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'''Beleihungsobjekt''' (in der Schweiz: ''Belehnungsobjekt'') ist im [[Bankwesen]] allgemein jede [[Sachsicherheit]] und speziell eine [[Immobilie]], die als [[Kreditsicherheit]] für einen [[Kredit]] dient.

== Allgemeines ==
Meist wird im Bankwesen der Begriff des Beleihungsobjekts auf Immobilien eingeengt.<ref>[https://books.google.de/books?id=-7sgBgAAQBAJ&pg=PA27&dq=Beleihungsobjekt&hl=de&sa=X&redir_esc=y#v=onepage&q=Beleihungsobjekt&f=false Günter Wierichs/Stefan Smets, ''Gabler Kompakt-Lexikon Bank und Börse'', 2001, S. 27]</ref> Immobilien sind unbebaute [[Grundstück]]e, [[Wohnimmobilie]]n oder [[Gewerbeimmobilie]]n. Zu den Wohnimmobilien gehören [[Mehrfamilienhaus|Mehrfamilien-]] oder [[Einfamilienhaus|Einfamilienhäuser]] und ganze [[Wohnanlage]]n. Als Gewerbeimmobilien kommen [[Arztpraxis|Arztpraxen]], [[Bürogebäude]], [[Einzelhandel]]simmobilien, [[Lagerhalle]]n oder ganze [[Industriegebiet]]e in Frage. Zwecks Kreditprüfung erhält das [[Kreditinstitut]] im Rahmen der [[Objektfinanzierung]] vom Grundstückseigentümer [[Beleihungsunterlagen]], aus denen die rechtlichen und wirtschaftlichen Voraussetzungen des Beleihungsobjekts hervorgehen. Wichtigstes Ergebnis der Prüfung ist die Ermittlung des [[Beleihungswert]]s, auf dessen Grundlage die [[Beleihungsgrenze]] die Kredithöhe bestimmt. Beleihungsobjekte spielen insbesondere bei [[Hypothekendarlehen]] und der [[Immobilienfinanzierung]] eine zentrale Rolle.

== Besicherung ==
Nach Abschluss des [[Kreditvertrag]]es werden die betroffenen Immobilien mit einem [[Grundpfandrecht]] ([[Sicherungsgrundschuld]], [[Grundschuld]] oder [[Hypothek]]) auf mindestens einem Grundstück oder einem [[Grundstücksgleiches Recht|grundstücksgleichen Recht]] zu Gunsten des [[Kreditgeber]]s belastet. Durch [[Eintragung]] des Grundpfandrechts wird die Immobilie zum Beleihungsobjekt. Dieses darf gemäß {{§|13|pfandbg|juris}} Abs. 1 [[Pfandbriefgesetz|PfandBG]] nur auf [[Grundstück]]en, [[grundstücksgleiches Recht|grundstücksgleichen Rechten]] oder solchen Rechten einer ausländischen [[Rechtsordnung]] lasten, die den grundstücksgleichen Rechten deutschen Rechts vergleichbar sind. Die Beleihungsobjekte müssen dieser Vorschrift zufolge in einem Mitgliedstaat der [[Europäische Union|Europäischen Union]] oder einem anderen Vertragsstaat des Abkommens über den [[Europäischer Wirtschaftsraum|Europäischen Wirtschaftsraum]], in der [[Schweiz]], in den [[Vereinigte Staaten|Vereinigten Staaten von Amerika]], in [[Kanada]], in [[Japan]], in [[Australien]], in [[Neuseeland]] oder in [[Singapur]] belegen sein. Nach {{§|16|pfandbg|juris}} Abs. 2 PfandBG ist der „[[Marktwert (Immobilie)|Marktwert]] der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt“.

Die häufig lange Zeit in Anspruch nehmende Eintragung kann in Deutschland durch eine [[Rangbescheinigung]] überbrückt werden, die bereits eine Kreditauszahlung vor Eintragung ermöglicht. Unerheblich ist, ob der [[Kreditnehmer]] selbst der Eigentümer des Beleihungsobjekts ist oder ein dritter [[Sicherungsgeber]] (siehe [[Sicherungsvertrag]]). Zudem muss das Beleihungsobjekt nicht zwangsläufig mit dem Investitionsobjekt übereinstimmen.

Im Rahmen eines Grundpfandrechts [[Haftung (Recht)|haftet]] für den besicherten Kredit nicht nur das eigentliche [[Gebäude]], sondern darüber hinaus auch nach {{§|1120|bgb|juris}} [[Bürgerliches Gesetzbuch|BGB]] seine [[wesentlicher Bestandteil|wesentlichen Bestandteile]] und das [[Zubehör]], nach {{§|1123|bgb|juris}} BGB die [[Mietvertrag (Deutschland)|Miet-]] und [[Pachtvertrag (Deutschland)|Pachtforderungen]] (bei vermieteten oder verpachteten Beleihungsobjekten); nach den §{{§|1127|bgb|juris}} ff. BGB haften auch Versicherungsentschädigungen, insbesondere [[Gebäudeversicherung]]en ({{§|1128|bgb|juris}} BGB) und sonstige [[Schadensversicherung]]en ({{§|1129|bgb|juris}} BGB).

== Anforderungen an das Beleihungsobjekt ==
Das Beleihungsobjekt und das Grundpfandrecht müssen [[bankenaufsicht]]srechtlich der EU-weit gültigen [[Verordnung (EU) Nr. 575/2013 (Kapitaladäquanzverordnung)|Kapitaladäquanzverordnung]] (englische Abkürzung CRR) zufolge einige Voraussetzungen erfüllen:
* Beleihungsobjekt:
** es muss zeitnah [[Verwertung|verwertbar]] sein (Art. 208 Abs. 2c CRR),
** es hat angemessene [[Schadenversicherung]]en (Art. 208 Abs. 5 CRR) aufzuweisen,
** es muss durch einen unabhängigen [[Sachverständiger|Sachverständigen]] geschätzt werden (Art. 229 Abs. 1 CRR) und
** es ist jährlich (gewerbliche Immobilien) oder alle drei Jahre (Wohnimmobilien) zu überwachen (Art. 208 CRR);
* Grundpfandrecht:
** Art. 208 Abs. 2a CRR verlangt die rechtliche Durchsetzbarkeit der Grundpfandrechte in allen relevanten [[Rechtsordnung]]en und
** nach Art. 208 Abs. 2b CRR muss das Grundpfandrecht allen rechtlichen Anforderungen genügen.

Wohnimmobilien, die diesen Anforderungen genügen und vom Eigentümer selbst genutzt oder vermietet sind, erhalten bei der [[Risikoposition]] im Standardansatz ein [[Risikogewicht]] von 35 % des risikogewichteten Kredites (Art. 125 Nr. 1a CRR), wobei der Wert der Wohnimmobilie nicht wesentlich positiv mit der [[Bonität]] des Kreditnehmers [[Korrelation|korrelieren]] darf (Art. 125 Nr. 2a CRR). Hierzu gehören durch den Kreditnehmer selbst genutzte Industriegrundstücke, deren Werte erheblich von den Erträgen abhängen, die er durch die besondere Nutzung der Gewerbeimmobilie (z. B. für Fabrikgebäude) erzielt. Gewerbeimmobilien wird nach Art. 126 Nr. 1a CRR ein Risikogewicht von 50 % zugewiesen. Bei Gewerbeimmobilien ist die [[Drittverwendungsfähigkeit]] des Beleihungsobjekts von Bedeutung.

== Sonstiges ==
Da die Kredite mithin nicht vollständig durch [[Eigenmittel (Kreditinstitut)|Eigenmittel]] von der kreditgebenden Bank unterlegt werden müssen, können insbesondere bei [[Realkredit]]en niedrigere Kreditmargen dem Kreditnehmer zugutekommen. Soll das Beleihungsobjekt veräußert werden, muss die kreditgebende Bank vorher der Freigabe der [[Kreditsicherheit]] zustimmen. Die Belastung mit einem Grundpfandrecht stellt kein Hindernis beim Verkauf dar, weil die Valutierung (die noch ausstehenden Kredite) durch Anrechnung auf den Kaufpreis berücksichtigt wird und eine [[Löschungsbewilligung|Grundschuldlöschung]] erfolgen kann, sobald die Bank eine Rückzahlung aus dem Kaufpreis oder eine Ersatzsicherheit erhalten hat.

== Einzelnachweise ==
<references />

[[Kategorie:Bankwesen]]
[[Kategorie:Kreditsicherung]]
[[Kategorie:Immobilienwirtschaft]]

Beleihungsobjekt - Versionsgeschichte

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