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2025-06-21T14:16:32Z

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Der '''Ertragswert''' ist eine [[betriebswirtschaftliche Kennzahl]], die in der [[Unternehmensbewertung]], bei [[Immobilie]]n, bei [[Investition]]en und bei [[Mobilie]]n durch [[Zinskapitalisierung|Kapitalisierung]] des erwirtschafteten oder zukünftigen [[Ertrag]]s als [[Gegenwartswert]] errechnet wird.

== Allgemeines ==
Während beim [[Sachwertverfahren]] der [[Sachwert]] auf der [[Bestandsgröße]] eines [[Substanzwert]]es aufbaut, orientiert sich das [[Ertragswertverfahren]] an der [[Flussgröße]] des Ertragswerts. Der Ertragswert ist insbesondere im [[Bankwesen]] und auf dem [[Immobilienmarkt]] von Bedeutung. Bei der [[Beleihung (Kreditwesen)|Beleihung]] von Ertrag generierenden Objekten ([[Gewerbeimmobilie]]n, [[Mehrfamilienhaus|Mehrfamilienhäuser]], [[Gewinn]]e eines [[Unternehmen]]s, [[Grenzertrag|Grenzerträge]] einer Investition oder [[Ertrag|Erträge]] eines [[Flugzeug]]s) spielt im Rahmen der [[Spezialfinanzierung]] ([[Objektfinanzierung]], [[Projektfinanzierung]], [[strukturierte Finanzierungen]]) die [[Wertermittlung]] des Ertragswerts eine besondere Rolle. Formal definiert wird er als die [[Summe]] der [[Abzinsung und Aufzinsung|abgezinsten]] künftigen, [[Nachhaltigkeit|nachhaltig]] erzielbaren und marktüblichen [[Ertrag|Erträge]] aus einem Objekt.<ref>Wolfgang Lück (Hrsg.), ''Lexikon der Betriebswirtschaft'', 1983, S. 357</ref>

== Ermittlung ==
Grundlage ist der durch ein [[Beleihungsobjekt]] erwirtschaftete Gewinn oder Ertrag pro Jahr, aus dem einmalige Sondereffekte zu eliminieren sind. Der bereinigte Gewinn oder Ertrag bildet die Grundlage für den [[Schuldendienst]] des gewährten Kredits. Im Rahmen von [[Kreditunterlagen]] ist den [[Kreditinstitut]]en die Höhe und Nachhaltigkeit dieser [[Einnahme]]n nachzuweisen ([[Mietvertrag (Deutschland)|Mietaufstellungen]], [[Jahresabschluss|Jahresabschlüsse]], [[Investitionsplan|Investitionspläne]]). Im späteren [[Kreditvertrag]] sorgen dann [[Covenants]] mit [[Schuldenkennzahl]]en wie [[Schuldendienstdeckungsgrad]], [[Verschuldungsgrad]] oder [[Zinslastquote]] für die Aufrechterhaltung eines angemessenen [[Kreditrisiko]]s. Zu berücksichtigen sind bei der Ertragswertermittlung die [[Bewirtschaftungskosten]], die den Ertragswert mindern ({{§|18|immowertv|buzer}} [[ImmoWertV]]):

[[Rohertrag]]
- [[Bewirtschaftungskosten]]
= [[Reinertrag]]

Dieser Reinertrag (Netto-Ertragswert) ist zunächst auf Jahresbasis zu ermitteln, sodann wird er für die [[Kreditlaufzeit]] zum [[Kapitalwert]] kumuliert ({{§|20|immowertv|buzer}} ImmoWertV). Der Kapitalwert ist der Betrag, der alternativ am [[Kapitalmarkt]] angelegt werden müsste, um die gleichen Erträge wie aus dem Objekt zu erzielen.

Bei begrenzter Dauer und unterschiedlichem Gewinn pro Jahr ergibt sich der Ertragswert <math>E</math> aus den [[Anschaffungskosten]] <math>A</math>, dem Jahresgewinn <math>G</math> und dem Kapitalisierungszinsfuß <math>p</math> auf die Dauer <math>t</math> in Jahren:

:<math>E = A + \sum_{t=1}^{n} G / (1 + p)^t</math>

Bei unbegrenzter Dauer und gleichbleibendem Gewinn pro Jahr errechnet sich der Ertragswert als Übergang zur [[Rentenformel]] wie folgt:

:<math>E = A + \frac{\text{G}}{\text{P}}\, \cdot 100\,\%</math>

[[Bodenwert]] und Gebäudeertragswert ergeben den Ertragswert eines bebauten [[Grundstück]]s ({{§|185|bewg|juris}} Abs. 3 [[Bewertungsgesetz|BewG]]).

== Ertragswert in der Praxis ==
Als [[Beleihungswert]] von Ertrag generierenden Beleihungsobjekten wie [[Gewerbeimmobilie]]n oder [[Mehrfamilienhaus|Mehrfamilienhäusern]] kommt ausschließlich der Ertragswert in Betracht. Er wird bei der [[Sicherheitenbewertung]] zur Ermittlung des Beleihungswerts herangezogen. Haupteinflussfaktor auf den Wert einer Gewerbeimmobilie ist die nachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete unter Berücksichtigung der [[Verwaltungskosten]], [[Betriebskosten (Immobilien)|Betriebskosten]], [[Instandhaltung]] und [[Mietausfall]]risiko ({{§|187|bewg|juris}} BewG), wobei als konservativer [[Multiplikatormethode|Multiplikator]] das 12- bis 13-fache der Jahresnettokaltmiete als potenzieller [[Veräußerung]]serlös angesehen wird.<ref>[https://books.google.de/books?id=snXSBgAAQBAJ&pg=PA94&dq=Ertragswert+Gewerbeimmobilie&hl=de&sa=X&redir_esc=y#v=onepage&q=Ertragswert%20Gewerbeimmobilie&f=false Michael Demuth/Henrik Bustorf/Olaf Thiel, ''Investment Fonds: Produkte - Fakten - Strategien'', 1995, S. 94]</ref>

Der Ertragswert einer [[Investition]] ist der [[Barwert]] der zukünftig aus der Investition zu erwartenden Einzahlungsüberschüsse. Ist der [[wahrscheinlichkeit]]sgewichtete Ertragswert großer als die investierten Mittel (''positiver wahrscheinlichkeitsgewichteter Ertragswert''), so ist die Investition wirtschaftlich sinnvoll.<ref>[https://books.google.de/books?id=PNq1inDIpowC&pg=PA64&dq=Ertragswert+Investition&hl=de&sa=X&redir_esc=y#v=onepage&q=Ertragswert%20Investition&f=false Martin Tasma, ''Leveraged Buyout und Gläubigerschutz'', 2012, S. 64]</ref> Für die Bewertung von ganzen Unternehmen eignet sich der Ertragswert am besten, da dieser dem in Theorie und Praxis dominierenden Gedanken gerecht wird, dass die zukünftigen, aus den Leistungen des Unternehmens hervorgehenden Erträge diesen Ertragswert im Wesentlichen bestimmen.<ref>Klaus Henselmann, ''Geschichte der Unternehmensbewertung'', in: Volker H. Peemüller, Praxishandbuch der Unternehmensbewertung, 2012, S. 108</ref> Bezugsgröße ist der um das [[außerordentliches Ergebnis|außerordentliche Ergebnis]] korrigierte [[Jahresüberschuss]]. Der Ertragswert wurde im [[Steuerrecht (Deutschland)|Steuerrecht]] für Grundstücke bei der Ermittlung des [[Einheitswert]]es (bis 2024) zugrunde gelegt; teilweise bildet er auch die Basis für diejenigen Steuerwerte, die an die Stelle des Einheitswertes traten. Der steuerrechtliche Einheitswert war im Grunde ein schematisierter Ertragswert.<ref>Heinrich Herzog, ''Grundlagen und Methode der landwirtschaftlichen Einheitsbewertung'', in: Handbuch der Landwirtschaft, Band 5, 1954, S. 734 ff.</ref>

== Ertragswert und Beleihung ==
Der Ertragswert wird im Rahmen der [[Sicherheitenbewertung]] zur Ermittlung des [[Beleihungswert]]s bei [[Beleihungsobjekt]]en herangezogen, die einen Gewinn oder Ertrag erwirtschaften. Dazu gehören bei Immobilien die Gewerbeimmobilien und vermieteten Mehrfamilienhäuser. Bei Mobilien gehören im Rahmen der Objektfinanzierung die [[Fahrzeugpark]]s, [[Schiff]]e oder [[Flugzeug]]e zu den ertragswertorientierten Objekten. Sollen durch Kreditinstitute [[Unternehmenskauf|Unternehmenskäufe]] bei [[Nichtbank]]en mitfinanziert werden, so kann auch hier ein Ertragswert als Grundlage für den Beleihungswert ermittelt werden.

In {{§|3|belwertv|juris}} [[Wertermittlungsverordnung|BelWertV]] ist der Beleihungswert als der Wert definiert, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa [[Konjunktur|konjunkturell]] bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen [[Markt]] und unter Ausschaltung von [[Spekulation (Wirtschaft)|spekulativen]] Elementen während der gesamten Dauer der [[Beleihung (Kreditwesen)|Beleihung]] bei einer [[Veräußerung]] voraussichtlich erzielt werden kann. Anzuwenden sind bei der Wertermittlung das [[Ertragswertverfahren]] mit dem Ertragswert ({{§|9-13|BelWertV|buzer|text=§§ 9 bis 13}} BelWertV) als [[Wertkonvention]] für den Beleihungswert.

== Unterschiede zwischen Ertragswert und Discounted Cash-Flow ==
Beide Verfahren gehen davon aus, dass sich der Wert eines Objekts aus den künftigen Einnahmeüberschüssen ableiten lässt. Beide besitzen gemeinsam als mathematische Grundlage die [[Kapitalwertmethode]]. Der grundlegende Unterschied zwischen beiden Verfahren besteht darin, dass sich der Ertragswert aus den künftigen Gewinnen oder Erträgen errechnet, während sich der [[Discounted Cash-Flow]] (DCF) aus den Barwerten von [[Cashflow]]s ({{enS|''operating free Cashflow''}}, freier Cashflow aus dem operativen Geschäft) rekrutiert. Weitere Unterschiede ergeben sich daraus, ob es sich um Überschüsse handelt, die an die [[Eigenkapital]]- oder [[Fremdkapital]]geber ausgeschüttet und wie sie kapitalisiert werden.<ref>Martin Jonas, ''Unternehmensbewertung: Zur Anwendung der Discounted Cashflow-Methode in Deutschland'', in: [[BFuP]], 1995, S. 85</ref> Als Diskontierungszinssatz wird beim Ertragswert eine individuelle Alternativrendite, beim DCF ein gewogener [[Kapitalkostensatz]] der Renditeerwartungen aller Kapitalgeber verwandt.<ref>[[Peter Seppelfricke]], ''Handbuch Aktien- und Unternehmensbewertung'', 2005, S. 38</ref> Während der Ertragswert das systematische und unsystematische Risiko erfasst, berücksichtigt der DCF nur das systematische Risiko. Bei identischen Annahmen gelangen beide Verfahren trotz der Unterschiede zu gleichen Ergebnissen, weil ihnen ein Barwertkalkül zugrunde liegt.<ref>Wolfgang Ballwieser, ''Verbindungen von Ertragswert- und Discounted-Cashflow-Verfahren'', in: Volker H. Peemöller (Hrsg.), Praxishandbuch der Unternehmensbewertung, 2005, S. 363</ref>

== Siehe auch ==
* [[Ertragswertverfahren]]
* [[Stuttgarter Verfahren]]

== Einzelnachweise ==
<references />

{{Normdaten|TYP=s|GND=4152918-2}}
{{Rechtshinweis}}

[[Kategorie:Wertermittlung]]
[[Kategorie:Bankwesen]]
[[Kategorie:Kreditsicherung]]

Ertragswert - Versionsgeschichte

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