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2024-02-26T08:07:12Z

Korrektur: Absatzhelfer, nicht Absatzmittler (Makler vermittelt Verträge, erwirbt aber kein Eigentum an den vermittelten Vermögensgegenständen)

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{{Dieser Artikel|befasst sich mit dem Beruf Makler. Zu Personen siehe [[Paul Makler]].}}
[[Datei:Absatzmittler nach Tätigkeit.svg|mini|350px|Abgrenzung des Handelsmaklers von [[Handelsvertreter]] und [[Kommissionär]]]]
Der '''Makler''' (oder ''Handelsmakler;'' {{enS|[[broker]]}}) ist ein [[Absatzhelfer]], der [[Gewerbe|gewerbsmäßig]] für andere [[Wirtschaftssubjekt]]e – ohne von ihnen auf Grund eines [[Rechtsverhältnis]]ses ständig damit betraut zu sein – die Vermittlung von Verträgen über [[Anschaffung]] oder [[Veräußerung]] von [[Ware]]n oder [[Wertpapier]]en, über [[Versicherung (Kollektiv)|Versicherungen]], [[Gütertransport|Güterbeförderungen]], [[Charter#Transportmittel|Schiffsmiete]] oder sonstige Gegenstände des [[Handel]]sverkehrs übernimmt.

== Allgemeines ==
Diese [[Legaldefinition]] des {{§|93|hgb|juris}} ff. [[Handelsgesetzbuch|HGB]] setzt voraus, dass kein dauerhaftes Vertragsverhältnis bestehen darf. Aufgabe des Maklers ist die Vermittlung, nicht jedoch der Abschluss von Verträgen; dieser bleibt den [[Vertragspartei]]en überlassen.<ref>Peter Klaus/Winfried Krieger (Hrsg.): ''Gabler Lexikon Logistik.'' 1998, S. 337 ([https://books.google.de/books?id=61TNBgAAQBAJ&pg=PA337&dq=Makler books.google.de]).</ref> Vertragsparteien sind der [[Kaufvertrag|Käufer]] und [[Verkäufer]], zwischen denen der Makler vermittelt.

== Etymologie ==
Das [[Lexem]] Makler wurde, über das Niederdeutsche, aus dem [[Mittelniederländische Sprache|Mittelniederländischen]] entlehnt. Der Begriff wurde vom Verb ''maken'' (machen) abgeleitet und hieß in der ursprünglichen Bedeutung ''Geschäfte machen''.<ref>Friedrich Kluge, ''[[Etymologisches Wörterbuch der deutschen Sprache]].'' 24. Auflage, Walter de Gruyter, Berlin / New York 2002, ISBN 3-11-017472-3, S. 456.</ref> Die mittelniederländische Form, „makelaers“, die durch die [[Hanse]] nach Norddeutschland gelangte, war mehrdeutiger („Makler“, „Mittelsmann“ und „Zwischenperson“, aber auch „[[Händler]]“ oder „[[Kuppelei|Kuppler]]“) als die spätere niederdeutsche Form, durch der das ältere Wort ''underkoper'' („Unterkaufer“) ersetzt wurde. Aus dem niederdeutschen Raum verbreitete der Begriff sich später auch ins hochdeutsche Sprachgebiet.<ref>Heidelberger Akademie der Wissenschaften (Hrsg.): ''[[Deutsches Rechtswörterbuch]],'' Band IX, 1992/1996, Sp. 50.</ref><ref>Nicoline van der Sijs: ''Etymologica: Hanze-woorden.'' In: ''[[Onze Taal]]'', Jahrgang 74. Genootschap Onze Taal, Den Haag, 2005, S. 310f. ([https://www.dbnl.org/tekst/_taa014200501_01/_taa014200501_01_0212.php dbnl.org], niederländisch, [https://www.dbnl.org/tekst/_taa014200501_01/_taa014200501_01.pdf PDF], abgerufen am 12. Dezember 2020).</ref>

== Rechtsfragen ==
Der Makler ist ein selbständiger [[Kaufmann (HGB)|Kaufmann]] nach {{§|1|hgb|juris}} [[Handelsgesetzbuch|HGB]]. Das gesetzliche Leitbild dieses [[Beruf]]s kommt im deutschen [[Zivilrecht]] in den Bestimmungen über den Handelsmakler (§{{§|93|hgb|juris}} ff. HGB) und den [[Maklervertrag]] (§{{§|652|bgb|juris}} ff. [[Bürgerliches Gesetzbuch|BGB]]) zum Ausdruck.

Nicht jeder Makler bedarf einer besonderen [[Erlaubnis]] nach {{§|34c|gewo|juris}} [[Gewerbeordnung (Deutschland)|GewO]], sondern nur diejenigen, die in dieser Norm als [[Normadressat]]en genannt sind. Dazu gehören nach § 34c Abs. 1 GewO insbesondere [[Immobilienmakler]], [[Kreditvermittler]], [[Bauträger]] oder [[Verwaltung#Immobilienverwaltung|Wohnimmobilienverwalter]]. Die [[Rechtsgrundlage]]n für Immobilienmakler und Bauträger sind in der [[Makler- und Bauträgerverordnung]] (MaBV) geregelt.

Der [[Maklervertrag]] ist nach herrschender Meinung kein [[Synallagma|gegenseitiger Vertrag]], weil keine zueinander im [[Synallagma]] stehenden Hauptpflichten vorhanden sind. Er begründet für den Makler keine Verpflichtung zum Tätigwerden,<ref>Alpmann Brockhaus: ''Fachlexikon Recht.'' 2005, S. 882.</ref> doch dürfte die Aussicht auf [[Provision]] ein hinreichender Motivator sein. Im Maklervertrag verspricht der [[Auftraggeber]], dem Makler für den Nachweis der Gelegenheit zum Vertragsabschluss oder für die Vermittlung eines Vertrags einen „Mäklerlohn“ (Maklergebühr, Provision; § 652 Abs. 1 BGB), der aber erst bei Erteilung einer [[Schlussnote]] durch den Makler fällig wird ({{§|94|hgb|juris}} HGB) und mangels anderer Vereinbarung von beiden [[Kontrahent]]en je zur Hälfte zu bezahlen ist. Der Provisionsanspruch des Maklers setzt nach § 652 Abs. 1 BGB neben dem wirksamen Maklervertrag zwischen dem Auftraggeber und dem Makler voraus, dass ein Vertrag zwischen dem Auftraggeber und einem Dritten infolge des Nachweises zustande gekommen ist.<ref>Christian Armbrüster: ''Examinatorium BGB Allgemeiner Teil.'' 2015, S. 123 ([https://books.google.de/books?id=AsFpBAAAQBAJ&pg=PA123&dq=Maklervertrag books.google.de] – Leseprobe).</ref> Der Handelsmakler hat im Zweifel keine [[Inkassovollmacht]] ({{§|97|hgb|juris}} HGB).

Der rechtmäßig für beide Parteien tätige Makler ist gesetzlich zur Neutralität verpflichtet und muss seine Tätigkeit unter Berücksichtigung der Interessen ''beider'' Vertragsparteien ausüben. Der Makler kann dabei belangt werden, wenn er beispielsweise bekannte [[Mangel (Recht)|Mängel]] verschweigt. Der Makler verhandelt mit beiden Vertragsparteien, um das Geschäft abzuschließen. Verkehrsüblich wird der Vermittlungsmakler als Verkäufer mit besonderen Pflichten betrachtet.

;Provision
Das [[Honorar]] des Maklers wird [[Provision]] oder auch ''Courtage'' genannt. Die Höhe der Provision wird frei vereinbart und ist für Verkauf und Vermietung unterschiedlich begrenzt.
* Bei Verkäufen kann die Provision je nach ortsüblicher Höhe zwischen 3 und 6 Prozent des [[Kaufpreis]]es zuzüglich [[Umsatzsteuer]] (dann 3,57 bzw. 7,14 Prozent) betragen.<ref>Claus Peter Müller-Thurau: ''Verkaufskompetenz für Immobilienmakler.'' Haufe Gruppe, Freiburg / München 2013, S. 150 ff. ([https://books.google.de/books?id=2doQAAAAQBAJ&pg=PA150&dq=höhe+maklerprovision+verkauf books.google.de] – Leseprobe).</ref>
* Bei Vermietung ist die Provision durch das ''Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung ([[Wohnungsvermittlungsgesetz|WoVermRG]])'' auf zwei Monatskaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer begrenzt ({{§|3|wovermrg|juris}} Abs. 2 Satz 1 WoVermRG).

Schuldner des Provisionsanspruches sind, falls nicht der Maklervertrag oder ein bestimmter [[Handelsbrauch]] etwas anderes bestimmt, nach {{§|99|hgb|juris}} HGB beide Parteien des vermittelten Vertrages je zur Hälfte der Maklerprovision. Häufig verlangt ein Verkäufer, wenn er eine Immobilie über einen Makler anbietet, eine ''Kundenprovision'' – mit der er die anfallenden Maklerkosten auf den Kunden vertraglich überwälzt.

Die Maklercourtage wird bei Abschluss eines Verkaufs- oder Mietvertrages fällig (Erfolgshonorar), so dass jede [[Vorleistung (Recht)|Vorleistung]] eines Maklers auf eigenes Risiko erfolgt. Man unterscheidet zwischen Exklusivverträgen und offenen Verträgen, bei denen der Interessent bzw. Anbieter selbst oder auch andere Makler tätig werden dürfen.

Hat ein Interessent oder Eigentümer für sein Immobilienangebot keinen Makler eingesetzt, kann er seine Inserations- und Zeitkosten indirekt über den Kaufpreis bzw. die Miete an den Käufer bzw. Mieter verrechnen. Umgekehrt können Interessenten versuchen, ihre Suchkosten beispielsweise über mietfreie Monate oder kostenlose Nebenleistungen kompensatorisch ausgeglichen zu bekommen.

== Arten ==
Bekannt ist vor allem das Makeln von [[Grundstück]]en, [[Grundstücksgleiches Recht|grundstücksgleichen Rechten]] oder [[Immobiliarmiete|Mietverhältnissen]] (Immobilienmakler), von Wertpapieren (früherer [[Börsenmakler]]) und Bekanntschaften mit Heiratsabsicht ([[Heiratsvermittlung]]).

;Börsenmakler
Die Aufgabe der früheren amtlich bestellten Börsenmakler haben seit Juli 2002 die [[Skontroführer]] übernommen, die nach {{§|28|b_rsg_2007|juris}} Abs. 1 [[BörsG]] der Zulassung durch die [[Börsengeschäftsführung]] bedürfen. Sie übernehmen vor allem die [[Kursfeststellung]] von [[Börsenkurs]]en an der [[Börse]]. Ihre Pflichten sind in {{§|29|b_rsg_2007|juris}} BörsG aufgeführt. Danach muss ihre Skontroführung neutral und weisungsfrei ausgeübt werden. An der [[Frankfurter Börse]] werden seit Mai 2011 die Aufgaben der Skontroführer gemäß §§ 85 ff. [[Börsenordnung]] von so genannten [[Skontroführer#Spezialist|Spezialisten]] übernommen.

;Finanzmakler
[[Finanzmakler]] übernehmen die [[Anlagevermittlung]], [[Finanzberatung]], [[Kreditvermittlung]] oder [[Versicherungsvermittler|Versicherungsvermittlung]]. Die Darlehensvermittlung eines [[Verbraucherdarlehen]]s ist nach den §{{§|655a|bgb|juris}}ff. BGB stark eingeschränkt, denn nur die in {{§|491|bgb|juris}} Abs. 2 BGB aufgezählten [[Darlehen (Deutschland)|Darlehen]] können vermittelt werden. Hierfür ist [[Schriftform]] nach {{§|655b|bgb|juris}} BGB vorgesehen.

;Handelsmakler
''Handelsmakler'' sind nach den §§ 93 ff. HGB nur für die Vermittlung bestimmter [[Handelsgeschäft]]e über [[bewegliche Sache]]n wie [[Handelsware]]n, Wertpapiere, Versicherungen ([[Versicherungsmakler (Deutschland)|Versicherungsmakler]]), Güterbeförderungen ([[Fracht]]makler) oder Schiffsmiete ([[Schiffsmakler]]) zuständig. Der Versicherungsmakler beispielsweise ist [[Auftragnehmer]] eines Auftraggebers, der eine Versicherung abzuschließen wünscht. Im Gegensatz zum unabhängigen Vermittler steht der Versicherungsmakler nicht zwischen den Parteien, sondern ausschließlich auf der Seite seines Kunden. Den Maklerlohn schuldet in der Regel – aber nicht zwingend – alleine der Versicherer. Dies hat sich als [[Gewohnheitsrecht]] entwickelt, weil der Verkehr aufgrund der behördlichen Kontrolle der Rechtsgeschäfte der Versicherer schon sehr früh davon ausging, dass es sich bei dieser Maklertätigkeit um eine Vertragsausfertigung alleine für den Versicherer handele, die einen Maklerlohn zu Lasten des Versicherungsnehmers ausschloss. Der [[Bundesgerichtshof]] (BGH) hält es auch für zulässig, dass Versicherungsmakler stattdessen bei einer so genannten [[Nettopolice]] die Pflicht zur Zahlung des Maklerlohns in einer sogenannten ''Vermittlungsgebührenvereinbarung'' dem [[Versicherungsnehmer]] auferlegen.<ref>[http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=c91987a9af9657bbb43627cc2f91f41b&nr=40291&pos=0&anz=1 BGH, Urteil vom 14. Juni 2007, Az. III ZR 269/06], Volltext.</ref>

;Zivilmakler
''Zivilmakler'' nach § 652 ff. BGB ist, wer gewerbsmäßig die Vermittlung von Verträgen im Immobilienwesen (Immobilienmakler beim [[Grundstückskaufvertrag]], [[Mietvertrag (Deutschland)|Miet-]] und [[Pachtvertrag (Deutschland)|Pachtverträge]]), [[Kreditvertrag|Kreditverträge]] oder bei der [[Heiratsvermittlung]] vornimmt.<ref>''Bank-Lexikon: Handwörterbuch für das Bank- und Sparkassenwesen.'' Gabler, Wiesbaden 1978, Sp. 1105 ([https://books.google.de/books?id=X3mfBgAAQBAJ&pg=PA1106&dq=Makler+lexikon books.google.de] – Leseprobe).</ref> Zivilmakler können – im Gegensatz zum Handelsmakler – schon dann einen Provisionsanspruch erwerben, wenn infolge ihres Nachweises einer Gelegenheit zu einem Vertragsabschluss ein Vertrag zustande kommt. Dazu muss ein [[Kausalität (Recht)|Kausalzusammenhang]] zwischen der Maklertätigkeit und dem Abschluss des Vertrags bestehen. Der Vertragsabschluss muss „sich als Verwirklichung einer Gelegenheit darstell[en], die bei wertender Betrachtung unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung als identisch mit der vom Makler nachgewiesenen Gelegenheit zum Vertragsschluss anzusehen ist.“<ref>{{Webarchiv|url=https://www.jurion.de/Urteile/BGH/1996-01-18/III-ZR-71_95 |wayback=20151208145223 |text=BGH, Urteil vom 18. Januar 1996, Az.: III ZR 71/95 |archiv-bot=2022-03-22 07:24:18 InternetArchiveBot }}; [[Monatsschrift für Deutsches Recht|MDR]] 1996, 786 ff.</ref>

== Unterscheidung der Maklertätigkeit nach Abschlussarten ==
;{{Anker|Nachweismakler}} Nachweismakler
Der ''Nachweismakler'' leistet den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages. Er ist nicht verantwortlich für die Güte einer Leistung, sondern nur für die Möglichkeit, über diese einen Vertrag abzuschließen. Der Auftraggeber beauftragt den Makler mit der Benennung eines Interessenten, untersagt ihm aber, mit diesem in Verbindung zu treten.

Ein bloßer Nachweismakler bedarf keiner besonderen Sachkunde. Der Nachweismakler muss grundsätzlich eine konkrete Vertragsmöglichkeit benennen. Übersendet der Makler beispielsweise eine Liste mit 500 Interessenten an den Auftraggeber, so entsteht kein Provisionsanspruch, da die bloße Übermittlung einer Interessentenliste mit der Ermittlungsmöglichkeit der Interessenten keinen Nachweis darstellt.<ref>[http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=6ab73b9d6ce4be94e0ae1277f7e8f1f0&nr=74763&pos=0&anz=1 BGH, Urteil vom 17. Dezember 2015, Az.: I ZR 172/14] Rdnr. 20.</ref> Der Hinweis auf ein mögliches Vertragsobjekt allein genügt für sich also nicht.

;{{Anker|Vermittlungsmakler}} Vermittlungsmakler
Im Gegensatz zum Nachweismakler hat es der ''Vermittlungsmakler'' dem Interessenten zu ermöglichen, ohne weiteres in konkrete Vertragsverhandlungen mit dem Dritten einzutreten und auf den Willen des Vertragspartners zum Vertragsschluss einzuwirken. Er muss also einen bisher nicht abschlussbereiten Interessenten abschlussbereit führen.

== Abgrenzungen ==
Liegt eine dauerhafte Tätigkeit vor, so handelt es sich um einen [[Handelsvertreter]], bei dauerhafter Tätigkeit als [[Angestellter]] ist es ein [[Handlungsgehilfe]].<ref>{{Literatur |Autor=Dieter Krimphove |Titel=Handelsgesetzbuch – Basiswissen: Gesetze, Urteile, Fälle |Verlag=Haufe |Ort=Freiburg im Breisgau |Datum=2005 |ISBN=3-448-06983-3 |Seiten=53 |Kommentar=Leseprobe |Online=[https://books.google.de/books?id=J-M7ReltwMoC&pg=PA53&dq=Kommittenten books.google.de]}}</ref> Ein [[Versicherungsvertreter]] ist gemäß {{§|84|hgb|juris}} HGB nur im Interesse eines [[Versicherer]]s tätig. Der Versicherungsmakler dagegen ist nach {{§|93|hgb|juris}} HGB gesetzlich verpflichtet, im Interesse des Auftraggebers zu handeln. Der Versicherungsmakler ist nicht an eine Gesellschaft gebunden, sondern kann für alle auf dem [[Versicherungsmarkt]] befindlichen Versicherer tätig werden.

== International ==
In der [[Schweiz]] wird der Makler im Gesetz als „Mäkler“ bezeichnet. Der Mäkler erhält durch den Mäklervertrag gemäß {{Art.|412|OR|ch}} [[Obligationenrecht (Schweiz)|OR]] den Auftrag, gegen eine Vergütung Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages nachzuweisen oder den Abschluss eines Vertrages zu vermitteln. Der Mäklerlohn ist verdient, sobald der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande gekommen ist ({{Art.|413|OR|ch}} OR).

In [[Österreich]] ist der Makler im Spezialgesetz des ''Maklergesetzes'' (MaklerG) geregelt. Danach ist Makler, wer aufgrund einer privatrechtlichen Vereinbarung (Maklervertrag) für einen Auftraggeber Geschäfte mit einem Dritten vermittelt, ohne ständig damit betraut zu sein ({{§|1|MaklerG|RIS-B|DokNr=NOR12038513}} MaklerG). Dabei hat der Makler gemäß {{§|3|MaklerG|RIS-B|DokNr=NOR12038515}} MaklerG die Interessen des Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren. Kommt das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande, ist nach {{§|6|MaklerG|RIS-B|DokNr=NOR12038518}} MaklerG die Maklerprovision fällig. Immobilienmakler ist, wer als Makler gewerbsmäßig Geschäfte über unbewegliche Sachen vermittelt ({{§|16|MaklerG|RIS-B|DokNr=NOR12038528}} MaklerG) und Handelsmakler, wer als Makler gewerbsmäßig Geschäfte über Gegenstände des Handelsverkehrs vermittelt ({{§|19|MaklerG|RIS-B|DokNr=NOR40195287}} MaklerG). [[Personalkredit]]vermittler ist, wer als Makler gewerbsmäßig für [[Kreditnehmer]] [[Kreditgeschäft]]e (Geldkreditverträge und Gelddarlehen) vermittelt, die nicht durch [[Hypothek]]en besichert sind ({{§|33|MaklerG|RIS-B|DokNr=NOR12038545}} MaklerG).

In angelsächsischen Ländern ist der [[Broker]] ({{deS|„(Börsen-)Makler“}}) ein [[Finanzdienstleistung|Finanzdienstleister]], der für Rechnung seiner Kunden
die Durchführung von [[Wertpapierorder]]s von [[Anleger (Finanzmarkt)|Anlegern]] an der [[Wertpapierbörse|Wertpapier-]] oder [[Terminbörse]] vornimmt; seine Tätigkeit heißt entsprechend ''Brokerage''.<ref>Ulrich Becker: ''Lexikon Terminhandel.'' 1994, S. 104 ([https://books.google.de/books?id=KwWBBwAAQBAJ&pg=PA104&dq=Broker books.google.de]).</ref>

== Siehe auch ==
* [[Personalvermittler (Deutschland)]]
* [[Distributionspolitik]]
* [[Reisender]]

== Weblinks ==
{{Wiktionary}}
* {{DNB-Portal|4037166-9}}

== Einzelnachweise ==
<references />

{{Rechtshinweis}}
{{Normdaten|TYP=s|GND=4037166-9|LCCN=sh85017033|NDL=00568001}}

[[Kategorie:Dienstleistungsberuf]]
[[Kategorie:Handelsrecht (Deutschland)]]
[[Kategorie:Privatrecht (Österreich)]]
[[Kategorie:Privatrecht (Schweiz)]]
[[Kategorie:Unternehmensart]]

Makler - Versionsgeschichte

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