imported>Ichigonokonoha: ratgeber.immowelt.de ist kein tauglicher Beleg (vgl. auch Portal:Recht/Weblinks und Belege. Zudem sind wir kein Ratgeber - Abschnitt ist daher nicht sinnvoll nach WP:WWNI

2024-07-25T11:55:55Z

ratgeber.immowelt.de ist kein tauglicher Beleg (vgl. auch Portal:Recht/Weblinks und Belege. Zudem sind wir kein Ratgeber - Abschnitt ist daher nicht sinnvoll nach WP:WWNI

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Ein '''Mietausfall''' liegt vor, wenn die [[Tatsache|tatsächlichen]] [[Immobiliarmiete|Mieteinnahmen]] eines Vermieters geringer sind als die in einem [[Mietvertrag (Deutschland)|Mietvertrag]] vereinbarten Mieten. Der Mietausfall wird im [[Rechnungswesen]] als [[Forderungsausfall]] verbucht.

== Ursachen ==
[[Dauerschuldverhältnis]]se wie Mietverträge beinhalten das Risiko, dass sich die [[Bonität]] der zur [[Geld]]zahlung verpflichteten [[Vertragspartei]] während der Laufzeit des Vertrages aus den verschiedensten Gründen [[Wesentliche Verschlechterung der Vermögensverhältnisse|verschlechtern]] kann und sich dies auf die [[Zahlungsfähigkeit]] auswirkt. Hauptursachen für rückständige oder ausbleibende Mietzahlungen durch den Mieter können wachsende [[Schulden]], [[Arbeitslosigkeit]], familiäre Probleme, gestiegene [[Mietbelastungsquote]] (durch [[Energiekosten]] oder andere [[Nebenkosten]]) oder auch eine gescheiterte [[Selbständigkeit (beruflich)|Selbständigkeit]] des Mieters sein. Ein weiteres Mietausfallrisiko ist in der [[Mietvertrag (Deutschland)#Mietminderung|Mietminderung]] zu sehen, die in einem [[Mangel (Recht)|Mangel]] der Mietsache begründet ist. Als Mietausfall ist auch die Vermietung von Räumen zu einem geringeren als dem bisher erzielten Mietzins oder ein längerer [[Leerstand]] anzusehen. Zahlen [[Mietnomade]]n die Miete ganz oder teilweise nicht, liegt auch hier ein Mietausfall durch [[Zahlungsunwilligkeit]] vor. Der Leerstand gehört jedoch nicht zum Mietausfallrisiko im engeren Sinne, weil es weitere Faktoren bei nicht vermieteten [[Wohnfläche|Wohn-]] oder [[Gewerbefläche]]n geben kann. Ein solcher Faktor kann zum Beispiel eine höhere als die ortsübliche Miete sein.

Wohnungsbaugesellschaften versuchen auch über eine [[Fehlbelegungsabgabe]] mögliche Verluste zu mindern.

Für das Jahr 2015 gaben 2,2 % der für [[EU-SILC]] befragten Haushalte an, sie hätten Zahlungsrückstände bei Hypotheken- oder Mietzahlungen, bei der armutsgefährdeten Bevölkerung waren es 5,8 %.<ref> [https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/GesellschaftStaat/EinkommenKonsumLebensbedingungen/Wohnen/Tabellen/BelastungWohnkosten_Zahlungsrueckstaende_SILC.html ''Wohnen: Wirtschaftliche Belastungen durch Zahlungsrückstände''] Webseite des [[Statistisches Bundesamt|Statistischen Bundesamts]], abgerufen am 3. April 2017</ref>

Einer Studie der [[Universität Bielefeld]] aus dem Jahre 2011 zufolge<ref>Universität Bielefeld, Forschungsstelle für Immobilienrecht (Markus Artz/Florian Jacoby), ''Mieterschutz und Investitionsbereitschaft im Wohnungsbau: Mietausfälle durch sog. „Mietnomaden“'', 2011, S. 12</ref> lag mit 98 % die Schadenshäufigkeit beim Mietausfall durch Mietnomaden am höchsten, gefolgt von Substanzschäden (69 %), Verfahrenskosten (48 %) oder Vollstreckungskosten (31 %), die durch Mietnomaden verursacht wurden. Insgesamt wurden von 1347 befragten Vermietern 426 Fälle genannt, bei denen die Mietzahlung in den ersten drei Monaten eingestellt wurden.<ref>[https://books.google.de/books?id=5BXZAwAAQBAJ&pg=PA12&dq=Mietausfall+mietnomaden&hl=de&sa=X&redir_esc=y#v=onepage&q=Mietausfall%20mietnomaden&f=false Alexander Blankenstein, ''Schwierige Mietverhältnisse'', 2014, S. 12 f.]</ref>

== Mietausfallwagnis ==
Unter dem Mietausfallwagnis (umgangssprachlich auch ''Mietausfallrisiko'') wird die Gefahr verstanden, dass erwartete Mieteinnahmen ganz oder teilweise ausbleiben. Eine [[Legaldefinition]] des {{§|29|bvo_2|juris}} der [[Zweite Berechnungsverordnung|Zweiten Berechnungsverordnung]] definiert das Mietausfallwagnis als „das Wagnis einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche [[Rückstand (Finanzwesen)|Rückstände]] von Mieten, Pachten, Vergütungen und Zuschlägen oder durch Leerstehen von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, entsteht“. Wohnwirtschaftlich gehört mithin auch der Leerstand zum Mietausfallrisiko. Es liegt bei [[Gewerbeimmobilie]]n bei 4 %, bei [[Wohnimmobilie]]n bei 2 % der Jahresnettomiete.<ref>[https://books.google.de/books?id=LEIint8s8S8C&pg=PA793&dq=Mietausfallrisiko&hl=de&sa=X&redir_esc=y#v=onepage&q=Mietausfallrisiko&f=false Hanspeter Gondring/Eckard Lammel (Hrsg.), ''Handbuch Immobilienwirtschaft'', 2001, S. 793]</ref>

Das Mietausfallwagnis steigt, wenn ein Hauptmieter ([[Ankermieter]]) einen großen Anteil der Mietfläche übernimmt und sinkt bei vielen kleinen Mietern. Es nimmt ebenso mit steigender Miethöhe zu, da bei den Mietern die Gefahr besteht, dass die erhöhten Mietausgaben durch ihre Einnahmen nicht mehr gedeckt sind (siehe [[Mietbelastungsquote]]). Der Wohnkostenanteil (Anteil der Wohnkosten am Haushaltsnettoeinkommen eines [[Privathaushalt]]s) steigt stetig und lag im Jahre 2013 in deutschen Großstädten über 20 % (beispielsweise [[Köln]] und [[Bremen]] 21 %, [[Frankfurt am Main]] und [[Dresden]] 21,4 %, [[Berlin]] 22,5 % und [[München]] 23,9 %).<ref>[http://de.statista.com/statistik/daten/studie/243698/umfrage/wohnkostenanteil-am-haushaltseinkommen-nach-staedten-in-deutschland/ Statista Das Statistik-Portal, ''Anteil der Wohnkosten am Haushaltsnettoeinkommen in ausgewählten Städten in Deutschland im Jahr 2013'']</ref> Das Mietausfallrisiko [[Korrelation|korreliert]] positiv mit der [[Mietrendite]]. Je höher die Mietrendite ist, umso höher ist auch das Mietausfallwagnis und umgekehrt.<ref>Florian Müller, ''Vorteilhafte Erwerbsstrategien für die eigengenutzte Wohnimmobilie als Altersvorsorge'', 2009, S. 21</ref> Je schlechter die [[Lage (Immobilie)|Lage]] von Mietimmobilien ist, desto höher liegt die Mietrendite bei einem hohen Leerstands- und Mietausfallwagnis. Das Mietausfallwagnis gehört nach {{§|187|bewg|juris}} [[Bewertungsgesetz|BewG]] zu den [[Bewirtschaftungskosten]]. Es handelt sich um [[kalkulatorische Kosten]], die bei Gewerbeimmobilien wie [[Betriebskosten (Immobilien)|Betriebskosten]] in die Bewirtschaftungskosten einbezogen und auf die Mieter überwälzt werden dürfen.

== Ökonomischer Schaden durch Mietausfälle ==
Da eine bundesweite amtliche Statistik fehlt, zeigen veröffentlichte Zahlen nur die Erfahrungen in bestimmten Marktbereichen. Nach Schätzungen des Eigentümerverbandes [[Haus & Grund]] verzeichnen die Vermieter in Deutschland Mietausfälle durch rückständige oder ausbleibende Mietzahlungen in Höhe von rund 2,2 Milliarden Euro jährlich.<ref>[http://www.haus-und-grund.net/presse_568.html 2,2 Milliarden Euro - Mietrückstände weiter auf hohem Niveau]</ref> Das auf die Absicherung von Mietausfallrisiken spezialisierte Unternehmen ''readyfact'' Deutschland geht davon aus, dass es rund 600.000 Fälle gibt, in denen die Miete vorsätzlich nicht gezahlt wird. Insgesamt gelten rund 30 Prozent aller Mietverhältnisse heute als belastet, da es zu unregelmäßigen Mietzahlungen kommt.

== Sicherung gegen Mietausfall ==
Der Vermieter hat mehrere Möglichkeiten, das Mietausfallrisiko zu vermindern oder ganz auszuschalten. [[Mietsicherheit]]en und [[Mietbürgschaft]]en dienen dem Vermieter zur [[Risikominderung]], denn sie beugen dem Mietausfallrisiko vor. Kommt es zum Mietausfall, darf der Vermieter diese Sicherheiten in Anspruch nehmen. [[Risikotransfer]] liegt bei dem Abschluss einer [[Mietverlustversicherung]] vor, wenn die versicherten Räume bei Eintritt der versicherten Gefahr (Brand, Blitzschlag, Explosion, Leitungswasser, Rohrbruch, Frost, Sturm und Hagel) unbenutzbar geworden sind und der Mieter deshalb die Mietzahlung verweigern kann.<ref>[https://books.google.de/books?id=oKNE_W44NkMC&pg=PA434&dq=Mietausfall&hl=de&sa=X&redir_esc=y#v=onepage&q=Mietausfall&f=false Frank von Fürstenwerth/Alfons Weiss, ''Versicherungs-Alphabet'', 2001, S. 434 f.]</ref> Weitergehende Ausfallrisiken können im Rahmen einer [[Wohngebäudeversicherung]] abgeschlossen werden. Die Umlagefähigkeit der Kosten einer separaten Mietausfallversicherung auf die Mieter wird für die Wohnraummiete bestritten.<ref>[[Wolfgang Schmidt-Futterer]], ''Großkommentar Mietrecht'', 11. Aufl. 2013, § 556 BGB Rn 178</ref> Bei [[Gewerbeimmobilie]]n darf hingegen die [[Zuführung (Rechnungswesen)|Zuführung]] zur [[Rückstellung]] als [[Risikovorsorge]] für das Mietausfallwagnis in die Gewerbemiete einbezogen werden.

Mietausfälle durch rückständige oder ausbleibende Mietzahlungen können im Rahmen des Mietfactorings verringert werden. [[Factoring]] ist in der Wirtschaft eine gängige Form der [[Finanzierung]]. Der Vermieter erhält dadurch die Möglichkeit, rückständige oder ausbleibende Mietforderungen an das Factoringunternehmen [[Abtretung (Deutschland)|abzutreten]].<ref>[https://books.google.de/books?id=ffThCgAAQBAJ&pg=PA1229&dq=Mietfactoring&hl=de&sa=X&redir_esc=y#v=onepage&q=Mietfactoring&f=false Friedrich Borrosch, Einkommen Steuererklärung, 2015, S. 1229]</ref> Als Gegenleistung erhält der Vermieter den Forderungskaufpreis. Dieser Kaufpreis liegt in der Regel unter der offenen Mietforderung. Das Risiko, dass die Forderung nicht mehr realisiert werden kann, geht komplett auf das Factoringunternehmen über. Die [[Bankenaufsicht]] [[BaFin]] hat im Januar 2009 das Mietfactoring in den Katalog der beaufsichtigten [[Finanzdienstleistung]]en aufgenommen ({{§|1|kredwg|juris}} Abs. 1a Nr. 9 [[Kreditwesengesetz|KWG]]).

== Literatur ==
* Deutscher Mieterbund, Wohnungsmängel und Mietminderung, 2011, ISBN 978-3-933091-88-8
* Metzner, S. / Opfermann, M. / Witzel, D.: Kennzahlenorientiertes Portfolio-Reporting für Objektgesellschaften und Direktanlagen, 2008, ISBN 978-3-8370-4271-9
* Sternel, Friedemann: Mietrecht aktuell, 2009, ISBN 978-3-504-45015-1

== Weblinks ==
{{Wiktionary}}
* {{DNB-Portal|Mietausfall|TYP=Literatur über}}
* [http://www.test.de/Wohngebaeudeversicherung-und-Elementarversicherung-Noetiger-Schutz-fuer-Hausbesitzer-1598537-0/ Stiftung Warentest: Nötiger Schutz für Hausbesitzer] in: Finanztest 12/2007 (online abgerufen am 15. Februar 2013)
* {{§|535|bgb|juris}} BGB – Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
* {{§|536|bgb|juris}} BGB – Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

== Einzelnachweise ==
<references />

{{Rechtshinweis}}

[[Kategorie:Betriebswirtschaftslehre]]
[[Kategorie:Rechnungswesen]]
[[Kategorie:Wohnungsmarkt]]
[[Kategorie:Mietrecht (Deutschland)]]

Mietausfall - Versionsgeschichte

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