imported>Josef J. Jarosch am 15. Dezember 2025 um 00:22 Uhr

2025-12-15T00:22:40Z

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{{Dieser Artikel|behandelt den Begriff ''Grundstück'' in Deutschland. Für die Begriffsdefinition in Österreich, Synonym zu ''Parzelle'', siehe [[Flurstück]].}}
Ein '''Grundstück''' ist ein räumlich [[Grenze|abgegrenzter]] Teil der [[Erdoberfläche]]. In vielen Ländern – insbesondere in Deutschland, Österreich und der Schweiz – werden Grundstücke in öffentlichen Registern bzw. [[Kataster]]n (dem [[Grundbuch]]) verzeichnet.

Ein Grundstück ist als abgegrenzter Teil von einer ''Grundstücksgrenze'' umgeben, die als Begrenzungslinie das Grundstück gegenüber [[Nachbar]]grundstücken abgrenzt. Erst durch Grundstücksgrenzen verwandelt sich die weite, ungeteilte [[Erdoberfläche]] in Grundstücke.<ref>Christian August Hesse: [https://books.google.de/books?id=WC5FAAAAcAAJ&pg=PA150&dq=Grundst%C3%BCck+oberfl%C3%A4che&hl=de&sa=X&ei=M5NEVdjWCszTaPvIgKAB&ved=0CEAQ6AEwAg#v=onepage&q=Grundst%C3%BCck%20oberfl%C3%A4che&f=false ''Über die Rechtsverhältnisse zwischen Grundstücksnachbarn''], Band 2, Ausgabe 2, 1862, S. 149.</ref> Das [[Herrschaftsrecht]] des Eigentümers endet an der Grundstücksgrenze, die optisch sichtbar auch durch [[Abmarkung]]en oder [[Einfriedung]]en gekennzeichnet werden kann. Als Abmarkung zwischen [[landwirtschaft]]lichen Grundstücken dienten unter anderem über Jahrhunderte und partiell noch heute [[Lesesteinhaufen]]. Diese Steine mussten zur [[Kultivierung]] mühsam per Hand von den Feldern geräumt werden und wurden platzsparend an den Rändern von [[Acker|Äckern]] zu Haufen aufgetürmt. Einfriedungen erfüllten den gleichen Zweck und bestanden aus [[Pflanze]]n (wie [[Hecke]]n) oder [[Werkstoff|Materialien]] (wie [[Zaun|Zäunen]]). Grundstücksgrenzen sind [[Vermessungstechnik|vermessungstechnisch]] festgelegte gedachte Linien, die ein Grundstück von einem anderen Grundstück trennen.

== Deutschland ==
=== Definition des Grundstücks ===
In Deutschland ist ein Grundstück im [[Grundbuch]] auf einem gesonderten Grundbuchblatt ({{§|3|gbo|juris}} Abs. 1 [[Grundbuchordnung|GBO]]) oder unter einer eigenen Nummer im [[Bestandsverzeichnis]] auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt ({{§|4|gbo|juris}} Abs. 1 [[Grundbuchordnung|GBO]]) verzeichnet.

Eine [[Legaldefinition]] des Grundstücksbegriffs gibt es nicht. Dass es nicht nur als zweidimensionale [[Fläche (Mathematik)|Fläche]] aufzufassen ist, ergibt sich aus der [[Materielles Recht|materiell-rechtlichen]] Vorschrift des {{§|905|bgb|juris}} Satz 1 BGB. Demnach erstreckt sich ein Grundstück auch auf den [[Raum (Mathematik)|Raum]] über der [[Erdoberfläche]] und auf den Erdkörper unter der Oberfläche. Als ''Raum über der Oberfläche'' ist der [[Luftraum]] senkrecht über dem Grundstück zu verstehen.<ref>[[Otto Palandt]], [[Peter Bassenge]]: ''[[Grüneberg (Gesetzeskommentar)|BGB-Kommentar]].'' 73. Auflage, 2014, § 905 Rn. 1.</ref>

Allerdings gibt es im Hinblick auf die räumliche Dimension Einschränkungen des Eigentumsrechts. Nach § 905 Satz 2 BGB hat der Eigentümer nämlich Einwirkungen dann zu [[Duldung (Recht)|dulden]], wenn keine konkrete Beeinträchtigung seiner Interessen gegeben ist. Dies ist der Fall bei Einwirkungen, die in solcher Höhe oder Tiefe vorgenommen werden, dass der Eigentümer an der Ausschließung kein Interesse hat. So besteht eine Duldungspflicht gegenüber dem Überflug durch zugelassene [[Luftfahrzeug]]e. Durch § 1 Abs. 1 [[Luftverkehrsgesetz|LuftVG]] ist die öffentlich-rechtliche Befugnis zur Benutzung des Luftraumes für die private und hoheitliche ausgeübte Luftfahrt gewährleistet. Umstritten ist, ob der Eigentümer über seinem Grundstück schwebende Kranausleger zu dulden hat. Ist der Grundstückseigentümer Stromabnehmer, muss er die Verlegung einer [[Stromleitung]] auf seinem Grundstück unentgeltlich zulassen ({{§|12|nav|juris}} Abs. 1 Satz 1 [[Niederspannungsanschlussverordnung|NAV]]). Das gilt auch für Gas-, Wasser- und Fernwärmeleitungen und nach {{§|76|tkg_2004|buzer}} Abs. 1 [[Telekommunikationsgesetz (Deutschland)|TKG]] auch für Telekommunikationsleitungen.

Der Umfang (Inhalt) des Grundstückseigentums ist aber nicht nur räumlich, sondern auch sachlich begrenzt. Das betrifft insbesondere die [[Bodenschatz|Bodenschätze]] unter der Oberfläche. Hier wird zwischen „grundeigenen“ und „bergfreien“ Bodenschätzen unterschieden ({{§|3|bbergg|juris}} [[Bundesberggesetz|BBergG]]). Grundeigene Bodenschätze gehören zum Eigentum am Grundstück i. S. d. § 905 BGB. Das sind nach {{§|3|bbergg|juris}} Abs. 4 Nr. 2 [[Bundesberggesetz|BBergG]] insbesondere [[Kies]], [[Sand]], [[Ton (Bodenart)|Ton]], [[Lehm]] oder [[Torf]]. Bergfreie Bodenschätze hingegen werden vom Herrschaftsrecht des Grundstückseigentümers nicht umfasst. Hierzu gehören nach {{§|3|bbergg|juris}} Abs. 3 [[Bundesberggesetz|BBergG]] beispielsweise Gold, Silber, Eisen und viele weitere Erze. Das Eigentum an einem im Boden verborgenen [[Schatz]] ist durch das [[Schatzregal]] geregelt.

Einwirkungen auf dieses dreidimensionale Grundstück kann der Eigentümer im Rahmen des [[Absolutheitsprinzip]]s verbieten ({{§|1004|bgb|juris}} BGB). Ragt bspw. ein [[Dachgesims]] in den Luftraum des Nachbargrundstücks hinein, so liegt eine Beeinträchtigung vor.<ref>BGH, Urteil vom 22. Dezember 1967, Az.: V ZR 150/64 = {{Rspr|WM 1968, 432}}</ref>

Zum Grundstück gehören die [[wesentlicher Bestandteil|wesentlichen Bestandteile]] ({{§|94|bgb|juris}} BGB), mit dem Eigentum am Grundstück verbundene Rechte ({{§|96|bgb|juris}} BGB) und das [[Zubehör]] ({{§|97|bgb|juris}} BGB). Grund und Boden sowie die damit fest verbundenen [[Gebäude]] und [[bauliche Anlage|baulichen Anlagen]] bilden eine sachliche und rechtliche Einheit, so dass diese grundsätzlich (Ausnahmen: [[Wohnungseigentum (Deutschland)|Wohnungseigentum]], [[Teileigentum]] und [[Erbbaurecht]]) keinen unterschiedlichen [[Eigentum|Eigentümer]] haben können.

Ein Grundstück, das mit Gebäuden bebaut ist oder bebaut werden darf, wird auch als [[Baugrundstück]] bezeichnet. Mehrere Grundstücke können im Grundbuch durch [[Erklärung]] des [[Eigentümer]]s zu einem einzigen Grundstück vereinigt werden. Auch ist es möglich, ein Nebengrundstück (etwa nur mit der [[Garage]] bebaut) einem Hauptgrundstück (bebaut mit dem Wohnhaus) als Bestandteil im Grundbuch zuzuschreiben.

Es ist auch möglich, von einem bestehenden Grundstück nach Vermessung und [[Flurstückszerlegung|Zerlegung]] im [[Liegenschaftskataster]] eine Teilfläche abzuschreiben und ein neues, eigenes Grundstück in das Grundbuch einzutragen ([[Grundstücksteilung]]).

=== Flurstück ===
{{Hauptartikel|Flurstück}}
Vom Begriff des Grundstücks ist der des Flurstücks zu unterscheiden. Ein Grundstück besteht aus einem Flurstück ''(einfaches Grundstück)'' oder mehreren Flurstücken ''(zusammengesetztes Grundstück)'', die früher auch räumlich voneinander getrennt liegen konnten ({{§|2|gbo|juris}} Abs. 2 GBO). Das Flurstück ist die kleinste Buchungseinheit des Liegenschaftskatasters.

=== Buchungsfreie Grundstücke ===
Nach § 3 Abs. 1 GBO erhält ''jedes'' Grundstück im Grundbuch ein Grundbuchblatt. Ausnahme sind nach {{§|3|gbo|juris}} Abs. 2 GBO die „buchungsfreien Grundstücke“, die dem [[Bundesebene (Deutschland)|Bund]], den [[Bundesland (Deutschland)|Ländern]], den [[Gemeinde (Deutschland)|Gemeinden]] und anderen [[Kommunalverband besonderer Art|Kommunalverbänden]] gehören ''(öffentliche Grundstücke)''. Ferner gehören hierzu die Grundstücke der [[Kirche (Organisation)|Kirchen]], [[Kloster|Klöster]] und [[Schule]]n, [[Wasserlauf|Wasserläufe]], [[öffentlicher Weg|öffentliche Wege]] und dem öffentlichen Verkehr dienenden [[Eisenbahnunternehmen]]. Sie alle sind zwar buchungsfähig, aber nicht buchungspflichtig; ein Grundbuch wird hierfür nicht [[von Amts wegen]] angelegt.<ref>Joachim Kuntze: [https://books.google.de/books?id=7wKXouFOrLsC&pg=PA292&dq=%E2%80%9Ebuchungsfreie+Grundst%C3%BCcke%E2%80%9C&hl=de&sa=X&ei=EnFDVd6ZNNHjaMSRgfgH&ved=0CCkQ6AEwAA#v=onepage&q=%E2%80%9Ebuchungsfreie%20Grundst%C3%BCcke%E2%80%9C&f=false ''Grundbuchrecht, Kommentar''], 1999, S. 294 f.</ref> Diese Grundstücke sind ihrer Nutzungsart nach nicht dazu bestimmt, am Grundstücksverkehr teilzunehmen. Berühmte Ausnahme ist der [[Kölner Dom]], der im Grundbuch von [[Köln]] eingetragen ist; als Eigentümer ist die „Hohe Domkirche (vertreten durch das [[Metropolitankapitel]]) in Köln“ vermerkt.<ref>[https://www.spiegel.de/wirtschaft/jura-kurios-wem-gehoert-eigentlich-der-koelner-dom-a-725153-6.html ''Jura kurios: Wem gehört eigentlich der Kölner Dom?''] Spiegel Online, 5. Dezember 2010.</ref>

=== Umfang des Grundstücks ===
Zum Grundstück gehören seine [[wesentlicher Bestandteil|wesentlichen Bestandteile]] (etwa [[Gebäude]]) und [[Zubehör]] (etwa [[Maschine]]n einer [[Fabrik]]), die bei einem [[Grundstückskaufvertrag]] gemäß {{§|311c|bgb|juris}} BGB, {{§|925|bgb|juris}} ff. BGB auf den Käufer mit übergehen. Sie zählen – neben anderen Rechten – auch zum [[Sicherungsgrundschuld#Haftungsverband|Haftungsverband]] bei [[Grundpfandrecht]]en gemäß {{§|1120|bgb|juris}} BGB. Außerdem gehören zum Grundstück die im [[Bestandsverzeichnis]] des [[Grundbuch]]s eingetragenen [[Aktivvermerk]]e, die als Rechte gemäß {{§|96|bgb|juris}} BGB zu den [[Bestandteil]]en des Grundstücks zählen.

Grundstücke müssen nicht dauerhaft ihre ursprüngliche [[Größenordnung (Fläche)|Größe]] behalten, sondern können durch Vereinigung, Zuschreibung, Teilung oder Abschreibung auch [[Flächeninhalt|flächenmäßig]] größer oder kleiner werden. Dies ist nicht bloß ein [[grundbuchrecht]]licher Vorgang, sondern auch ein Vorgang im [[Liegenschaftskataster]]. Größer wird ein Grundstück durch Vereinigung oder Zuschreibung, kleiner durch Abschreibung oder Teilung. Alle diese Vorgänge betreffen im Grundbuch das [[Bestandsverzeichnis]], das im Hinblick auf die Angaben der Gemarkung, Flur, Flurstücks-Nummer [[Öffentlicher Glaube|öffentlichen Glauben]] genießt.

''Vereinigung'' und ''Zuschreibung'' sind in {{§|890|bgb|juris}} BGB geregelt und haben gemeinsam, dass aus zwei oder mehr Grundstücken durch Eintragung unter einer neuen Nummer des Bestandsverzeichnisses ein einziges neues Grundstück im Grundbuch wird.<ref>Otto Palandt, Peter Bassenge: ''BGB-Kommentar.'' 73. Auflage, 2014, § 890 Rn. 1.</ref> Die zu vereinigenden oder zuzuschreibenden Grundstücke müssen rechtlich selbständige Grundstücke gewesen sein, im Bezirk desselben [[Grundbuchamt]]es liegen, demselben Eigentümer gehören, unmittelbar aneinander grenzen und durch eine materiell-rechtliche Erklärung vereinigt/zugeschrieben werden.<ref>Otto Palandt, Peter Bassenge: ''BGB-Kommentar.'' 73. Auflage, 2014, § 890 Rn. 3.</ref> Die ''Vereinigung'' ist in § 890 Abs. 1 BGB geregelt, jeweilige [[Belastung (Eigentum)|Belastungen]] bleiben bei Vereinigung bestehen. Durch ''Zuschreibung'' gemäß § 890 Abs. 2 BGB wird ein bisher selbständiges Grundstück zum [[Bestandteil]] eines anderen, so dass ein einziges Grundstück bestehen bleibt. [[Grundpfandrecht]]e des zugeschriebenen Bestandteilgrundstücks belasten nicht das Hauptgrundstück; umgekehrt erstrecken die sich auf dem Hauptgrundstück eingetragenen Grundpfandrechte auch auf das zugeschriebene Bestandteilgrundstück, wobei die dort bereits stehenden Belastungen Vorrang vor den Belastungen des Hauptgrundstücks bekommen ({{§|1131,1192|BGB|buzer|text=§§ 1131, 1192}} BGB).

Die ''Abschreibung'' gemäß {{§|2|gbo|juris}} Abs. 3 GBO darf nur erfolgen, wenn der Grundstücksteil im amtlichen Verzeichnis unter einer besonderen Nummer verzeichnet ist. Nach {{§|5|gbo|juris}} GBO dürfen Grundstücke nur vereinigt werden, wenn „Verwirrung nicht zu besorgen ist“. Damit meint die GBO die unterschiedliche Belastung zu vereinigender Grundstücke mit Grundpfandrechten und sonstigen Belastungen. Die Zuschreibung gemäß {{§|6|gbo|juris}} GBO erfolgt, wenn wiederum „Verwirrung nicht zu besorgen ist“. Zuständig ist jeweils das Grundbuchamt, das das Hauptgrundstück führt.

Die [[Grundstücksteilung|''Teilung'' von Grundstücken]] ist weder im BGB noch in der GBO geregelt, sondern erfolgt gemäß {{§|19|bbaug|juris}} [[Baugesetzbuch|BauGB]] durch Abschreibung nach {{§|2|1994+I+1114|buzer}} Abs. 3 GBO.

Die [[Umlegung]] gemäß {{§|45|bbaug|juris}} BauGB kann grundbuchrechtlich alle Varianten der Flächenänderung beinhalten.

=== Grundstück im Nachbarrecht ===
Die Grundstücksgrenze entscheidet im [[Nachbarrecht]] über Fragen wie [[Überhang (Nachbarrecht)|Überhang]] ({{§|910|bgb|juris}} [[Bürgerliches Gesetzbuch|BGB]]) von [[Pflanze]]n, [[Überfall (Nachbarrecht)|Überfall]] hinüber fallender [[Frucht|Früchte]] ({{§|911|bgb|juris}} BGB) oder [[Überbau (Nachbarrecht)|Überbau]] ({{§|912|bgb|juris}} BGB) von [[Gebäude]]n.

=== Zustand des Grundstücks ===
Der Zustand eines Grundstücks kann nach unterschiedlichen Kriterien unterschieden werden, z. B.

* unbebaute oder bebaute Grundstücke,
* nach seiner baulichen Entwicklung (Bauerwartungsland, Rohbauland, Bauland).

==== Unbebaute Grundstücke ====
''Unbebaute Grundstücke'' sind Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren [[Gebäude]] befinden.<ref>BFH, Urteil vom 6. Oktober 1978, BStBl. 1979 II S. 37.</ref> Ein Gebäude ist nicht mehr benutzbar, wenn infolge des Verfalls des Gebäudes oder der Zerstörung keine auf Dauer benutzbaren Räume vorhanden sind ({{§|145|bewg|juris}} Abs. 2 Satz 2 [[Bewertungsgesetz|BewG]]). Befinden sich auf dem Grundstück Gebäude, die keiner oder nur einer unbedeutenden Nutzung zugeführt werden können, gilt das Grundstück als unbebaut.

==== Bebaute Grundstücke ====
Bebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden.

==== Bauerwartungsland ====
{{Hauptartikel|Bauerwartungsland}}
Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, sonstigen Beschaffenheit und Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im [[Flächennutzungsplan]], auf ein entsprechendes Verhalten der [[Gemeinde (Deutschland)|Gemeinde]] oder auf die allgemeine [[städtebau]]liche Entwicklung des Gemeindegebiets gründen ({{§|4|immowertv|buzer}} Abs. 2 [[Wertermittlungsverordnung|WertV]]).

==== Rohbauland ====
{{Hauptartikel|Rohbauland}}
Rohbauland sind Flächen, die nach den {{§|30,33,34|BauGB|buzer|text=§§ 30, 33 oder 34}} [[Baugesetzbuch|BauGB]] für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren [[Erschließung (Grundstück)|Erschließung]] aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind ({{§|4|immowertv|buzer}} Abs. 3 WertV).
==== Bauland (Baugrundstück) ====
{{Hauptartikel|Baugrundstück}}
Bauland (oder Baugrundstück) ist ein Grundstück, zu dem eine [[Baugenehmigung]] zwecks Errichtung von [[bauliche Anlage|baulichen Anlagen]] beantragt werden kann.

== Österreich ==
In [[Österreich]] gehören zum Grundstück:
# Grund und Boden,
# der natürliche [[Zuwachs (Grundstück)|Zuwachs]] ({{§|295|ABGB|RIS-B|DokNr=NOR12018020}}, {{§|405|ABGB|RIS-B|DokNr=NOR12018133}} [[ABGB]]),
# die auf Grund und Boden errichteten [[Gebäude]],
# [[Bestandteil]]e, die erd-, niet- und nagelfest mit dem Grundstück verbunden sind und
# Zubehör (in Österreich: „Zugehör“; [[bewegliches Gut]], das beim Grundstück verbleiben soll).

Nicht zum Grundstück zählen:
# [[Maschine]]n und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer [[Betriebsanlage]] gehören,
# Gewinnbeteiligungen nach dem Berggesetz 1975,
# Apothekengerechtigkeiten und
# [[Inventar]] (sonstige bewegliche Sachen).

Dem Grundstück stehen gleich:
# [[Baurecht (Österreich)|Baurechte]] und
# Gebäude auf fremden Grund und Boden ([[Überbau (Nachbarrecht)|Überbauten]], [[Superädifikat]]e).

Folgende Spezialgesetze behandeln auch Grundstücke:
* [[Vermessungsgesetz]]: Ein ''Grundstück'' ist jener Teil einer [[Katastralgemeinde]], der im Grenz[[kataster]] als solcher mit einer eigenen Nummer (Grundstücksnummer, Gst.Nr.) bezeichnet ist. Grundstücke werden durch Beschluss des [[Gerichtsorganisation in Österreich|Bezirksgerichts]], welches das [[Grundbuch]] führt, neu gebildet oder gelöscht. Sie können auch durch Teilung, Zusammenlegung, landwirtschaftliche Regulierungsverfahren ([[Zusammenlegung|Kommassierung]]) entstehen. Grundstücke sind Teile eines ''Grundstückskörpers'' und können aus [[Parzelle]]n bestehen.
* ''Grunderwerbsteuergesetz'': Die Definition erfolgt analog, jedoch gelten auch ''[[Grundanteil (Grundstück)|Grundanteile]]'' als Grundstück im Sinne des Gesetzes. Außerdem gelten ''wirtschaftliche Einheiten'' aus mehreren Grundstücken, wenn Gegenstand eines Erwerbsvorganges, ebenfalls als ein Grundstück. Diese Definition ist für die Bemessung der [[Grunderwerbsteuer (Österreich)|Grunderwerbsteuer]] wichtig.

== Schweiz ==
In der [[Schweiz]] regelt {{Art.|655|210|ch}} [[Zivilgesetzbuch (Schweiz)|ZGB]], was alles als Grundstück im Rechtssinne zu betrachten ist. Danach erstreckt sich das Eigentum an Grund und Boden nach oben und unten auf den Luftraum und das Erdreich, soweit für die Ausübung des Eigentums ein Interesse besteht. Es umfasst außerdem – unter Vorbehalt der gesetzlichen Schranken – alle Bauten und Pflanzen sowie die Quellen. Die [[betreibung]]s- und [[Insolvenz|konkursrechtliche]] Zwangsverwertung von Grundstücken richtet sich nach der [[Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken|VZG]].

== Siehe auch ==
* [[Boden (Produktionsfaktor)]]
* [[Eigentumsgrenze]]
* [[Grundsteuer (Deutschland)]]
* [[Grundstücksgleiches Recht]]
* [[Immobilie]]
* [[Recht der öffentlichen Sachen]]

== Weblinks ==
{{Wiktionary}}
* {{DNB-Portal|4072147-4}}

== Einzelnachweise ==
<references />

{{Rechtshinweis}}
{{Normdaten|TYP=s|GND=4072147-4}}

{{SORTIERUNG:Grundstuck}}
[[Kategorie:Sachenrecht (Deutschland)]]
[[Kategorie:Sachenrecht (Schweiz)]]
[[Kategorie:Sachenrecht (Österreich)]]
[[Kategorie:Immobilienwirtschaft]]

Grundstück - Versionsgeschichte

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