imported>Stephan Klage: Änderung 264816309 von Mahatheowl rückgängig gemacht; in 'Bar?' 'Nicht genügend Vermögen?' Beides Unsinn.

2026-02-28T15:45:47Z

Änderung 264816309 von Mahatheowl rückgängig gemacht; in 'Bar?' 'Nicht genügend Vermögen?' Beides Unsinn.

Neue Seite

Ein '''Realkredit''' ist im [[Bankwesen]] ein [[Kredit]], der durch [[Grundpfandrecht]]e ([[Hypothek]], [[Grundschuld]] oder [[Sicherungsgrundschuld]]) gesichert ist. In Deutschland darf dessen [[Beleihungsgrenze]] bis zu 60 % des [[Beleihungswert]]s einer [[Immobilie]] betragen. Gegensatz ist der [[Personalkredit]].

== Allgemeines ==
Das [[Komposition (Grammatik)|Kompositum]] „Realkredit“ weist darauf hin, dass es sich um einen Kredit gegen die Stellung von [[Realsicherheit]]en handelt. Insbesondere im Bankwesen wird der Begriff jedoch auf einen ausschließlich durch Grundpfandrechte gesicherten Kredit verengt. Als Grundpfandrechte kommen die Bestellung, [[Abtretung (Deutschland)|Abtretung]] oder [[Verpfändung]] einer Hypothek oder Grundschuld an [[Grundstück]]en oder [[grundstücksgleiches Recht|grundstücksgleichen Rechten]] in Frage. Realkredite dienen der [[Finanzierung]] des [[Kaufvertrag|Kaufs]], des [[Neubau (Bauwesen)|Neubaus]], der [[Sanierung (Bauwesen)|Sanierung]] oder des [[Umbau]]s von Immobilien. [[Vollfinanzierung]]en sind die Ausnahme, da die [[Kreditinstitut]]e mittels einer Beleihungsgrenze auch einen angemessenen [[Eigenkapital]]einsatz des [[Kreditnehmer]]s erwarten, mit dem dieser auch seine eigene [[Risiko]]bereitschaft beweist. Beim Realkredit steht primär das zu beleihende Objekt im Vordergrund, während beim Personalkredit die [[Bonität]] des Kreditnehmers priorisiert wird. Das bedeutet jedoch nicht, dass nicht auch beim Realkredit die Bonität untersucht wird, weil unter anderem der [[Schuldendienstdeckungsgrad]] zu untersuchen ist.

== In Deutschland ==

=== Bankrechtliche Einordnung ===
Entscheidende Auswirkungen auf die [[Beleihung (Kreditwesen)|Beleihungspraxis]] der Kreditinstitute gehen in der [[Immobilienfinanzierung]] von der europaweit geltenden [[Verordnung (EU) Nr. 575/2013 (Kapitaladäquanzverordnung)|Kapitaladäquanzverordnung]] aus. Sie stellt an die Qualität von Grundpfandrechten sowie deren Überwachung und Überprüfung konkrete Anforderungen, um [[Kreditrisiko]]minderungseffekte zur Reduzierung der [[Eigenmittel (Kreditinstitut)|Eigenkapital]]unterlegung zu erreichen. Nach {{§|10|kredwg|juris}} Nr. 8 [[Kreditwesengesetz|KWG]] gelten seit Januar 2014 die Bestimmungen der Kapitaladäquanzverordnung. Diese lassen die Nutzung eines [[Beleihungswert]]es von Immobilien bei der Bestimmung der Risikogewichte und [[Risikopositionswert]]e von Realkrediten nur in denjenigen Mitgliedstaaten zu, die in ihren Rechts- oder Verwaltungsvorschriften strenge Vorgaben für seine Bemessung vorgesehen haben. In der neuen [[Solvabilitätsverordnung]] (SolvV) wird deshalb klargestellt, welchen Anforderungen ein für die Zwecke der Kapitaladäquanzverordnung berücksichtigungsfähiger Beleihungswert genügen muss. Diese Anforderungen sind in {{§|22|solvv|buzer}} SolvV abschließend aufgezählt. Danach muss der Beleihungswert eine der folgenden Bedingungen erfüllen:
* Ermittelt nach {{§|16|pfandbg|juris}} Abs. 2 Satz 1 bis 3 [[Pfandbriefgesetz|PfandBG]] in Verbindung mit der Beleihungswertermittlungsverordnung
* Ermittelt nach {{§|7|bausparkg|juris}} Abs. 7 Gesetz über Bausparkassen unter Beachtung einer von der [[Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht|BaFin]] genehmigten Bestimmung nach {{§|5|bausparkg|juris}} Abs. 2 Nr. 3 Gesetz über Bausparkassen
* Bezogen auf eine Immobilie in einem anderen Staat des [[Europäischer Wirtschaftsraum|Europäischen Wirtschaftsraums]] und ermittelt auf Grundlage von in diesem Staat gültigen strengen Vorgaben in Rechts- oder Verwaltungsvorschriften, die die BaFin als mit der Beleihungswertermittlungsverordnung gleichwertig anerkannt hat
* Der Beleihungswert ist ein anders ermittelter nachhaltig erzielbarer Wert, der den Anforderungen des § 16 Abs. 2 Satz 1 bis 3 PfandBG genügt.
{{§|21|kredwg|juris}} Abs. 3 Nr. 1 [[Kreditwesengesetz|KWG]] verweist ebenfalls auf das nunmehr geltende PfandBG.

Die früheren Mindestanforderungen des § 20a Abs. 4 bis 8 KWG a. F. sind nunmehr ebenfalls in der Kapitaladäquanzverordnung (englische Abkürzung CRR) geregelt. Die Mindestanforderungen verlangen in Art. 125 Nr. 2b CRR, dass der Wert der Immobilie nicht wesentlich mit der Bonität des Schuldners positiv korrelieren darf. Hierzu gehören vom Kreditnehmer selbst genutzte [[Industrie]]grundstücke, deren Werte erheblich von den Erträgen abhängen, die er durch die besondere Nutzung der Gewerbeimmobilie (z. B. für Fabrikgebäude) erzielt. Art. 208 Abs. 2 CRR verlangt die rechtliche Durchsetzbarkeit in allen relevanten [[Rechtsordnung]]en (Art. 208 Abs. 2a CRR), das [[Grundpfandrecht]] muss allen rechtlichen Anforderungen genügen (Art. 208 Abs. 2b CRR), muss zeitnah [[Verwertung|verwertbar]] sein (Art. 208 Abs. 2c CRR), angemessene [[Schadensversicherung]]en (Art. 208 Abs. 5 CRR) aufweisen, durch einen unabhängigen [[Sachverständiger|Sachverständigen]] geschätzt werden (Art. 229 Abs. 1 CRR) und ist jährlich (gewerbliche Immobilie) oder alle drei Jahre (Wohnimmobilien) von der kreditgebenden Bank zu überwachen (Art. 208 CRR).

=== Beleihungsobjekte ===
Unterschieden wird im Bankwesen bei den [[Beleihungsobjekt]]en zwischen [[Wohnimmobilie]]n und [[Gewerbeimmobilie]]n. Während Wohnimmobilien überwiegend zu [[Wohnung|Wohnzwecken]] genutzt werden, dienen Gewerbeimmobilien überwiegend [[Gewerbe|gewerblichen]] Zwecken. Diese Unterscheidung zielt darauf ab, das unterschiedliche Risiko dieser Immobilien bei der Beleihung zu berücksichtigen. Zu den Wohnimmobilien gehören [[Wohneigentum]], [[Einfamilienhaus|Einfamilienhäuser]], [[Mehrfamilienhaus|Mehrfamilienhäuser]] und ganze [[Wohnanlage]]n. Gewerbeimmobilien umfassen [[Arztpraxis|Arztpraxen]], [[Bürogebäude]], [[Einzelhandel]]simmobilien, [[Lagerhalle]]n oder ganze [[Industriegebiet]]e.

* ''Wohnimmobilien'' sind nach {{§|181|bewg|juris}} Abs. 9 [[Bewertungsgesetz|BewG]] zu verstehen als „Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbständigen [[Privathaushalt|Haushalts]] möglich ist“. Sie sind [[Fungibilität|fungibler]] als Gewerbeimmobilien, weil ein breiter [[Wohnungsmarkt]] deren [[Verwertung]] erleichtert. Zudem sind Wertschwankungen wegen der Knappheit von Wohnraum in Normalzeiten (Ausnahme: [[Immobilienblase]]) gering. Ein hoher Standardisierungsgrad schließlich sorgt auf dem [[Immobilienmarkt]] für eine breite Nachfrage.
* Für individuell konzipierte ''Gewerbeimmobilien'' gibt es meist nur sehr wenige Interessenten, so dass im Regelfall ein enger Markt vorhanden ist; die meisten Gewerbeimmobilien stellen [[Unikat]]e dar. Das liegt an der eingeschränkten oder fehlenden Drittverwendung spezifisch ausgerichteter Objekte, was deren [[Volatilität]] erhöht. Die Drittverwendungsfähigkeit ist einer Gewerbeimmobilie abzusprechen, wenn abzusehen ist, dass es für eine anderweitige Nutzung erheblicher Umbauten bedarf, die wirtschaftlich einem Neubau gleichzusetzen sind oder wenn deren Beschaffenheit oder deren besondere Lage keine Drittverwendung zulässt.<ref>[https://books.google.de/books?id=BJCsqunBDTMC&pg=PA53&dq=Gewerbeimmobilien+Drittverwendung&hl=de&sa=X&redir_esc=y#v=onepage&q=Gewerbeimmobilien%20Drittverwendung&f=false Jürgen Lindauer, ''Immobilien und Steuern'', 2010, S. 53]</ref> Deshalb ist bei gewerblichen Realkrediten erforderlich, dass im Regelfall lediglich Büroräume und vielseitig nutzbare Geschäftsräume beliehen werden sollen, bei denen die Voraussetzung der Drittverwendungsfähigkeit erfüllt ist.<ref>{{Webarchiv|url=http://www.bundesbank.de/download/bankenaufsicht/pdf/fgsicherheiten_realkredit.pdf |wayback=20070203063239 |text=Deutsche Bundesbank, Fachgremium Sicherungstechniken |archiv-bot=2019-05-09 10:05:24 InternetArchiveBot }}</ref> Eine gewerblich genutzte Immobilie ist dann drittverwendungsfähig, wenn sie ohne weitere Maßnahmen von einem Dritten im vorhandenen Bauzustand genutzt werden kann. Die aktuelle Marktgängigkeit ist davon unabhängig.

Aus diesen betriebswirtschaftlichen Bewertungskriterien ergibt sich eine unterschiedliche bankbetriebliche Handhabung beider Immobilienarten, die in verschiedenen Beleihungsgrenzen zum Ausdruck kommt.

=== Beleihungsgrenzen ===
Unter diesen rechtlichen und beleihungstechnischen Voraussetzungen dürfen im Einzelfall Wohnimmobilien, die vom [[Eigentümer]] selbst genutzt oder [[Mietvertrag (Deutschland)|vermietet]] sind, mit einer [[Beleihungsgrenze]] von 80 % des Beleihungs- oder Marktwerts (Art. 125 Nr. 2d CRR) und bei Gewerbeimmobilien 60 % des Beleihungswerts oder 50 % des Marktwerts beliehen werden (Art. 126 Nr. 2d CRR). Nach {{§|14|pfandbg|juris}} PfandBG beträgt die Beleihungsgrenze für Realkredite in Deutschland 60 % des Beleihungswerts, wenn sie als kongruente Deckung von [[Pfandbrief]]en dienen. Wenn Wohnimmobilien die Voraussetzungen der CRR vollständig erfüllen, wird ihnen ein [[Risikoposition|Risikogewicht]] von 35 % des Kredits zugewiesen (Art. 125 Nr. 1a CRR), bei Gewerbeimmobilien gilt ein Risikogewicht von 50 % (Art. 126 Nr. 1a CRR). Diese Risikogewichte sorgen für eine geringere [[Eigenmittel (Kreditinstitut)|Eigenkapitalunterlegung]] der Immobilienkredite, was niedrigere [[Marge|Kreditmargen]] zur Folge hat.

=== Realkreditsplitting ===
Die Fachsprache kennt zudem den Begriff des Realkreditsplittings, von dem es die Unterarten echtes und unechtes Realkreditsplitting gibt. Beide haben gemeinsam, dass eine Immobilie mit einem Grundpfandrecht belastet wird, wobei die jeweilige gesetzliche Beleihungsgrenze bei der Kreditgewährung tatsächlich aber überschritten wird. Das ''unechte Realkreditsplitting'', also die Aufteilung eines Realkredits in einen bis zur Beleihungsgrenze reichenden Realkreditteil sowie einen darüber hinausgehenden [[Personalkredit]]teil, ist zulässig, ohne dass separate [[Kreditvertrag|Kreditverträge]] für die unterschiedlichen Kreditteile abgeschlossen werden müssen. Dem steht nicht entgegen, dass in einzelvertraglichen Kreditvereinbarungen verschiedenartige Tilgungsmodalitäten für die beiden unterschiedlich anzurechnenden Darlehensteilbeträge vereinbart werden können. Beim ''echten Splitting'' werden hierfür zwei Kreditverträge geschlossen, die in einen Realkreditteil und einen darüber hinaus grundbuchlich gesicherten Teil aufgeteilt (eben „gesplittet“) werden. Das unechte Realkreditsplitting hingegen kennt nur einen einheitlichen Kreditvertrag, der – abgesehen von unterschiedlichen Zins-/Tilgungssätzen für den Realkredit und den Restkredit – keine Hinweise auf die bankinterne Aufteilung enthält.<ref>{{Webarchiv|url=http://www.bundesbank.de/download/meldewesen/bankenaufsicht/formular/pdf/risikoakt.pdf |wayback=20071010211113 |text=Stellungnahme der Deutschen Bundesbank zum Realkreditsplitting, Mai 2006, S. 35 |archiv-bot=2019-05-09 10:05:24 InternetArchiveBot }}</ref> Das Splitting ist erforderlich, weil aufsichtsrechtlich der Realkreditanteil eine bessere Risikoeinstufung erhält und deshalb von einer geringeren Eigenmittelunterlegung des Kreditinstituts begünstigt ist (siehe Artikel über [[Beleihungswert]]). Seine günstige Risikoeinstufung ist darauf zurückzuführen, dass bei lediglich 50%iger oder 60%iger Beleihung die Wahrscheinlichkeit sehr hoch ist, dass der Kredit durch die Verwertungserlöse der beliehenen Immobilie zurückgezahlt werden kann.

=== Bilanzierung ===
Bankenaufsichtsrechtlich gelten Realkredite als Teil der „Forderungen an Kunden“ und sind deshalb Bestandteil der [[Risikoposition]]. In der [[Bankbilanzierung|Bankbilanz]] sind sie nach {{§|15|rechkredv|juris}} Abs. 2 Satz 1 [[Kreditinstituts-Rechnungslegungsverordnung]] (RechKredV) gesondert von den übrigen „Forderungen an Kunden“ in einer Ausgliederungsposition als „durch Grundpfandrechte gesichert“ zu zeigen.

=== Kreditinstitute ===
Nicht nur [[Realkreditinstitut]]e, sondern auch [[Sparkasse]]n, [[Genossenschaftsbank]]en oder [[Geschäftsbank]]en dürfen Realkredite gewähren.

== Weblinks ==
{{Wiktionary|Realkredit}}

== Einzelnachweise ==
<references />

{{Normdaten|TYP=s|GND=4177142-4}}
{{Rechtshinweis}}

[[Kategorie:Wertermittlung]]
[[Kategorie:Kreditgeschäft]]

Realkredit - Versionsgeschichte

imported>Stephan Klage: Änderung 264816309 von Mahatheowl rückgängig gemacht; in 'Bar?' 'Nicht genügend Vermögen?' Beides Unsinn.