imported>Saehrimnir: /* Ermittlung */ BKL Fix

2026-01-26T09:37:55Z

Ermittlung: BKL Fix

Neue Seite

Unter '''Sachwert''' versteht man den [[Wert (Wirtschaft)|Wert]] von [[bewegliche Sache|beweglichen Sachen]] und [[Grundstück]]en oder [[Grundstücksgleiches Recht|grundstücksgleichen Rechten]], der insbesondere im [[Finanzwesen]] im Rahmen der [[Wertermittlung]] von Bedeutung ist. Sie dienen unter anderem der [[Finanzprodukt|Kapitalanlage]] und haben damit ähnliche Zweckbestimmungen wie [[Finanzinstrument]]e oder [[Versicherungsanlageprodukt]]e.

== Allgemeines ==
Der Wert besonders wertvoller [[Vermögensgegenstand|Vermögensgegenstände]] ([[Schmuck]], [[Kraftfahrzeug]]e, [[Maschine]]n, [[Flugzeug]]e, [[Schiff]]e, [[Immobilie]]n) muss beim Erwerb abschätzbar sein, damit der Käufer einen angemessenen Preis zahlt. Da sich der aktuelle Wert während der Bestandshaltung verändert, ist auch in vielen Fällen eine Aktualisierung des Sachwerts erforderlich. Die Ermittlung des aktuellen Sachwerts wird dabei kundigen [[Sachverständiger|Sachverständigen]] überlassen, den [[Gutachter]]n oder [[Gutachterausschuss|Gutachterausschüssen]]. Die Ermittlung des Sachwerts war für den [[Gesetzgeber]] so bedeutsam, dass er mit der [[Immobilienwertermittlungsverordnung]] (ImmoWertV) ein spezifisches Gesetz für Immobilien erließ. Auch das – der steuerlichen Bewertung dienende – [[Bewertungsgesetz]] (BewG) beinhaltet wesentliche Aspekte der Grundstücksbewertung. Außerdem befassen sich auch allgemeine Gesetze wie das [[Bundesbaugesetz]] (BBauG) mit Aspekten der Sachwertermittlung. Der Sachwert spielt ebenso bei der [[Bewertung (Rechnungswesen)|Bewertung]] von Vermögensgegenständen bei [[Unternehmen]] eine Rolle, wobei das [[Bilanzrecht (Deutschland)|Bilanzrecht]] auf die [[Wertkonvention]]en [[Anschaffungskosten|Anschaffungs-]] oder [[Herstellungskosten]] zurückgreift.

== Ermittlung ==
Nach {{§|83|bewg|juris}} BewG setzt sich der Grundstückswert aus dem [[Bodenwert]] ({{§|179|bewg|juris}} BewG), [[Gebäude]]wert ({{§|85-88,90|BewG|buzer|text=§§ 85 bis 88, 90}} BewG) und dem Wert der [[Außenanlage (Bauwesen)|Außenanlagen]] ({{§|89|bewg|juris}} BewG) zusammen. Der Sachwert wird bei Immobilien aus der Summe des Bodenwerts und den Sachwerten der auf dem Grundstück vorhandenen nutzbaren Gebäude und Außenanlagen sowie gegebenenfalls den Auswirkungen der zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen objektspezifischen Grundstücksmerkmale abgeleitet. Ferner verlangt {{§|21|immowertv|buzer}} ImmoWertV, dass der Sachwert eines Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert ({{§|16|immowertv|buzer}} ImmoWertV) ermittelt wird, wobei die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem [[Immobilienmarkt|Grundstücksmarkt]] insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren ({{§|14|immowertv|buzer}} Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV) zu berücksichtigen sind. Der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ist nach dem [[Sachwertverfahren]] ausgehend von den Herstellungskosten ({{§|22|immowertv|buzer}} ImmoWertV) unter Berücksichtigung der Alterswertminderung ({{§|23|immowertv|buzer}} ImmoWertV) zu ermitteln. Der Sachwert der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht vom Bodenwert miterfasst werden, nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt.

Der Sachwert wird sodann wie folgt errechnet:
Bodenwert
+ Gebäudewert
+ Wert der Außenanlagen
- Abzug für Baumängel und Bauschäden
= vorläufiger Sachwert
+/- Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt
+/- objektspezifische Grundstücksmerkmale
= vorläufiger Sachwert
× Sachwertfaktor
= Sachwert

Die [[Wertermittlungsrichtlinie]]n (WertR) vom März 2006 enthalten in Ergänzung der ImmoWertV Hinweise für die Ermittlung des [[Marktwert (Immobilie)|Verkehrswerts]] von unbebauten und bebauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken. Ihre Anwendung soll eine objektive Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen und Verfahren sicherstellen. Danach steht das Sachwertverfahren und damit der Sachwert im Vordergrund, wenn im gewöhnlichen Geschäftsverkehr der verkörperte Sachwert und nicht die Erzielung von [[Ertrag|Erträgen]] für die Preisbildung ausschlaggebend ist, insbesondere bei eigengenutzten [[Einfamilienhaus|Ein-]] und [[Einliegerwohnung|Zweifamilienhäusern]].<ref>WertR Ziffer 1.5.5, S. 4</ref> Das Sachwertverfahren ist in der Regel bei Grundstücken anzuwenden, bei denen es für die Werteinschätzung am Markt nicht in erster Linie auf den Ertrag ankommt, sondern die Herstellungskosten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wertbestimmend sind.<ref>WertR Ziffer 3.1.3, S. 22</ref> Die Mittelbildung des Sach- und [[Ertragswert]]s stellt in der Regel keine geeignete Methode zur Ableitung des Verkehrswerts dar.<ref>WertR Ziffer 3.7, S. 37</ref> Die [[Mittelwertmethode]] ist zudem mit {{§|8|immowertv|buzer}} Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV unvereinbar. Nach dieser Vorschrift kommt es auf die Aussagefähigkeit der verschiedenen Ergebnisse an.<ref>Wolfgang Kleiber, ''Verkehrswertermittlung von Grundstücken: Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten), Versicherungs- und Beleihungswerten unter Berücksichtigung der ImmoWertV'', 6. Auflage 2010, S. 985–987</ref> Sach- und Ertragswert sollten im Regelfall annähernd identisch sein und dienen dann zur Plausibilisierung. Die ''[[Sachwertrichtlinie|Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts]]'' vom 5. September 2012 wurde am 18. Oktober 2012 im [[Bundesanzeiger]] bekannt gemacht und ersetzt die entsprechenden Hinweise und Anlagen zum Sachwertverfahren in den WertR 2006. Sie hat keine materiellen Auswirkungen auf den Sachwert. Der ermittelte Sachwert (marktangepasster Sachwert unter Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale) entspricht in der Regel dem Verkehrswert.

== Sachwert und Beleihung ==
Bei der [[Beleihung (Kreditwesen)|Beleihung]] von Immobilien durch [[Kreditinstitut]]e werden die [[Beleihungsobjekt]]e wegen ihrer Funktion als [[Kreditsicherheit]] einer erstmaligen und permanenten [[Sicherheitenbewertung]] unterzogen. Für die Ermittlung des [[Beleihungswert]]s orientieren sich die Kreditinstitute an der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), die jedoch eigentlich nur für [[Realkreditinstitut]]e ([[Pfandbriefbank]]en und [[Hypothekenbank]]en) gilt. Sie schreibt in {{§|4|belwertv|juris}} BelWertV vor, dass zur Ermittlung des Beleihungswerts der Ertragswert ({{§|8-13|BelWertV|buzer|text=§§ 8 bis 13}} BelWertV) und der Sachwert ({{§|14-18|BelWertV|buzer|text=§§ 14 bis 18}} BelWertV) für ein Beleihungsobjekt getrennt zu ermitteln sind. Bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern und [[Wohnungseigentum (Deutschland)|Eigentumswohnungen]] ([[Wohnimmobilie]]n) können sie sich nach § 4 Abs. 4 BelWertV am Sachwert orientieren, ansonsten bei [[Gewerbeimmobilie]]n am [[Ertragswert]]. Als Grundlage des Sachwerts kommen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten (Kaufpreis) in Frage, von denen – je nach Marktgängigkeit – ein Abschlag von mindestens 10 % vorgenommen wird, der als Beleihungswert gilt.<ref>[https://books.google.de/books?id=n1uACwAAQBAJ&pg=PA274&dq=Sachwert+Beleihungswert&hl=de&sa=X&redir_esc=y#v=onepage&q=Sachwert%20Beleihungswert&f=false Wolfgang Kuckertz/Daniel Ziska/Frank Rottenbacher/Ronald Perschke, ''Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK'', 2016, S. 274]</ref> Nach {{§|5|belwertv|juris}} Abs. 1 BelWertV ist der Beleihungswert durch ein Gutachten zu ermitteln.

== Sachwerte als Geldanlage ==
Bei der [[Finanzprodukt|Geldanlage]] spricht man von ''Sachwerten'', wenn es sich im Gegensatz zu [[Nominalwert]]en (etwa [[Bargeld]], [[Buchgeld]] oder [[Forderung]]en) um [[Vermögensgegenstand|Vermögensgegenstände]] mit ''direkter'' ([[Anlagemünze]]n, [[Grundstück]]e, [[Kunstwerk]]e der [[Bildende Kunst|Bildenden Kunst]], [[Unternehmen]]) oder ''indirekter'' ([[Aktie]]n, [[Aktienfonds]]) Vermögenssubstanz handelt, die bei [[Inflation]] Schutz vor Vermögensverlust bieten und von Schwankungen des [[Geldwert]]s relativ unabhängig sind.<ref>[https://www.google.de/books/edition/Gabler_Bank_Lexikon/rCUkBgAAQBAJ?hl=de&gbpv=1&dq=Bodenwert+lexikon&pg=PA181&printsec=frontcover#spf=1626338860519 Thomas M. Dewner/Jürgen Krumnow/Thomas A. Lange/Ludwig Gramlich, ''Gabler Bank-Lexikon: Bank - Börse – Finanzierung'', 2000 , S. 1125]</ref>

== Einzelnachweise ==
<references />

{{Normdaten|TYP=s|GND=4178848-5}}
{{Rechtshinweis}}

[[Kategorie:Bankwesen]]
[[Kategorie:Finanzierung]]
[[Kategorie:Kreditsicherung]]
[[Kategorie:Wertermittlung]]

Sachwert - Versionsgeschichte

imported>Saehrimnir: /* Ermittlung */ BKL Fix