imported>Mailtosap: Kategorisierung präzisiert: Die zu allgemeine Oberkategorie Bauwesen entfernt; stattdessen in die Fachkategorien Bauvertragsrecht und Bauausführung eingeordnet (da der Begriff den rechtlich definierten Zustand der Nutzbarkeit eines Gebäudes beschreibt).

2026-02-28T14:23:09Z

Kategorisierung präzisiert: Die zu allgemeine Oberkategorie Bauwesen entfernt; stattdessen in die Fachkategorien Bauvertragsrecht und Bauausführung eingeordnet (da der Begriff den rechtlich definierten Zustand der Nutzbarkeit eines Gebäudes beschreibt).

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'''Bezugsfertigkeit''' liegt im [[Bauwesen]] vor, wenn eine [[Wohnung]] ohne [[Gefahr]] für die [[Sicherheit]] und [[Gesundheit]] ihrer [[Bewohner]] auf Dauer bewohnt werden kann. Es müssen daher [[Tür]]en, [[Fenster]], [[Elektrischer Strom|Strom]], [[Licht]] und [[Wasser]] sowie eine funktionsfähige [[Heizung]], [[Kochen|Kochmöglichkeit]], [[Sanitäranlage]]n ([[Badezimmer|Bad]], [[Toilette]]) und sichere [[Erschließung (Gebäude)|Zugänge]] fertiggestellt sein. Bezugsfertigkeit betrifft sowohl [[Neubau (Bauwesen)|Neubauten]] als auch [[Renovierung|grundrenovierte]] [[Gebäude]].

== Allgemeines ==
Ein Gebäude oder eine Wohnung ist dann als bezugsfertig anzusehen, wenn der Bau so weit fortgeschritten ist, dass den zukünftigen Bewohnern [[Zumutbarkeit|zugemutet]] werden kann, das Gebäude oder die Wohnung zu beziehen. Die behördliche Genehmigung zum Beziehen des Gebäudes oder der Wohnung ([[Bauabnahme|Schlussabnahmeschein]] der [[Bauaufsichtsbehörde]]) ist für die Bezugsfertigkeit nicht maßgebend. Ebenso wenig genügt eine einseitig vom Verkäufer abgegebene Erklärung über die Bezugsfertigkeit, die mit den [[Tatsache]]n nicht in Einklang steht. Zivilrechtlich wird unter Bezugsfertigkeit allgemein verstanden, der Bau müsse so weit fortgeschritten sein, dass es den künftigen Bewohnern zugemutet werden könne, ihn zu beziehen. Das Wohnhaus müsse in seiner Funktion als Wohnhaus genutzt werden können.<ref>Manfred Blank, ''Bauträgervertrag'', 2002, Rdn. 228</ref> Deshalb müssten alle dafür erforderlichen [[Gewerk]]e fertiggestellt sein.<ref>Wolfgang Köble/Herbert Grziwotz, ''Rechtshandbuch Immobilien'', Band I, Fach 12, 2003, Rdn. 110</ref> Ersichtlich hat die Bezugsfertigkeit definitorisch nichts mit Abnahmefähigkeit, Fertigstellung oder Erfüllung zu tun, unabhängig davon, ob man den Bezugsfertigkeitsbegriff öffentlich-rechtlich oder zivilrechtlich einordnet.<ref>Klaus R. Wagner, ''Die Bezugsfertigkeits-„Rate“ im Bauträgervertrag'', in: BauR 2004, 569</ref>

== Rechtsfragen ==
Das [[Bewertungsgesetz]] (BewG) definiert unbebaute [[Grundstück]]e als Grundstücke, „auf denen sich keine benutzbaren [[Gebäude]] befinden. Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, sie zu benutzen; die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend“ (§{{§|72|bewg|juris}}, {{§|178|bewg|juris}} BewG). Gemäß {{§|3|gewo_34cdv|juris}} Abs. 2 Nr. 2 [[Makler- und Bauträgerverordnung|MaBV]] sind bei noch nicht fertiggestellten [[Wohnimmobilie]]n 12 % des [[Kaufpreis]]es bei Bezugsfertigkeit „und [[Zug um Zug (Recht)|Zug um Zug]] gegen Besitzübergabe“ fällig. Das [[Gesetz]] vermeidet jedoch, den Begriff der Bezugsfertigkeit näher zu erläutern, so dass es sich um einen [[unbestimmter Rechtsbegriff|unbestimmten Rechtsbegriff]] handelt. Auch in [[Grundstückskaufvertrag|Grundstückskaufverträgen]] über noch zu errichtende Gebäude wird die [[Fälligkeit]] vom Kaufpreis meist von der Bezugsfertigkeit abhängig gemacht, Kaufpreisraten sind vom [[Bauablauf|Baufortschritt]] abhängig. Im Einzelfall kann es unklar sein, bei welchem Baufortschritt bereits Bezugsfertigkeit vorliegen soll. Deshalb beschäftigt die Frage der Bezugsfertigkeit seit langem die [[Rechtsprechung]], die oft mit [[Negativauslese]]n festzustellen versucht, wann Bezugsfertigkeit jedenfalls nicht vorliegt.

== Kriterien der Bezugsfertigkeit in der Rechtsprechung ==
Die Bezugsfertigkeit eines Gebäudes oder einer Wohnung ist einem Urteil des [[Oberlandesgericht Hamm|OLG Hamm]] vom November 1994 zufolge gegeben, wenn der Bau so weit fortgeschritten sei, dass zukünftigen Mietern oder sonstigen Bewohnern zugemutet werden könne, das Gebäude oder die Wohnung zu beziehen. Wann dieser Zeitpunkt vorliege, sei nach der Verkehrsauffassung zu beurteilen. Zur Bezugsfertigkeit ist demnach erforderlich, dass das [[Bauwerk]] funktionstüchtig als [[Wohngebäude]] genutzt werden kann; das bedeutet, dass alle für das Bewohnen des Objekts notwendigen Gewerke fertiggestellt sein müssen. Für die Bejahung der Bezugsfertigkeit ist die Erstellung der [[Garage]] und Herstellung der Außenanlagen nicht erforderlich, denn eine Wohnung kann auch dann bewohnt werden, wenn die dazugehörende Fertiggarage noch nicht aufgestellt und die Außenanlagen noch nicht fertiggestellt sind.<ref>OLG Hamm, Urteil vom 2. November 1994, Az.: 21 W 16/92</ref> Für den [[Bundesgerichtshof]] (BGH) spielt die Tatsache, dass der Erwerber in die Wohnung eingezogen sei, keine Rolle für die rechtlich zu klärende Frage der Bezugsfertigkeit einer [[Wohnungseigentum (Deutschland)|Eigentumswohnung]].<ref name="bgh">[https://lexetius.com/2004,889 BGH, Urteil vom 15. April 2004, Az.: VII ZR 397/02]</ref> Zur Bezugsfertigkeit gehört für den BGH jedenfalls die Herstellung des nach der vertraglichen Vereinbarung zu errichtenden gewöhnlichen Zugangs zum Bauobjekt, denn der Zugang sei ein zentrales Element für den Bezug. Die Bezugsfertigkeit des gesamten Hauses liegt nicht vor, wenn eine vollständig abgeschlossene Wohnung nicht in zumutbarer Weise zugänglich ist.<ref name="bgh" /> Das OLG Hamm hatte im Mai 2007 entschieden, dass die Bezugsfertigkeit voraussetze, dass eine [[Wohnung]] zu diesem Zeitpunkt nach dem vom Vertrag vorausgesetzten Gebrauch genutzt werden könne, wozu beispielsweise die Fertigstellung des [[Treppenhaus]]es und des [[Wärmedämmung|Wärmedämmputzes]] gehöre. Weitere Wohnungen müssten soweit fertiggestellt sein, dass deren [[Wand (Bauteil)|Wände]] verputzt, der [[Estrich]] gelegt und sie mit einer Eingangstüre versehen sind, damit aus diesen Wohnungen nur noch in einem tolerierbaren Umfang [[Baulärm]] und -schmutz in das Treppenhaus dringt.<ref>OLG Hamm, Urteil vom 31. Mai 2007, Az.: 24 U 150/04</ref> Nach allgemeinem Sprachgebrauch erscheint es für den BGH fernliegend, dass die Parteien für die Bezugsfertigkeit bei einer Bauverpflichtung mit einer [[Wohnanlage]] bereits die Bezugsfertigkeit einer einzelnen Wohnung genügen lassen wollten.<ref>[https://openjur.de/u/653971.html BGH, Beschluss vom 10. Oktober 2013, Az.: VII ZR 269/12]</ref>

== Bedeutung ==
Die Feststellung der Bezugsfertigkeit hat insbesondere im Bereich der [[Wohnbauförderung]] besondere Bedeutung. Eine Wohnung, für die [[Finanzielle Fördermittel|öffentliche Mittel]] vor der Bezugsfertigkeit bewilligt worden sind, gilt nach {{§|13|wobindg|juris}} Abs. 1 [[Wohnungsbindungsgesetz]] von dem Zeitpunkt an als öffentlich gefördert, in dem der Bescheid über die Bewilligung der öffentlichen Mittel dem [[Bauherr]]n zugegangen ist. Auch im Steuerrecht spielt die Bezugsfertigkeit eine Rolle. Der Beginn der [[Abschreibung]]en wird in {{§|7|estg|juris}} [[Einkommensteuergesetz (Deutschland)|Einkommensteuergesetz]] vom Zeitpunkt der Fertigstellung abhängig gemacht. Ein Wohngebäude ist fertiggestellt, wenn es bezugsfertig ist. Die MaBV geht nach ihrer Aufzählung der einzelnen [[Bauablauf]]phasen davon aus, dass Bezugsfertigkeit nach den [[Keramikfliese|Fliesenarbeiten]] im [[Sanitäranlage|Sanitärbereich]], aber vor Abschluss der [[Fassade]]narbeiten vorliegt. Des Weiteren ist die Bezugsfertigkeit für die Feststellung des [[Baujahr]]es relevant.<ref>{{Internetquelle |autor= |url=https://www.enzyklo.de/Begriff/baujahr |titel=Baujahr - 6 Ergebnisse - Enzyklo |werk= |hrsg= |datum= |zugriff=2018-03-21}}</ref>

== Einzelnachweise ==
<references />

{{Rechtshinweis}}

[[Kategorie:Bauausführung]]
[[Kategorie:Bauvertragsrecht (Deutschland)]]
[[Kategorie:Baurecht]]
[[Kategorie:Wohnungsmarkt]]

Bezugsfertigkeit - Versionsgeschichte

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