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2024-07-20T16:02:54Z

Allgemeines: Logik vertauscht

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Die '''Rendite einer Mietimmobilie''' (kurz '''Mietrendite''') ist eine [[Rendite]], die der [[Mietvertrag (Deutschland)|Vermieter]] aus dem [[Ertragswert]] vermieteter [[Immobilie]]n erzielt.

== Allgemeines ==
[[Anleger (Finanzmarkt)|Anleger]], gleichgültig ob [[Privatanleger]] oder [[Institutioneller Anleger|institutionelle Anleger]], wählen für ihre Anlageentscheidung bei einer [[Kapitalanlage]] im Regelfall die Rendite als wesentliches Anlagekriterium aus. Die Rendite übt als [[Preis (Wirtschaft)|Preis]] hierbei unter anderem für die [[Kapitalgeber]] die wichtige Signalfunktion zur Lenkung des [[Kapital]]s zu den vorteilhaftesten [[Risiko-Rendite-Paradoxon|Rendite/Risiko-Kombinationen]] aus. Während jedoch hohe Preise eine [[Knappheit]] von [[Gut (Wirtschaftswissenschaft)|Gütern]] und [[Dienstleistung]]en signalisieren, üben Renditen eine [[Kehrwert|reziproke]] Signalfunktion aus: hohe Renditen signalisieren hohe Knappheit und hohes Risiko und umgekehrt. Das ist auf die den Renditen zugrunde liegenden Rechengrößen zurückzuführen. Bei gegebenem [[Nominalzins]] ist die Wertpapierrendite einer [[Anleihe]] umso höher, je niedriger ihr [[Börsenkurs]] ist. Ein niedriger Börsenkurs zeugt von geringer Knappheit. Bei Immobilien gelten die gleichen Regeln wie für Kapitalanlagen, denn hohe Mietrenditen signalisieren ein hohes [[Mietausfallrisiko]] und umgekehrt.<ref>[https://books.google.de/books?id=VxUeBAAAQBAJ&pg=PA7&dq=hohe+Rendite+hohes+Risiko&hl=de&sa=X&redir_esc=y#v=onepage&q=hohe%20Rendite%20hohes%20Risiko&f=false Guido Rennert, ''Praxisleitfaden Immobilienanschaffung und Immobilienfinanzierung'', 2012, S. 7.]</ref>

Rechengrößen für die Mietrendite sind die Jahresmieteinnahmen und der [[Kaufpreis]] einer Immobilie. Je höher der Kaufpreis (und damit die Knappheit), umso niedriger ist bei gegebenen Mieteinnahmen die Mietrendite und umgekehrt. Damit ist auch die Mietrendite ein [[Risikomaß|Maß]] für die [[Risikoeinschätzung]], denn sie gibt an, wie schnell Anleger ihren Kaufpreis zurückhaben möchten.<ref>Tobias Just, ''Demografie und Immobilien'', 2013, S. 118.</ref>

Als Mietimmobilien kommen [[Wohnimmobilie]]n ([[Wohnungseigentum (Deutschland)|Eigentumswohnungen]], [[Mehrfamilienhaus|Mehrfamilienhäuser]]) und [[Gewerbeimmobilie]]n (beispielsweise [[Arztpraxis|Arztpraxen]], [[Anwaltskanzlei]]en, [[Laden (Geschäft)|Läden]] jeder Art, [[Supermarkt|Supermärkte]], [[Einkaufszentrum|Einkaufszentren]], [[Lagerhalle]]n, [[Industrie]]grundstücke, [[Gewerbepark]]s, [[Industriepark]]s, [[Technologiepark]]s, [[Verwaltungsgebäude]], [[Bürogebäude]], [[Business Center]], [[Hotel]]s, [[Krankenhaus|Krankenhäuser]] oder [[Sanatorium|Sanatorien]]) in Frage.

== Berechnung ==
Bei der Berechnung der Mietrendite ist zwischen den [[Bezugswert]]en Bruttomietrendite, Nettomietrendite, [[Eigenkapitalrendite]] und [[Gesamtkapitalrendite]] zu unterscheiden.
[[Datei:Wie berechnet man die Mietrendite richtig?.jpg|miniatur|Wie berechnet man die Mietrendite richtig?]]
=== Bruttomietrendite ===
Als Bezugswerte dienen die Jahresbruttomieteinnahmen und der Kaufpreis der Immobilie:

:<math>\text{Bruttomietrendite} = \frac{\text{Jahresbruttomieteinnahmen}}{\text{Kaufpreis}}\, \cdot 100\,\%</math>

Dieser Wert ist für eine wirklichkeitsnahe Bewertung von geringer Aussagekraft, da dem Vermieter die Bruttomieteinnahmen nicht vollständig zur Verfügung stehen, sondern durch Betriebskosten und ähnliche Aufwendungen gemindert werden.

=== Nettomietrendite ===
Diese Minderung der Jahresbruttomieteinnahmen aus der [[Grundmiete]] wird bei der Nettomietrendite berücksichtigt. Als Bezugswerte dienen die Jahresnettomieteinnahmen und der Kaufpreis einschließlich Nebenkosten der Immobilie. Ausgangswert sind die Jahresbruttomieteinnahmen:

Jahresbruttomieteinnahmen
- nicht umlagefähige [[Betriebskosten (Immobilien)|Betriebskosten]]
- [[Instandhaltungsrücklage]]n
- [[Rückstellung]]en für [[Reparatur]]en und [[Leerstand]]szeiten
- [[Verwaltungskosten]]
= Jahresnettomieteinnahmen

Die Jahresnettomieteinnahmen liegen folgender Formel zugrunde:

:<math>\text{Nettomietrendite} = \frac{\text{Jahresnettomieteinnahmen}}{\text{Kaufpreis einschließlich Nebenkosten}}\, \cdot 100\,\%</math>

Die einmaligen [[Nebenkosten]] beim Immobilienerwerb können zwischen 5,5 % ([[Bayern]] ohne Immobilienmakler)

und 15 % des Kaufpreises ausmachen:
[[Kaufpreis]]
+ [[Maklergebühr]] (bis 7,14 % des Kaufpreises)
+ [[Grunderwerbsteuer (Deutschland)|Grunderwerbsteuer]] (bis 6,5 % des Kaufpreises)
+ [[Notargebühr]]en (circa 1 % des Kaufpreises)
+ [[Grundbuch]]gebühr (circa 0,5 % des Kaufpreises)
+ [[Gutachter]]-/[[Schätzung]]sgebühren
+ etwaige [[Renovierung]]skosten
= Kaufpreis einschließlich einmalige Nebenkosten

Bei Eigentumswohnungen sollte die Jahresnettomietrendite mindestens 4 % des Kaufpreises betragen, bei älteren Objekten mindestens 6 %. Die Mietrenditen für Büro- und Einzelhandelsimmobilien liegen einer Studie der [[PricewaterhouseCoopers|PWC Deutschland]] zufolge in bester Lage zwischen risikolosen 4,18 % ([[München]]) und risikobehafteten 7,5 % ([[Magdeburg]]).<ref>[https://www.pwc.de/de/pressemitteilungen/2015/risikoarme-grossstaedte-oder-ertragreiche-provinz_renditen-von-gewerbeimmobilien-im-vergleich.html PWC Deutschland vom 10. Februar 2015, ''Risikoarme Großstädte oder ertragreiche Provinz: Renditen von Gewerbeimmobilien im Vergleich''.]</ref> Dass die Mietrenditen bei Gewerbeimmobilien tendenziell höher sind als bei Wohnimmobilien, liegt an höheren Gewerbemieten, kürzeren [[Kündigungsfrist]]en mit höherer [[Fluktuation|Mieterfluktuation]] und höherem [[Leerstand]]srisiko.

Der [[Multiplikatormethode|Multiplikator]] für eine Mietrendite von 4 % ist 25, für 6 % liegt er bei 16,7. Beträgt beispielsweise die Jahresnettomiete 8.000 Euro und die Mietrendite liegt bei 4 %, so darf der Kaufpreis 200.000 Euro nicht übersteigen.<ref>[https://books.google.de/books?id=fsl2OGVZ4ZcC&pg=PA44&dq=Mietrendite&hl=de&sa=X&redir_esc=y#v=onepage&q=Mietrendite&f=false Helmut Keller, ''Praxishandbuch Baufinanzierung für Wohneigentümer'', 2013, S. 445.]</ref>

=== Eigenkapitalrendite ===
Wird ein Mietobjekt ausschließlich mit [[Eigenkapital]] finanziert, so müsste korrekterweise der fehlende [[Zinsertrag]] aus einer alternativen Kapitalanlage als [[Opportunitätskosten]] zum Kaufpreis hinzugerechnet werden. Der Anleger legt sein Eigenkapital nicht in [[Wertpapier]]en an, sondern entscheidet sich stattdessen für ein Mietobjekt:

Kaufpreis einschließlich einmalige Nebenkosten
+ [[Opportunitätskosten]]
= Kaufpreis nach Opportunitätskosten

Soll ein Mietobjekt teilweise [[Fremdfinanzierung|fremdfinanziert]] werden, ist der [[Zinsaufwand]] für die Kredite abzusetzen:

Jahresnettomieteinnahmen
- [[Zinsaufwand]]
= Jahresnettomieteinnahmen nach Finanzierungskosten

Bei steigenden [[Kreditzins]]en oder höherem [[Fremdkapital]]einsatz sinkt folglich die Mietrendite.<ref>[https://books.google.de/books?id=msCBpcQZ6U8C&pg=PA175&dq=Mietrendite&hl=de&sa=X&redir_esc=y#v=onepage&q=Mietrendite&f=false Stefan Haas, ''Modell zur Bewertung wohnwirtschaftlicher Immobilien-Portfolios unter Beachtung des Risikos'', 2010, S. 175.]</ref> Ob sich eine vermietete Immobilie für den Kapitalanleger rechnet, hängt dabei von zwei Größen ab, nämlich der Nettomietrendite und dem Zinssatz einer Fremdfinanzierung. Liegt die Nettomietrendite über dem [[Effektivzins]]satz oder dem [[Zinsniveau]], ist ein Erwerb sinnvoll.

== Gesamtkapitalrendite ==
Die Gesamtkapitalrendite ([[Return on Investment]]) gibt Auskunft darüber, inwieweit bei gegebener Mietrendite bei der Kaufpreisfinanzierung auch Fremdkapital zum Einsatz kommen darf. Beträgt etwa der Kaufpreis einschließlich Nebenkosten 1.000.000 Euro und werden dabei 400.000 Euro Fremdkapital zu 5 % Kreditzins eingesetzt, ergibt sich folgende Rechnung:

Jahresbruttomiete 100.000 Euro
- Nebenkosten 10.000 Euro
- [[Abschreibung]]en 30.000 Euro
- Zinsaufwand 20.000 Euro
= Jahresnettomiete 40.000 Euro

Die Gesamtkapitalrendite beträgt nach folgender Formel 4 %:

:<math>\text{Gesamtkapitalrendite} = \frac{\text{Jahresnettomiete}}{\text{Gesamtkapital}}\, \cdot 100\,\%</math>

Ein steigender Verschuldungsgrad <math>V</math> und somit ein steigender Zinsaufwand lohnt sich für eine Steigerung der Eigenkapitalrendite aufgrund des [[Leverage-Effekt]]s (<math>r_{\mathit{EK}} = r_{\mathit{GK}} + V \cdot (r_{\mathit{GK}} - r_{\mathit{FK}})</math>) nur solange, wie die Gesamtkapitalrendite <math>r_{\mathit{GK}}</math> oberhalb des Zinses <math>r_{\mathit{FK}}</math> liegt.<ref>[https://books.google.de/books?id=7dkFAgAAQBAJ&pg=PA112&dq=Nettomietrendite+gewerbeimmobilien&hl=de&sa=X&redir_esc=y#v=onepage&q=Nettomietrendite%20gewerbeimmobilien&f=false Eike Schulze/Anette Stein, ''Immobilien- und Baufinanzierung'', 2014, S. 112.]</ref> Steigt der Kreditzins auf 7 %, so sinkt die Gesamtkapitalrendite auf 3,2 %. Steigt der Fremdkapitalanteil auf 600.000 Euro bei 5 % Kreditzins, fällt die Gesamtkapitalrendite wegen des Leverage-Effekts auf 3 %; in beiden Fällen ist die Fremdfinanzierung zu hoch, da <math>r_{\mathit{GK}}< r_{\mathit{FK}}</math>

== Einflussgrößen auf die Mietrendite ==
Als Einflussgrößen auf die Mietrendite (und den [[Kaufpreis]] einer Immobilie) gelten insbesondere der Kaufpreis selbst, das [[Mietausfallrisiko]], die [[Lage (Immobilie)|Lage]], das [[Leerstand]]srisiko und die Miethöhe ([[Mietbelastungsquote]]). Je niedriger der Kaufpreis, desto höher fällt die Mietrendite aus und umgekehrt. Je höher die Mietrendite ist, umso höher ist auch das Mietausfallrisiko und umgekehrt.<ref>Florian Müller, ''Vorteilhafte Erwerbsstrategien für die eigengenutzte Wohnimmobilie als Altersvorsorge'', 2009, S. 21.</ref> Bei schlechter Lage der Mietimmobilien gibt es eine höhere Mietrendite bei einem gleichzeitig hohen Leerstands- und Mietausfallrisiko. Je höher die Miete pro Quadratmeter, desto höher fällt die Mietrendite aus und umgekehrt. Höhere Renditen können deshalb auf ein Immobilienrisiko hinweisen.
Aus diesem Grunde weisen wirtschaftlich gesündere Städte mit höherer [[Kaufkraft (Konsum)|Kaufkraft]] eine geringere Mietrendite aus, Städte mit Überangebot (hohe Zahl an Wohnungen je Einwohner) weisen eine höhere Rendite auf. In Städten mit positiver [[Bevölkerungsprognose]] sind Mietrenditen niedriger als in Städten mit negativem Ausblick.<ref>[https://books.google.de/books?id=qznpBQAAQBAJ&pg=PA121&dq=Mietrendite&hl=de&sa=X&redir_esc=y#v=onepage&q=Mietrendite&f=false Tobias Just, ''Demografie und Immobilien'', 2013, S. 118.]</ref>

== Bedeutung der Mietrendite ==
Aus Anlegersicht besitzt die Mietrendite erhebliche Bedeutung im Hinblick auf die Bewertung der [[Investition]]. Die Berechnung spiegelt allerdings nur einen Teilaspekt der Geldanlage in Immobilien wider. Um eine abschließende Bewertung vornehmen zu können, sind zusätzlich
* ''steuerrechtliche Aspekte'' (z. B. [[Absetzung für Abnutzung]], AfA)<ref>[https://www.sueddeutsche.de/geld/vermietete-immobilie-steuervorteile-1.547389 Süddeutsche vom 17. Mai 2011, ''Steuervorteile'']</ref><ref>[https://www.immonet.de/kapitalanlage.html Immonet.de Immobilien als Kapitalanlage], abgerufen am 1. August 2016.</ref>
* ''[[Standortentwicklung]]''<ref>[https://www.cash-online.de/immobilien/2014/mietrendite-ranking/206572 Cash.Online vom 9. September 2014, ''Wohnimmobilien-Ranking: Deutschlands Top-Standorte'']</ref><ref>[https://www.finanzen.net/mediacenter/unsortiert/es3012_013.pdf Mietrendite: Städte im Vergleich (pdf).]</ref>
* ''laufende oder unregelmäßige Mietanpassungen'' (z. B. durch [[Staffelmiete]]n)
* ''Kostendynamiken'' (z. B. bei den nicht umlagefähigen Betriebskosten)
zu berücksichtigen, da diese Einfluss auf das Gesamtrenditeergebnis haben. Dies gilt besonders für einen mittel- bis langfristigen Anlagehorizont.

== Siehe auch ==
* [[Maklerformel]]
* [[Rendite]]

== Weblinks ==
* [https://www.test.de/immobilien-als-kapitalanlage-grobe-schnitzer-1032353-1032355/ Beispielrechnungen] - ''Artikel von Test.de''

== Einzelnachweise ==
<references />

[[Kategorie:Wertermittlung]]

Mietrendite - Versionsgeschichte

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