https://wiki-de.moshellshocker.dns64.de/index.php?action=history&feed=atom&title=BodenwertBodenwert - Versionsgeschichte2026-06-03T05:08:38ZVersionsgeschichte dieser Seite in Wikipedia (Deutsch) – Lokale KopieMediaWiki 1.43.8https://wiki-de.moshellshocker.dns64.de/index.php?title=Bodenwert&diff=234519&oldid=previmported>Karsten11 am 3. Januar 2024 um 09:27 Uhr2024-01-03T09:27:32Z<p></p>
<p><b>Neue Seite</b></p><div>Der '''Bodenwert''' ist in der [[Immobilienwirtschaft]] der [[Wert (Wirtschaft)|Wert]] eines [[Grundstück#Unbebaute Grundstücke|unbebauten]] oder [[Fiktion (Recht)|fiktiv]] freigelegten [[Grundstück]]s oder [[grundstücksgleiches Recht|grundstücksgleichen Rechts]].<br />
<br />
== Allgemeines ==<br />
''Unbebaute Grundstücke'' sind Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden.<ref>BFH, Urteil vom 6. Oktober 1978, Az.: III R 23/75 = {{Rspr|BFHE 126, 63}}</ref> Ein Gebäude ist nicht mehr benutzbar, wenn infolge des Verfalls des Gebäudes oder der Zerstörung keine auf Dauer benutzbaren Räume vorhanden sind ({{§|145|bewg|juris}} Abs. 2 Satz 2 [[Bewertungsgesetz|BewG]]). Unbebaute Grundstücke dürfen keine [[Nutzungsartenkatalog|Nutzungsart]] wie [[Bergbau]], [[Gebäude]] ([[Gewerbeimmobilie]]n, [[Wohngebäude]]), [[Industriebau]]ten, [[Landwirtschaft]] oder [[Wirtschaftswald]] aufweisen. Ist jedoch eine derartige Nutzungsart vorhanden, wird bei der Bodenwertermittlung fingiert, als sei sie nicht vorhanden. <br />
<br />
Der Bodenwert ist insbesondere in Gebieten mit hoher [[Einwohnerdichte]] wie in [[Stadt|Städten]] und [[Ballungsraum|Ballungsräumen]] ein wesentlicher Kostenfaktor beim [[Grundstückskaufvertrag|Grundstückskauf]]. Dabei ist für die Ermittlung des Bodenpreises unerheblich, ob ein Grundstück bebaut oder unbebaut ist. Bei bebauten Grundstücken wird für den Bodenwert angenommen, dass sie unbebaut seien. Man spricht in diesem Fall auch vom „reinen Bodenwert“ oder „Würde-wenn-Bodenwert“ als dem Wert, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre.<ref>Hans Otto Sprengnetter u.&nbsp;a., ''Grundstücksbewertung - Lehrbuch'', 2008, Teil 3, Kapitel 1, Abschnitt 1</ref> <br />
<br />
Das [[Bundesverfassungsgericht]] (BVerfG) entschied im April 2018, dass die Regelungen des [[Bewertungsgesetz]]es (BewG) zur Einheitsbewertung von Grundvermögen am [[Gleichheitssatz]] zu messen und mit ihm unvereinbar sind,<ref>[https://www.bundesverfassungsgericht.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/2018/04/ls20180410_1bvl001114.html BVerfG, Urteil vom 10. April 2018 - 1 BvL 11/14]</ref> sodass die bisherige Berechnung der [[Grundsteuer (Deutschland)|Grundsteuer]] verfassungswidrig ist und bis 31. Dezember 2019 neu geregelt werden muss. [[Bemessungsgrundlage (Steuerrecht)|Bemessungsgrundlage]] der Grundsteuer war bisher der [[Einheitswert]], dem der Grundstückswert zugrunde liegt ({{§|83|bewg|juris}} BewG), bei dessen Ermittlung vom Bodenwert ({{§|84|bewg|juris}} BewG), vom Gebäudewert ({{§|85-88|BewG|buzer|text=§§&nbsp;85 bis 88}} BewG) und vom Wert der Außenanlagen ({{§|89|bewg|juris}} BewG) auszugehen ist. Der Bodenwert war bereits Bestandteil der Ermittlung des Einheitswerts und dürfte auch künftig eine Rolle spielen.<br />
<br />
== Wertbeeinflussende Faktoren ==<br />
Bei der [[Wertermittlung]] des Bodenwerts sind folgende wertbeeinflussenden Faktoren zu berücksichtigen:<ref>[https://books.google.de/books?id=AJbwAwAAQBAJ&pg=PA59&dq=Bodenwert&hl=de&sa=X&redir_esc=y#v=onepage&q=Bodenwert&f=false Bernhard Metzger, ''Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken'', 2013, S. 46]</ref><br />
<br />
* [[Lage (Immobilie)|Lage]] ([[Standort (Ökologie)|Standort]], [[Verkehrsanbindung]])<br />
* [[Flächeninhalt|Fläche]] (Größe des Grundstücks in m²)<br />
* [[Grundstücksfläche|Zuschnitt]] (Form der [[Grundstücksgrenze]]n, Anteil von Vorderland und Hinterland)<br />
* [[Grundbuch]]stand<br />
* [[Belastung (Eigentum)|Belastungen]] ([[Baulast]]en, [[Eintragung]]en in [[Abteilung (Grundbuch)|Abt. II des Grundbuchs]])<br />
* [[Baunutzungsverordnung|Bauliche Nutzbarkeit]] (Art und Maß der baulichen Nutzung, geregelt in der [[Baunutzungsverordnung]])<br />
* [[Erschließung (Grundstück)|Erschließung]] und [[Erschließungsbeitrag|Erschließungsbeiträge]]<br />
* [[Bauland]]reserve und Teilungsmöglichkeiten<br />
* [[Bodenbeschaffenheit]] (Art des Bodens, z.&nbsp;B. [[Kies]], [[Fels]] oder [[Lehm]])<br />
* [[Gelände (Kartografie)|Topographie]] (z.&nbsp;B. Hanglage)<br />
* [[Erschließung (Grundstück)|Erschließungszustand]]<br />
* [[Geschossflächenzahl]]<br />
* [[Altlast]]en<br />
* [[Denkmalschutz]]<br />
* [[Bergschaden]]sverzicht<br />
* [[Konjunktur|Konjunkturelle Einflüsse]]<br />
<br />
Diese Faktoren können isoliert oder kombiniert auftreten.<br />
<br />
== Ermittlung ==<br />
Der Bodenwert ist Ausgangsgröße zur Ermittlung des Grundstückswerts:<br />
<br />
Bodenwert<br />
+ Gebäudewert<br />
+ Wert der Außenanlagen<br />
= Grundstückswert<br />
<br />
Nach der [[Steuerrecht (Deutschland)|steuerrechtlichen]] Vorschrift des {{§|179|bewg|juris}} [[Bewertungsgesetz|BewG]] richtet sich der Bodenwert nach der [[Grundstücksfläche]] und den [[Bodenrichtwert]]en. Dabei ist gemäß {{§|16|immowertv|buzer}} [[WertV|Immobilienwertermittlungsverordnung]] (ImmoWertV) der Bodenwert ohne bauliche Anlagen im Vergleichsverfahren ({{§|15|immowertv|buzer}} ImmoWertV) zu ermitteln. Bestandteil des Bodenwerts dürfen ausnahmsweise vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück im Außenbereich ({{§|35|bbaug|juris}} [[Baugesetzbuch|BauGB]]) sein (§ 16 Abs. 2 ImmoWertV). <br />
<br />
Der Bodenwert <math>B</math> ergibt sich als [[Produkt (Mathematik)|Produkt]] aus dem Bodenrichtwert <math>B_r</math> und der Grundstücksfläche <math>G</math>:<br />
<br />
: <math>B = B_r \cdot G</math> <br />
<br />
Der Bodenwert erhöht sich bei zunehmender Grundstücksfläche und/oder gestiegenem Bodenrichtwert.<br />
<br />
== Sach- und Ertragswert == <br />
Der Bodenwert ist Ausgangspunkt für die Ermittlung des [[Sachwert]]s und [[Ertragswert]]s. Bodenwert und Gebäudeertragswert ergeben nach {{§|184|bewg|juris}} Abs. 3 BewG den Ertragswert eines Grundstücks:<br />
<br />
Bodenwert<br />
+ Gebäudeertragswert<br />
= Ertragswert<br />
<br />
Die [[Wertkonvention]]en Bodenwert, Sachwert und Ertragswert spielen bei der [[Beleihung (Kreditwesen)|Beleihung]] von [[Wohnimmobilie|Wohn-]] und [[Gewerbeimmobilie]]n ([[Immobilienfinanzierung]]en) eine entscheidende Rolle.<br />
<br />
== Bodenwert in der Immobilienfinanzierung ==<br />
Der Bodenwert wird bei der [[Immobilienfinanzierung]] für die [[Beleihung (Kreditwesen)|Beleihung]] von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten ohne Bebauung ermittelt.<ref>[https://www.google.de/books/edition/Gabler_Bank_Lexikon/rCUkBgAAQBAJ?hl=de&gbpv=1&dq=Bodenwert+lexikon&pg=PA181&printsec=frontcover#spf=1626338860519 Thomas M. Dewner/Jürgen Krumnow/Thomas A. Lange/Ludwig Gramlich, ''Gabler Bank-Lexikon: Bank - Börse – Finanzierung'', 2000, S. 237]</ref> Er wird zusammen mit dem Sachwert der Bebauung zum [[Beleihungswert]] zusammengefasst. <br />
<br />
== Bodenwert in der Volkswirtschaftslehre ==<br />
Der Bodenwert spielte insbesondere in der [[Klassische Nationalökonomie|klassischen Nationalökonomie]] eine bedeutende Rolle als [[Messzahl]] für den [[Produktionsfaktor]] [[Boden (Produktionsfaktor)|Boden]]. Bevor jedoch die klassische Schule der Nationalökonomie die Gesetze fand, nach denen sich der Bodenwert bildet, stellten bereits die [[Physiokratie|Physiokraten]] in Frankreich mit ihrem Hauptvertreter [[François Quesnay]] im Jahre 1757 eine Bodenwerttheorie auf. Sie hielten nur [[Ackerland]] für produktiv und zogen dessen [[Bewirtschaftungskosten]] vom Grundstücksertrag ([[Veräußerung]] von [[Getreide]] usw.) ab und erhielten so das Nettoprodukt ([[Überschuss]]), dem Gesamtprodukt des Bodens abzüglich des Restitutionsaufwands für die Erhaltung des Produktionsfaktors (Versorgung der Familie und Ersatz für [[Produktionsmittel]]). [[David Ricardo]] legte 1821 mit der [[Bodenrente]] ({{enS|''rent of land''}}) in der [[Landwirtschaft]] die Grundzüge für die moderne Bodenwerttheorie fest.<ref>[https://books.google.de/books?id=wjBjAAAAMAAJ&printsec=frontcover&dq=The+Principles+of+Political+Economy+And+Taxation&hl=de&sa=X&redir_esc=y#v=onepage&q=%22rent%20of%20land%22&f=false David Ricardo, ''The Principles of Political Economy And Taxation'', 1821, S. 192 ff.]</ref> Bei ihm bestand die Bodenrente aus der Pachtzahlung des Bauern an den Grundstückseigentümer. Kurz danach präsentierte [[Johann Heinrich von Thünen]] 1829 einen theoretisch geschlossenen Ansatz zur Erfassung des Bodenwerts und der Bodennutzung in Abhängigkeit von der Entfernung von einem [[Markt]] ([[Thünensche Ringe]]).<ref>[https://books.google.de/books?id=AWfVAgAAQBAJ&printsec=frontcover&dq=Bodenwerttheorie&hl=de&sa=X&redir_esc=y#v=onepage&q=Entfernung&f=false Johann Heinrich von Thünen, ''Der isolierte Staat in Beziehung auf Landwirtschaft und Nationalökonomie'', 1826, S. 99 ff.]</ref> Dabei spielte bereits das [[Verkehrswesen]] für den Bodenwert eine entscheidende Rolle, da sich die Bodenrente aus der Differenz von Grundstücksertrag abzüglich der [[Produktionskosten|Produktions-]] und [[Transportkosten]] ermittelte. Nach der klassischen Bodenwerttheorie ist der Bodenwert der [[Zinskapitalisierung|kapitalisierte]] Wert des Bodenertrages. Damit galt die Bodenwerttheorie als Grundlage der [[Ertragswertverfahren|Ertragswertlehre]].<br />
<br />
== Sonstiges ==<br />
Ein Kartenwerk, aus welchem die [[Ackerwertzahl]] hervorgeht, ist die [[DGK 5 Bo]], welche im Zuge der Reichsbodenschätzung 1934 erarbeitet wurde.<br />
<br />
== Einzelnachweise ==<br />
<references /><br />
<br />
{{Rechtshinweis}}<br />
{{Normdaten|TYP=s|GND=4226918-0}} <br />
<br />
[[Kategorie:Bankwesen]]<br />
[[Kategorie:Finanzierung]]<br />
[[Kategorie:Wertermittlung]]<br />
[[Kategorie:Volkswirtschaftslehre]]<br />
[[Kategorie:Landnutzung]]</div>imported>Karsten11