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'''Jahresabrechnung''' ist im [[Wohnungseigentum (Deutschland)|deutschen Wohnungseigentumsrecht]] eine nach Ablauf des [[Wirtschaftsjahr]]es fällige [[Abrechnung]] über die angefallenen [[Einnahme]]n und [[Ausgabe (Rechnungswesen)|Ausgaben]].

== Allgemeines ==
Die [[Wohnungseigentümergemeinschaft]] tätigt innerhalb einer [[Rechnungsperiode]] [[Aufwand]] oder Ausgaben (etwa [[Betriebskosten (Immobilien)|Betriebskosten]], [[Instandhaltungsrücklage]]n, [[Verwaltungskosten]]) und erzielt [[Ertrag|Erträge]] oder Einnahmen ([[Hausgeld (Wohnungseigentum)|Hausgelder]], [[Immobiliarmiete]]n, [[Schaden|Versicherungsleistungen]]), die zusammengefasst und zum Abschluss einer Rechnungsperiode (meist der [[31. Dezember]] jeden Jahres) zusammengestellt werden. Diese Zusammenstellung heißt Jahresabrechnung, die im [[Wohnungseigentumsgesetz (Deutschland)|Wohnungseigentumsgesetz]] (WEG) lediglich als Abrechnung bezeichnet wird. Sie legt endgültig fest, welche Lasten und Kosten der einzelne Wohnungseigentümer für das vergangene Jahr zu tragen hat.<ref>[https://books.google.de/books?id=8cZmWxs6YNsC&pg=PA539&dq=Jahresabrechnung+weg&hl=de&sa=X&ved=0ahUKEwj7iYDz0_vmAhWOEVAKHWyWA5cQ6AEIKzAA#v=onepage&q=Jahresabrechnung%20weg&f=false Werner Niedenführ/Egbert Kümmel/Nicole Vandenhouten, ''WEG: Kommentar und Handbuch zum Wohnungseigentumsrecht'', 2010, S. 509]</ref>

== Inhalt ==
Die Jahresabrechnung muss sowohl eine Gesamtabrechnung, die einzelnen [[Kostenart]]en entsprechend dem beschlossenen [[Wirtschaftsplan (WEG)|Wirtschaftsplan]], die Einzelabrechnungen für die einzelnen Wohnungen als auch die [[Hausgeld (Wohnungseigentum)#Verteilungsschlüssel|Verteilungsschlüssel]] enthalten. Die Ausgaben werden mit den (Soll-)Einnahmen aus [[Hausgeld (Wohnungseigentum)|Hausgeld]] und eventuellen Sonderumlagen verrechnet. Ergebnis jeder Einzeljahresabrechnung ist entweder eine positive ([[Guthaben]]) oder negative [[Abrechnungsspitze]] ([[Nachzahlung]]). Darüber hinaus muss in der Jahresabrechnung die Entwicklung der [[Instandhaltungsrücklage]] dargestellt werden. Nach einer Entscheidung des [[Bundesgerichtshof]]s (BGH) müssen die tatsächlichen und die geschuldeten Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung dargestellt werden.<ref>BGH, Urteil vom 4. Dezember 2009, Az.: V ZR 44/09 = {{Rspr|NJW 2010, 2127}}</ref> Die Instandhaltungsrücklage ist weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen; es handelt sich um ein [[Bestandskonto]].

== Rechtsfragen ==
Die [[Wohnungseigentumsverwaltung]] ist nach {{§|28|woeigg|juris}} Abs. 3 WEG und aus den §{{§|675|bgb|juris}} [[Bürgerliches Gesetzbuch|BGB]], {{§|666|bgb|juris}} BGB und {{§|259|bgb|juris}} BGB verpflichtet, jeweils nach Ablauf des [[Kalenderjahr]]es eine Jahresabrechnung als Teil der [[Rechnungslegung]] zu erstellen. Dabei sind die [[Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung]] zu beachten.<ref>[https://books.google.de/books?id=sKNEdeFDl5MC&pg=PA76&dq=Jahresabrechnung+weg&hl=de&sa=X&ved=0ahUKEwj7iYDz0_vmAhWOEVAKHWyWA5cQ6AEIcDAJ#v=onepage&q=Jahresabrechnung%20weg&f=false Karl-Friedrich Moersch, ''Der neue Energieausweis von A-Z: Lexikon für Immobilieneigentümer und Mieter'', 2008, S. 76]</ref> Darüber hinaus ist für jeden [[Wohnungseigentum (Deutschland)|Wohnungs-]] und [[Teileigentum|Teileigentümer]] eine individualisierbare ''Einzelabrechnung'' zu erstellen.<ref>Karl-Friedrich Moersch, ''Der neue Energieausweis von A-Z: Lexikon für Immobilieneigentümer und Mieter'', 2008, S. 41</ref> Eine vollständige Jahresabrechnung umfasst die Einzelabrechnungen nebst [[Heizkostenabrechnung]].<ref>BayObLG, Beschluss vom 18. Juli 1989, Az.: BReg 2 Z 66/89 = {{Rspr|DB 1989, 1921}}</ref>

Die Jahresabrechnung stellt nach Ablauf des Wirtschaftsjahres die tatsächlich angefallenen Einnahmen und Ausgaben gemäß {{§|28|woeigg|juris}} Abs. 3 WEG zusammen. Dadurch ergibt sich ein Vergleich zum vorangegangenen [[Wirtschaftsplan (Wohnungseigentum)|Wirtschaftsplan]], so dass entweder Nachzahlungen oder Guthaben entstehen. Stellt sich während des laufenden Wirtschaftsjahres heraus, dass die Ansätze im Wirtschaftsplan nicht ausreichen werden, muss der Wirtschaftsplan ergänzt und eine Sonderumlage erhoben werden. Eine Jahresabrechnung wird nicht wie eine [[Bilanz]] erstellt, sondern als reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung nach dem [[Zuflussprinzip|Zufluss-]] und [[Abflußprinzip|Abflussprinzip]].<ref>[https://books.google.de/books?id=PVAi8UQ6RSUC&pg=PA116&dq=Jahresabrechnung+Einnahmen&hl=de&sa=X&ved=0ahUKEwiXwvrBivzmAhWEa1AKHUdrC1oQ6AEIOjAC#v=onepage&q=Jahresabrechnung%20Einnahmen&f=false Rudolf Stürzer/Michael Koch/Georg Hopfensperger/Melanie Sterns-Kolbeck/Detlef Sterns, ''Praxishandbuch Wohnungseigentum'', 2008, S. 116]</ref>

Enthalten die [[Teilungserklärung]] oder der [[Verwaltervertrag]] keine Regelungen darüber, bis wann der Verwalter die Jahresabrechnung zu erstellen hat, muss er die Abrechnung innerhalb von 6 Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode erstellen.<ref>BGH, Urteil vom 5. Juli 2006, Az.: VIII ZR 220/05 = {{Rspr|NJW 2006, 3350}}</ref> Wenn ein [[Verwaltungsbeirat]] bestellt ist, soll dieser nach {{§|29|woeigg|juris}} Abs. 3 WEG vor dem Beschluss in der Eigentümerversammlung die Abrechnung prüfen und mit seiner Stellungnahme versehen. Die [[Wohnungseigentümerversammlung]] genehmigt sodann die Jahresabrechnung durch [[Mehrheit]]sbeschluss ({{§|25|woeigg|juris}} Abs. 1 WEG). Fehlerhafte Jahresabrechnungen müssen innerhalb der [[Anfechtung]]sfrist von einem Monat durch [[Anfechtungsklage]] gemäß {{§|46|woeigg|juris}} WEG beim Amtsgericht angefochten werden.

== Empfänger der Jahresabrechnung ==
Der Verwalter ist verpflichtet, pro Eigentumseinheit eine Jahresabrechnung zu erstellen. Adressat der Jahresabrechnung ist derjenige Eigentümer, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Abrechnung in der Wohnungseigentümerversammlung im [[Wohnungsgrundbuch|Wohnungs-]] oder [[Teileigentumsgrundbuch]] eingetragen ist. Im Fall eines Verkaufs einer Eigentumswohnung ist also der Zeitpunkt der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch entscheidend dafür, ob eine Forderung aus der Jahresabrechnung (Abrechnungsspitze) vom Verwalter gegen den Verkäufer oder gegen den Käufer geltend gemacht werden muss. Die gleiche Person wäre dementsprechend auch Empfänger eines Guthabens aus der Jahresabrechnung. Selbst für Forderungen aus der Abrechnung früherer Jahre haftet der Erwerber, wenn er zum Zeitpunkt des Beschlusses über die dazugehörenden Jahresabrechnungen bereits Eigentümer ist.<ref>BGH, Beschluss vom 21. April 1988, Az.: V ZB 10/87 = {{Rspr|BGHZ 104, 197}}</ref> Ist der Käufer zum Beschlusszeitpunkt bereits Eigentümer, fallen ihm jedoch eventuelle Fehlbeträge nicht zur Last, die dadurch entstanden sind, dass der Verkäufer, während er noch Eigentümer war, die im Wirtschaftsplan beschlossenen Hausgeldzahlungen nicht oder nicht vollständig erbracht hat. In einem solchen Fall bleibt der Verkäufer Schuldner dieser [[Vorauszahlung]]en, der neue Eigentümer darf auch in der Jahresabrechnung nicht damit belastet werden.<ref>Werner Merle, in: Johannes Bärmann (Hrsg.), ''Wohnungseigentumsgesetz - Kommentar'', 2010, § 28 Rn. 93.</ref><ref>BGH, Beschluss vom 30. November 1995, Az.: V ZB 16/95 = {{Rspr|BGHZ 131, 228}}</ref> Es können aber in der [[Gemeinschaftsordnung]] Vereinbarungen getroffen worden sein, die von dieser gesetzlichen Regelung abweichen. Typischerweise werden im [[Grundstückskaufvertrag|Kaufvertrag]] über die Eigentumswohnung Bestimmungen zum Übergang von Nutzen und Lasten getroffen. Diese Vereinbarungen gelten jedoch nur zwischen Käufer und Verkäufer, die Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft können dadurch nicht beschränkt werden. Für Käufer und Verkäufer bietet jedoch der Kaufvertrag die Möglichkeit, als unangemessen empfundene Folgen der Rechtslage unter sich auszugleichen.

== Wirtschaftliche Aspekte ==
Neben dem Wirtschaftsplan bildet die Jahresabrechnung die Grundlage für die Ermittlung des künftigen [[Hausgeld (Wohnungseigentum)|Hausgelds]].

== Literatur ==
* {{DNB-Portal|Jahresabrechnung|TYP=Literatur über}}
* Johannes Bärmann (Hrsg.), ''Wohnungseigentumsgesetz. Kommentar'', 11. Auflage, München 2010, ISBN 978-3-406-60576-5
* Wohnen im Eigentum e.V. (Hrsg.), ''Die Prüfung der Jahresabrechnung. Ein praxisorientierter Leitfaden für Verwaltungsbeiräte'', Bonn 2012, ISBN 978-3-98-15045-1-4.

== Einzelnachweise ==
<references />

{{Rechtshinweis}}

[[Kategorie:Wohnungseigentumsrecht (Deutschland)]]

Jahresabrechnung - Versionsgeschichte

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