigentums müssen wegen des [[Sachenrechtlicher Bestimmtheitsgrundsatz (Deutschland)|sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes]] klar voneinander getrennt werden können.<ref>{{Rspr|BGHZ, 130, 159}}, 166</ref>

Gegenstände, die nach dem [[Wohnungseigentumsgesetz (Deutschland)|WEG]] im Sondereigentum stehen könnten, also ''sondereigentumsfähig'' sind, müssen durch die Teilungserklärung nicht zwingend dem Sondereigentum zugewiesen werden. Umgekehrt ist es jedoch nicht möglich, Sachen, die von Gesetzes wegen zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören, also ''nicht sondereigentumsfähig'' sind, dem Sondereigentum zuzuweisen. Der teilende Eigentümer hat also insoweit nur eine eingeschränkte Dispositionsmöglichkeit. So sind beispielsweise Heizungsrohre, die innerhalb einer Eigentumswohnung liegen, nur insoweit sondereigentumsfähig, als sie ausschließlich die Räume dieser Wohnung versorgen. Ein Heizungsstrang, an dem noch eine andere Wohnung „hängt“ oder mit dem auch nur der Heizkörper im Treppenhaus versorgt wird, steht dagegen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Allerdings kann die Teilungserklärung auch die sondereigentumsfähigen Teile der Heizung, die jeweils nur einer Wohnung dienen (Leitungen, Heizkörper, Thermostatventile), auch im Gemeinschaftseigentum belassen.

== Siehe auch ==
* [[Sonderrecht (Stockwerkeigentum)]]

== Literatur ==
* {{DNB-Portal|Sonmdereigentum|TEXT=Literatur über}}
* [[Johannes Bärmann]]: ''Wohnungseigentumsgesetz. Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht. Kommentar.'' = ''WEG.'' 11., neu bearbeitete Auflage. C. H. Beck, München 2010, ISBN 978-3-406-60576-5.

== Weblinks ==
{{Wiktionary}}

== Einzelnachweise ==
<references />

{{Rechtshinweis}}
{{Normdaten|TYP=s|GND=4121681-7}}

[[Kategorie:Wohnungsmarkt]]
[[Kategorie:Wohnungseigentumsrecht (Deutschland)]]
[[Kategorie:Sachenrecht (Deutschland)]]

Sondereigentum - Versionsgeschichte

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