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2023-05-25T12:06:33Z

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'''Bauzeitzinsen''' sind in der [[Immobilienwirtschaft]] und im [[Rechnungswesen]] ein [[Zinsaufwand]], der während der [[Bauzeit]] eines [[Fremdfinanzierung|fremdfinanzierten]] [[Bauwerk]]s anfällt.

== Allgemeines ==
Aus Sicht der [[Bautechnik]] ist die Bauzeit der [[Zeitintervall|Zeitraum]] des [[Bauprozess]]es zwischen dem Beginn der [[Bauausführung]] eines [[Bauvorhaben]]s bis zu seiner [[Bauabnahme]]. Die Bauzeit bezieht sich ''wirtschaftlich'' auf den [[Bauablauf]] zwischen [[Bauplanung]] und [[Bezugsfertigkeit]]. Bauwerke sind vor allem [[Immobilie]]n ([[Wohnimmobilie|Wohn-]] oder [[Gewerbeimmobilie]]n), aber auch andere ''qualifizierte [[Vermögenswert]]e'' ({{enS|[[Anschaffungskosten#Rechnungslegungsstandards|qualifiyng assets]]}}), deren [[Herstellung]] etwa ein Jahr oder länger in Anspruch nimmt ([[Flugzeugbau]], [[Schiffsbau]]). Voraussetzung ist, dass die Bauwerke ganz oder teilweise durch [[Baufinanzierung]]en, [[Investitionskredit]]e oder [[Objektfinanzierung]]en fremdfinanziert sind.

Bauzeitzinsen fallen während des Zeitraumes der Errichtung eines Bauvorhabens an.<ref>[https://www.google.de/books/edition/Lexikon_Baufinanzierung_von_A_bis_Z/VaSABwAAQBAJ?hl=de&gbpv=1&dq=Bauzeitzinsen+lexikon&pg=PA329&printsec=frontcover Harald Gerhards/Helmut Keller, ''Lexikon Baufinanzierung von A bis Z'', 1993, S. 97]</ref> Sie setzen voraus, dass während der Bauzeit entweder der [[Bauherr]] oder der [[Hersteller]] des Bauwerks einen [[Kredit]] zur [[Finanzierung]] der [[Baumaßnahme]] aufgenommen hat. Ist bei Immobilien der Bauherr der [[Kreditnehmer]], so handelt es sich um eine Immobilienfinanzierung, ansonsten um eine Baufinanzierung.

== Arten ==
Als Bauzeitzinsen gelten die [[Kreditzins]]en und auch ein etwaiges [[Disagio]] während der Bauzeit. Erfolgt durch das [[Kreditinstitut]] lediglich eine [[Kreditzusage]] ohne (sofortige) Kreditauszahlung, gehört auch der [[Bereitstellungszins]] zum Bauzeitzins.<ref>[https://www.google.de/books/edition/Immobiliengesch%C3%A4ft/pXAzDwAAQBAJ?hl=de&gbpv=1&dq=Bauzeitzinsen++Kreditzinsen+Disagio&pg=PA47&printsec=frontcover Tanja Müthlein/Thomas Hoffmann, ''Immobiliengeschäft'', 2017, S. 47]</ref>

== Rechnungswesen ==
Im [[Handelsrecht (Deutschland)|Handelsrecht]] werden die Bauzeitzinsen als [[Fremdkapitalkosten|Fremdkapitalzinsen]] bezeichnet. Sie fallen an, wenn der Hersteller eine Fremdfinanzierung bei [[Kreditgeber]]n (etwa Kreditinstituten) aufnimmt. Hierzu wird in {{§|255|hgb|juris}} Abs. 3 [[Handelsgesetzbuch|HGB]] bestimmt, dass Zinsen für [[Fremdkapital]] nicht zu den [[Herstellungskosten]] gehören. Allerdings wird im nächsten Satz eingeschränkt, dass Zinsen für Fremdkapital, „das zur Finanzierung der Herstellung eines Vermögensgegenstands verwendet wird, angesetzt werden dürfen, soweit sie auf den Zeitraum der Herstellung entfallen; in diesem Falle gelten sie als Herstellungskosten des Vermögensgegenstands“. Aus dem Kontext ist zu entnehmen, dass der [[Gesetzgeber]] im Regelfall davon ausgeht, dass Fremdkapitalzinsen ''nicht'' [[Aktivierung (Rechnungswesen)|aktiviert]] werden. Hierdurch ergibt sich für bilanzierende [[Wirtschaftssubjekt]]e ([[Unternehmen]]) ein [[Aktivierungswahlrecht]] für Bauzeitzinsen. Werden sie aktiviert ([[Nebenkosten]] der Herstellung)<ref>[https://www.google.de/books/edition/Immobilieninvestitionen/mBPLnmGGJ3AC?hl=de&gbpv=1&dq=Bauzeitzinsen&pg=PA185&printsec=frontcover Michael Mütze/Marcel Abel/Thomas Senff (Hrsg.), ''Immobilieninvestitionen'', 2009, S. 185]</ref>, erhöhen sich die Herstellungskosten, werden sie nicht aktiviert, erscheinen sie als [[Zinsaufwand]] in der [[Gewinn- und Verlustrechnung]] und belasten die [[Ertragslage]]. Bei der Aktivierung werden Angaben im [[Anhang (Jahresabschluss)|Anhang]] zum [[Jahresabschluss]] verlangt ({{§|284|hgb|juris}} Abs. 2 Nr. 4 HGB).

Der Neubaupreis ist beim [[Schiffsbau]] der mit der [[Werft]] vertraglich vereinbarte Baupreis zuzüglich Nebenkosten wie Bauzeitzinsen, Kosten der [[Bauaufsicht]] sowie der Erstausrüstung, sofern die Nebenkosten angemessen und üblich sind ({{§|11|schiffsbelwertv|juris}} SchiffsbeleihungswertV).

== Steuerliche Aspekte ==
Vor allem sind Bauzeitzinsen im [[Steuerrecht (Deutschland)|Steuerrecht]] von Interesse. Erzielt ein Wirtschaftssubjekt [[Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Deutschland)|Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung]], so sind Bauzeitzinsen sofort abzugsfähige [[Werbungskosten]] und gehören nicht zu den Herstellungskosten.<ref>[https://www.google.de/books/edition/Gabler_Bank_Lexikon/yqoDBgAAQBAJ?hl=de&gbpv=1&dq=Bauzeitzinsen+lexikon&pg=PA171&printsec=frontcover Jürgen Krumnow/Ludwig Gramlich/Thomas A. Lange/Thomas M. Dewner, ''Gabler Bank Lexikon: Bank - Börse - Finanzierung'', 2002, S. 171]</ref> Die wichtigsten Werbungskosten in diesem Zusammenhang sind neben den Bauzeitzinsen auch [[Gebühr]]en für die [[Baubetreuungsvertrag|Baubetreuung]], [[Geldbeschaffungskosten]], [[Rechtsberatung|Rechtsberatungs-]] und [[Steuerberatung]]sgebühren, [[Avalprovision]]en für [[Mietgarantie]]n oder [[Abschreibung]]en ({{§|7|estg|juris}} Abs. 5 [[Einkommensteuergesetz (Deutschland)|EStG]]).<ref>[https://www.google.de/books/edition/Lexikon_der_Rechnungslegung_und_Abschlu/waFsDwAAQBAJ?hl=de&gbpv=1&dq=Bauzeitzinsen+lexikon&pg=PA78&printsec=frontcover Wolfgang Lück, ''Lexikon der Rechnungslegung und Abschlussprüfung'', 1998, S. 78]</ref> Bauzeitzinsen können auch bei [[Überschusseinkünfte]]n Herstellungskosten sein.<ref>BFH, Urteil vom 23. Mai 2012, Az.: IX R 2/12 = {{Rspr|BFHE 238, 34}}</ref>

Bei fertiggestellten Immobilien gehören die vom Erwerber wegen Immobilienfinanzierung zu tragenden Kreditzinsen nicht zu den [[Anschaffungskosten]] (§ 255 Abs. 3 HGB). Diese für Herstellungskosten gedachte Regelung trifft auch auf Anschaffungskosten zu, weil nach Ansicht des [[Bundesfinanzhof]]s (BFH) kein sachlicher Unterschied zwischen Anschaffung und Herstellung eines [[Wirtschaftsgut (Steuerlehre)|Wirtschaftsguts]] bestehe.<ref>BFH, Urteil vom 9. Juli 2002, Az.: IX R 65/00 = {{Rspr|BFHE 199, 430}}</ref> [[Schuldzins]]en sind vor [[Übergabe (Sachenrecht)|Übergabe]] einer Immobilie an den Erwerber entstanden, wenn der [[Bauträger]] die ihm während der Bauzeit angefallenen Bauzeitzinsen in Rechnung stellt. Wird eine erworbene Immobilie erst gebaut, sind die Bauzeitzinsen ein Teil der Anschaffungskosten.

== International ==
Nach [[US GAAP]] und [[FASB]] (SFAS 34) sind Fremdkapitalzinsen ({{enS|capitalization of interest}}) sowohl bei der Anschaffung als auch bei der Herstellung [[aktivierungspflicht]]ig, sofern es sich um ''qualifizierte Vermögenswerte'' ({{enS|qualifying assets}}) handelt (IAS 23.11). Bei qualifizierten Vermögenswerten dauert deren [[Produktionsprozess]] länger als 12 Monate (etwa [[Flugzeug]]e, [[Gebäude]], [[Schiff]]e, aber auch wegen der [[Reifung (Lebensmittel)|Reifezeit]] [[Käse]] oder [[Wein]]).<ref>[https://www.google.de/books/edition/Der_Vergleich_der_Kapitalflussrechnungen/WS2YbF05r5AC?hl=de&gbpv=1&dq=Bauzeitzinsen&pg=PA134&printsec=frontcover Anke Schmidt, ''Der Vergleich der Kapitalflussrechnungen nach IAS 7, SFAS 95 und DRS 2 als Instrument zur externen Analyse der Finanzlage'', 2003, S. 134 f.]</ref>

== Wirtschaftliche Aspekte ==
Bauzeitzinsen sind Bestandteil der gesamten [[Baukosten]]. Verlängert sich die Bauzeit, so erhöhen die Bauzeitzinsen die Baukosten, sofern kein [[Festpreis]] vereinbart wurde. Das kann zu einer unerwünschten [[Nachfinanzierung]] führen. Auch aus diesem Grund sind die Bauzeitzinsen im [[Finanzierungsplan]] zu berücksichtigen.<ref>[https://www.google.de/books/edition/Sachkunde_Immobiliardarlehensvermittlung/E5pdDwAAQBAJ?hl=de&gbpv=1&dq=Bauzeitzinsen&pg=PA319&printsec=frontcover Ulrike Götz, ''Sachkunde Immobiliardarlehensvermittlung'', 2018, S. 319]</ref> Die Fremdkapitalzinsen müssen in der [[Steuerbilanz]] als Herstellungskosten aktiviert werden, wenn sie in der [[Bilanz|Handelsbilanz]] aktiviert wurden. Werden jedoch die Fremdkapitalzinsen freiwillig bei den steuerlichen Herstellungskosten berücksichtigt, ist es – wegen Fortfalls der [[Maßgeblichkeitsprinzip|umgekehrten Maßgeblichkeit]] – nicht erforderlich, sie in der Handelsbilanz zu aktivieren.<ref>BMF-Schreiben vom 12. März 2010 – IV C 6 – S 2133/09/10001, BStBl. 2010 I, 239 Tz. 6</ref><ref>[https://www.google.de/books/edition/E_Bilanz_gerecht_kontieren_und_buchen_in/6i4WBAAAQBAJ?hl=de&gbpv=1&dq=fremdkapitalzinsen+herstellungskosten&pg=PA126&printsec=frontcover Wilhelm Krudewig, ''E-Bilanz-gerecht kontieren und buchen'', 2014, S. 126]</ref>

== Literatur ==
* {{DNB-Portal|Bauzeitzinsen|TYP=Literatur über}}

== Einzelnachweise ==
<references />

[[Kategorie:Bankwesen]]
[[Kategorie:Finanzierung]]
[[Kategorie:Immobilienwirtschaft]]
[[Kategorie:Kreditgeschäft]]
[[Kategorie:Rechnungswesen]]

Bauzeitzinsen - Versionsgeschichte

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