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2022-10-30T11:56:16Z

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'''Hypothekendarlehen''' ist die umgangssprachliche Bezeichnung für [[Darlehen (Deutschland)|Darlehen]], die durch [[Grundpfandrecht]]e auf mindestens einer [[Immobilie]] [[Kreditsicherheit|besichert]] sind.

== Allgemeines ==
Das [[Kompositum (Grammatik)|Kompositum]] ''Hypothekendarlehen'' weist darauf hin, dass ein Darlehen mit einer [[Hypothek]] besichert ist. Allerdings ist dies eine [[Umgangssprache|umgangssprachliche]] Vereinfachung, weil auch andere Grundpfandrechte ([[Grundschuld]], [[Sicherungsgrundschuld]]) als [[Kreditsicherheit]] verwendet werden dürfen. Hypothekendarlehen sind die wichtigste Kreditart bei [[Hypothekenbank]]en, wo sie nach {{§|12|pfandbg|juris}} Abs. 1 [[Pfandbriefgesetz]] (PfandBG) als Deckung für [[Pfandbrief|Hypothekenpfandbriefe]] dienen. Die Hypotheken dürfen gemäß {{§|13|pfandbg|juris}} Abs. 1 PfandBG nur auf [[Grundstück]]en, [[Grundstücksgleiches Recht|grundstücksgleichen Rechten]] oder solchen Rechten einer ausländischen [[Rechtsordnung]] lasten, die den grundstücksgleichen Rechten deutschen Rechts vergleichbar sind. Die belasteten Grundstücke müssen in einem Mitgliedstaat der [[Europäische Union|Europäischen Union]] oder einem anderen Vertragsstaat des Abkommens über den [[Europäischer Wirtschaftsraum|Europäischen Wirtschaftsraum]], in der [[Schweiz]], in den [[Vereinigte Staaten|Vereinigten Staaten von Amerika]], in [[Kanada]], in [[Japan]], in [[Australien]], in [[Neuseeland]] oder in [[Singapur]] gelegen sein. Auch bei anderen Institutsgruppen ([[Großbank]]en, [[Private Bank]]en, [[Sparkasse]]n, [[Genossenschaftsbank]]en) und auch [[Lebensversicherung]]en spielen Hypothekendarlehen eine wichtige Rolle.

== Bedingungen ==
Vor Abschluss des [[Kreditvertrag]]s prüft das kreditgebende Institut die vom Kunden eingereichten [[Beleihungsunterlagen]], um die rechtlichen und wirtschaftlichen Voraussetzungen des [[Beleihungsobjekt]]s zu untersuchen. Wichtigstes Ergebnis der [[Sicherheitenbewertung]] ist die Ermittlung des [[Beleihungswert]]s, auf dessen Grundlage die [[Beleihungsgrenze]] die Kredithöhe bestimmt. Wichtigste [[Auszahlungsvoraussetzung]] ist die vorherige [[Eintragung]] des Grundpfandrechts ([[Hypothek]] oder [[Grundschuld]]) auf dem Beleihungsobjekt. Als Grundpfandrechte kommen hierbei heutzutage weitgehend [[Buchgrundschuld]]en zum Einsatz (über 90 Prozent aller neu vergebenen Darlehen). Soll eine Auszahlung bereits vor erfolgter Eintragung des Grundpfandrechts erfolgen, kann eine [[Rangbescheinigung]] den mehr oder weniger langen Zeitraum bis zur Eintragung im Grundbuch überbrücken. Typische [[Tilgung (Geldverkehr)|Tilgungsart]] beim Hypothekendarlehen ist das [[Annuitätendarlehen]], das z. B. bei einem Tilgungsanteil von 1 % p. a. zzgl. ersparter Zinsen zu einer – von der Zinshöhe abhängenden – Laufzeit von etwa 28 bis 40 Jahren führt.

== Anforderungen an das Beleihungsobjekt ==
Die [[Mitgliedstaaten der Europäischen Union|Kapitaladäquanzverordnung]] (englische Abkürzung CRR) stellt folgende [[bankenaufsicht]]srechtliche Anforderungen an das Beleihungsobjekt und das Grundpfandrecht:

Beleihungsobjekt:
* Zeitnahe [[Verwertung|Verwertbarkeit]] (Art. 208 Abs. 2c CRR)
* Angemessene [[Schadenversicherung]]en (Art. 208 Abs. 5 CRR)
* Schätzung durch einen unabhängigen [[Sachverständiger|Sachverständigen]] (Art. 229 Abs. 1 CRR)
* Jährlich (gewerbliche Immobilien) oder alle drei Jahre (Wohnimmobilien) von der kreditgebenden Bank zu überwachen (Art. 208 CRR).
Grundpfandrecht:
* Rechtliche Durchsetzbarkeit der Grundpfandrechte in allen relevanten [[Rechtsordnung]]en (Art. 208 Abs. 2a CRR)
* Das Grundpfandrecht muss allen rechtlichen Anforderungen genügen (Art. 208 Abs. 2b CRR).

[[Wohnimmobilie]]n, die diesen Anforderungen genügen und vom [[Eigentümer]] selbst genutzt oder vermietet sind, erhalten bei der [[Risikoposition]] im Standardansatz ein [[Risikogewicht]] von 35 % des risikogewichteten Kredites (Art. 125 Nr. 1a CRR), wobei der Wert der Wohnimmobilie nicht wesentlich positiv mit der [[Bonität]] des [[Kreditnehmer]]s [[Korrelation|korrelieren]] darf (Art. 125 Nr. 2a CRR). Hierzu gehören durch den Kreditnehmer selbst genutzte [[Industrie]]grundstücke, deren Werte erheblich von den Erträgen abhängen, die er durch die besondere Nutzung der [[Gewerbeimmobilie]] (z. B. für Fabrikgebäude) erzielt. Gewerbeimmobilien wird nach Art. 126 Nr. 1a CRR ein Risikogewicht von 50 % zugewiesen. Bei Gewerbeimmobilien ist die [[Drittverwendungsfähigkeit]] des Beleihungsobjekts von Bedeutung. Da die Kredite mithin nicht vollständig durch [[Eigenmittel (Kreditinstitut)|Eigenmittel]] von der finanzierende Bank unterlegt werden müssen, können insbesondere bei [[Realkredit]]en dem Kreditnehmer niedrigere Kreditmargen zugutekommen.

== Vor- und Nachteile von Hypothekendarlehen ==
Anders als bei [[Blankodarlehen]] wie zum Beispiel bei [[Ratenkredit]]en steht dem Darlehensgeber bei einem Hypothekendarlehen für den Fall einer Leistungsstörung eine Immobilie als Sicherheit zur Verfügung. Kommt der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nicht mehr nach, kann der Darlehensgeber nach erfolgter [[Kreditkündigung]] durch [[Verwertung]] der grundpfandrechtlich besicherten Immobilie (zum Beispiel durch [[Zwangsversteigerung (Deutschland)|Zwangsversteigerung]] oder [[Zwangsverwaltung]]) das Hypothekendarlehen aus den Verwertungserlösen tilgen. Diese erhöhte Sicherheit für den Darlehensgeber führt meistens zu günstigeren [[Darlehenskonditionen]] für den Darlehensnehmer als für unbesicherte Darlehen.

Nachteilig wirkt sich eine [[Immobilienfinanzierung]] durch die Eintragung eines Grundpfandrechts aus, weil diese Notar- und Gerichtskosten auslöst. Zudem belasten [[Kreditzins|Zins-]] und Tilgungszahlung das Einkommen des Kreditnehmers. Ein späterer Verkauf der Immobilie wird durch eine bestehende Grundpfandrechtsbelastung kaum erschwert. Diese stellt kein Hindernis beim Verkauf dar, weil die Valutierung bzw. Inanspruchnahme (der noch bestehenden Kredite) durch Verrechnung auf den Kaufpreis berücksichtigt wird und dann eine [[Löschungsbewilligung|Grundpfandrechtslöschung]] erfolgen kann, sobald die Bank eine Rückzahlung aus dem Kaufpreis oder eine Ersatzsicherheit erhalten hat. Nachteilig kann sich beim Verkauf ein noch bestehender [[Festzins]] auswirken, wenn der Verkauf während der [[Zinsbindungsfrist]] stattfindet. Dann fällt unter Umständen eine [[Vorfälligkeitsentschädigung]] an, die vom Kreditnehmer zu tragen ist.

== Hypothekendarlehensmodelle ==
[[Datei:Fest-Hypothek.svg|mini|links|Grafische Darstellung einer '''Festhypothek''']]
[[Datei:Variable-Hypothek.svg|mini|Grafische Darstellung einer '''variablen Hypothek''']]
[[Datei:Liborhypothek.svg|mini|Grafische Darstellung einer '''Libor-Hypothek''']]

'''Festhypothek:'''
Darlehen mit fester Laufzeit und fixem Zinssatz (in der Regel 1–10 Jahre). Während dieser Frist ist eine Kündigung des Hypothekendarlehens in der Regel nur gegen Entschädigung möglich. Da sich die Hypothekenzinsen der Festhypothek über die Laufzeit der Hypothek nicht ändern, bestehen bei diesem Hypothekentyp keine Risiken aus Marktzinsänderungen. Festhypotheken sind üblicherweise als risikoarm einzuschätzen.

'''Variable Hypothek:''' Variable Hypothekendarlehen haben einen variablen Zinssatz, der von der allgemeinen Kapitalmarktentwicklung bestimmt ist. Da die Marktzinsen für variable Hypothekendarlehen üblicherweise unter denen für Festhypotheken liegen, ist die variable Hypothek bei Neuabschluss meist günstiger. Allerdings trägt der Darlehensnehmer das Risiko einer Zinserhöhung, da sich steigende Zinsen unmittelbar in höheren Zinsbelastungen niederschlagen. Variable Hypotheken gelten insbesondere in Zeiten steigender oder volatiler Zinsen als risikoreich.

'''Libor-Hypothek:''' [[London Interbank Offered Rate|Libor]]-Hypotheken zeichnen sich durch variable Zinssätze und eine feste Laufzeit (meist 6 Monate) aus. Grundsätzlich ist die Libor-Hypothek eine Fixhypothek mit kurzer Laufzeit. Diese Darlehensart weist ein Risiko aus, das zwischen Fest- und variabler Hypothek liegt. Es kann von sinkenden Hypothekenzinssätzen profitiert werden. Um das Risiko bei steigenden Zinsen etwas zu minimieren, können zusätzliche Produkte zur Zinsabsicherung zur Anwendung gebracht werden.

Nebst den gängigen Hypothekenmodellen Festhypothek, variable Hypothek und Libor-Hypothek existieren auch noch zahlreiche weitere Hypothekenvarianten.

[[Kategorie:Immobilienwirtschaft]]
[[Kategorie:Finanzierung]]

[[he:משכנתא]]
[[nl:Hypotheek]]

Hypothekendarlehen - Versionsgeschichte

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