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2025-01-01T13:49:14Z

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Eine '''Baulast''' ist im [[Bauordnungsrecht]] der meisten deutschen Bundesländer eine [[Öffentliches Recht|öffentlich-rechtliche]] Verpflichtung eines [[Grundstück]]seigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. In der Regel dient dies der Erteilung einer sonst nicht zulässigen Baugenehmigung auf einem Grundstück. Der Eigentümer des belasteten Grundstückes geht eine bindende Verpflichtung ein, zum Beispiel einen bestimmten Bereich seines Grundstückes freizuhalten, um dem Nachbarn die Zufahrt zu seinem Grundstück zu ermöglichen (Erschließungsbaulast) oder um erforderliche Mindestabstände zwischen Gebäuden einhalten zu können (Abstandsflächenbaulast).

== Allgemeines ==

Über die Baulasten wird bei den Baubehörden ein [[Baulastenverzeichnis]] geführt. Daneben enthält in einigen Bundesländern das [[Liegenschaftskataster]] nachrichtlich Hinweise auf Baulasten im [[Automatisiertes Liegenschaftsbuch|Automatisierten Liegenschaftsbuch]] (ALB) und zukünftig auch als flächenhafte Objekte in [[ALKIS]]. Die Baulasten sind nicht im [[Grundbuch]] verzeichnet.

Die Baulast muss im Baugenehmigungsverfahren wie eine baugesetzliche Verpflichtung berücksichtigt werden. Ein Bauvorhaben, das mit einer Baulast nicht im Einklang steht, darf nicht genehmigt werden.

Eine Baulast kann aus dem Baulastenverzeichnis wieder gelöscht werden, wenn kein öffentliches Interesse mehr an der Verpflichtung besteht. Die Aufgabe der Baulast erfolgt dann durch einen schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde. In der Praxis kommt dies jedoch selten vor, da es einen Grund zur Eintragung einer Baulast gab.

Baulastverzeichnisse genießen keinen [[Öffentlicher Glaube|öffentlichen Glauben]].

Weil die Verpflichtung nur öffentlich-rechtlicher Natur ist, kann nur die zuständige Bauaufsichtsbehörde unmittelbar Rechte aus ihr herleiten. Für den Eigentümer des begünstigten Grundstücks ist sie dagegen ein bloßer Reflex, aus dem dieser keine subjektiven Rechte herleiten kann.<ref>Gerhard Hornmann in: ''Hornmann, Hessische Bauordnung,'' 3. Auflage 2019, § 85 Randnummer 5.</ref><ref>[[OVG Münster]]: Urteil vom 21. November 2017, Aktenzeichen {{Rspr|2 A 1393/16}}, [[NVwZ-RR]] 2018, 422, beck-online.</ref> Die Baulast ersetzt daher aus Sicht des begünstigten Grundstückseigentümers nicht die zivilrechtliche Sicherung, z. B. durch entsprechende [[Grunddienstbarkeit]]en. Daher kann der aus der Baulast Belastete unter Umständen zivilrechtliche Ansprüche geltend machen, etwa einen Ausgleichsanspruch aus {{§|906|BGB|buzer}} Abs. 2 S. 2 BGB oder aus Bereicherungsrecht. Somit sollte dem Begünstigten der Baulast immer empfohlen werden, die Baulast durch eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch abzusichern<ref>Albert M. Seitz: [http://sv-seitz.de/pdf/GuG_2014.pdf ''Baulasten unter der Lupe'']. In: ''[[Grundstücksmarkt und Grundstückswert]]'' 6/2014, S. 325–329.</ref>.

Baulasten bilden unter Umständen wertbeeinflussende Tatsachen. Die Ermittlung eventuell vorhandener Baulasten bildet daher einen wesentlichen Bestandteil jeder [[Wertermittlung]]. Wenn der tatsächliche Objektbestand und dessen Nutzung jedoch mit der baurechtlichen Zulässigkeit übereinstimmen, dann stellt die Baulast regelmäßig keine Wertbeeinträchtigung dar.

Nicht zu den Baulasten im hier beschriebenen Sinne gehören die [[Straßenbaulast]], also die Verpflichtung eines Hoheitsträgers zu Bau und Unterhaltung von Straßen, sowie die [[Kirchenbaulast]].

== Rechtslage in den einzelnen Ländern in Deutschland ==

Die Regelungen zu Baulasten finden sich in den [[Bauordnungen (Deutschland)|Bauordnungsgesetzen]] der Länder.

=== Baden-Württemberg ===
Die Regelungen befinden sich in {{§|71|LBO|dejure}} und – bezüglich des Baulastenverzeichnisses – in {{§|72|LBO|dejure}} LBO.

=== Bayern ===
Es gibt keine Baulasten und kein Baulastenverzeichnis. Die entsprechenden Verpflichtungen werden dort als [[Grunddienstbarkeit]]en oder beschränkte persönliche Dienstbarkeiten bezeichnet und zugunsten des Trägers der Baubehörde in Abteilung II des [[Grundbuch]]s eingetragen.

=== Berlin ===
In Berlin finden sich die Regelungen zur Baulast in § 84 BauO Bln.<ref>{{Internetquelle |url=http://www.lexsoft.de/cgi-bin/lexsoft/justizportal_nrw.cgi?xid=641427,85 |titel=§ 84 BauO Bln |abruf=2020-07-10 |werk=Bauordnung für Berlin (BauO Bln) : Landesrecht Berlin}}</ref>

=== Brandenburg ===
Baulasten und Baulastenverzeichnis gab es von ihrer Einführung durch die letzte Bauordnung der [[DDR]] im Jahr 1990 an bis zum Jahr 1994. Seitdem wurden die entsprechenden Verpflichtungen gemäß § 65 der Brandenburgischen Bauordnung<ref>{{Webarchiv |url=http://www.bauordnungen.de/html/brandenburg1.html |wayback=20100430192023 |text=§ 65 Brandenburgische Bauordnung}}</ref> als [[beschränkte persönliche Dienstbarkeit]]en zugunsten derjenigen [[Gebietskörperschaft (Deutschland)|Gebietskörperschaft]], die Träger der unteren [[Bauaufsichtsbehörde]] ist, in Abteilung II des [[Grundbuch]]s eingetragen. Im Jahr 2016 wurde die Bauordnung jedoch wieder geändert und Baulasten wieder eingeführt.<ref>[http://www.dombert.de/brandenburg-fuehrt-wieder-baulasten-ein-2/ „Brandenburg führt wieder Baulasten ein“, Domberg Rechtsanwälte vom 13. März 2016]</ref>

=== Bremen ===
In Bremen wird die Baulast in § 82 BremLBO<ref>[http://www.lexsoft.de/cgi-bin/lexsoft/kfw.cgi?t=147686529812468967&sessionID=11716544981462501496&chosenIndex=0421&templateID=document&source=context&source=context&highlighting=off&xid=3874899,83 § 82 BremLBO]</ref> geregelt.

=== Hamburg ===
Übernommen werden können nur solche Pflichten, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (§ 79 Abs. 1 HBauO).
Außer dem Grundstückseigentümer kann – mit dessen Zustimmung – auch der [[Erbbau]]berechtigte eine Baulast übernehmen (§ 79 Abs. 1 HBauO).

=== Hessen ===
In Hessen finden sich die Regelungen zur Baulast in § 85 HBO.<ref>{{Internetquelle |url=https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/bshe/document/jlr-BauOHE2018pP85 |titel=§ 85 Baulasten, Baulastenverzeichnis |abruf=2020-07-10 |werk=Hessische Bauordnung (HBO) Vom 28. Mai 2018}}</ref>

=== Mecklenburg-Vorpommern ===
Das Baulastenverzeichnis wird von der Bauaufsichtsbehörde geführt, § 83 IV LBauO M – V. Übernommen werden können öffentlich- rechtliche Verpflichtungen, andere baurechtliche Verpflichtungen, Auflagen, Bedingungen und Befristungen.

=== Niedersachsen ===
§ 81 NBauO bestimmt:
Durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde können Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffendes Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus dem öffentlichen Baurecht ergeben.<ref>[http://www.nds-voris.de/jportal/portal/t/67m/page/bsvorisprod.psml?doc.hl=1&doc.id=jlr-BauOND2012rahmen&documentnumber=1&numberofresults=104&doctyp=Norm&showdoccase=1&doc.part=X&paramfromHL=true#jlr-BauOND2012V1P81 § 81 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO)]</ref>

=== Nordrhein-Westfalen ===
§ 85 BauO NRW beinhaltet die Vorschriften zur Baulast. Der Grundstückseigentümer kann sein Grundstück betreffende öffentlich-rechtliche Verpflichtungen übernehmen, die im Baulastenverzeichnis eingetragen werden. Das Baulastenverzeichnis wird von der Bauaufsichtsbehörde geführt.

=== Rheinland-Pfalz ===
Die Baulast ist in § 86 der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO) geregelt.<ref>[http://www.landesrecht.rlp.de/jportal/portal/t/ppk/page/bsrlpprod.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=108&fromdoctodoc=yes&doc.id=jlr-BauORPrahmen%3Ajuris-lr00&doc.part=X&doc.price=0.0&doc.hl=1#jlr-BauORPV4P86-jlr-BauORPV1P86-jlr-BauORPV2P86-jlr-BauORPV3P86 § 86 der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO)]</ref>

=== Saarland ===
Die Baulast ist in § 83 der Landesbauordnung des Saarlandes (LBO) geregelt.<ref>{{Internetquelle |url=https://recht.saarland.de/bssl/document/jlr-BauOSL2004V3P83 |titel=§ 83 Baulasten |abruf=2021-06-07 |werk=Bürgerservice Saarland |hrsg=Ministerium der Justiz (Saarland) |titelerg=Landesbauordnung (LBO) Vom 18. Februar 2004}}</ref>

=== Sachsen ===
Die Baulasten werden im § 83 der SächsBO geregelt.<ref>{{Webarchiv |url=http://www.lilienblum.de/gesetze/SaechsischeBauordnung.pdf |wayback=20091122123403 |text=Sächsische Bauordnung (SächsBO) vom 18. März 1999}} (PDF; 157 kB)</ref>

=== Sachsen-Anhalt ===
Die Regelungen zur Baulast und dem Baulastenverzeichnis ergeben sich aus § 82 BauO LSA. Wer ein berechtigtes Interesse darlegt, kann in das Baulastenverzeichnis Einsicht nehmen oder sich Abschriften erteilen lassen, § 82 Abs. 5 BauO LSA.

=== Schleswig-Holstein ===
Rechtsgrundlagen sind:
* § 80 Landesbauordnung Schleswig-Holstein (LBO)<ref>[http://www.gesetze-rechtsprechung.sh.juris.de/jportal/?quelle=jlink&query=BauO+SH+%C2%A7+80&psml=bsshoprod.psml&max=true Landesbauordnung Schleswig-Holstein (§ 80)]</ref>,
* § 1 Landesverordnung zur Übertragung von Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörde auf amtsfreie Gemeinden und Ämter (8. VO-LBO)
* Tarifstelle 5 der Landesverordnung über Verwaltungsgebühren in Angelegenheiten der Bauaufsicht (Baugebührenverordnung – BauGebVO)

=== Thüringen ===
Die Baulast ist in § 82 (Baulasten und Baulastenverzeichnis) der ThürBO geregelt.

== Beispiele für Baulasten ==
* ''Vereinigungsbaulast'': Die Verpflichtung, zwei verschiedene Grundstücke baurechtlich als Einheit behandeln zu lassen, z. B. um auf diese Weise die Errichtung eines einheitlichen Gebäudes auf der gemeinsamen Fläche beider Grundstücke zu ermöglichen (z. B. Baden-Württemberg: {{§|4|LBO|dejure}} Abs. 2 LBO; Hamburg: § 7 HBauO).
* ''Abstandflächenbaulast'': Die Verpflichtung, bestimmte Flächen eines Grundstücks nicht mit abstandflächenrelevanten Gebäuden zu bebauen und nicht für eigene [[Abstandsfläche]]n in Anspruch zu nehmen, um auf diese Weise den Nachweis der Abstandsflächen eines fremden Gebäudes zu ermöglichen (z. B. Baden-Württemberg: {{§|7|LBO|dejure}} LBO; Hamburg: § 6 HBauO).
* ''Anbaubaulast'': Es wird die Verpflichtung übernommen, im Falle einer Bebauung an das grenzständige Gebäude des Nachbargrundstückes anzubauen.
* ''Erschließungsbaulast'': Die Verpflichtung, die Nutzung einer näher bezeichneten Fläche als Zugang, Zufahrt und/oder für die Durchführung von Leitungen zu [[Duldung (Recht)|dulden]] (z. B. Hamburg: § 4 HBauO). Diese Art von Baulasten werden jedoch meistens [[grundbuchrecht]]lich über [[Wegerecht (Sachenrecht)|Geh-, Fahr-]] und [[Leitungsrecht]]e geregelt.
* ''Standsicherheits-Baulast'': Sie hat den Zweck, die Nutzung von der Standsicherheit dienenden Gebäudeteilen, die auf mehreren Grundstücken errichtet wurden, zu sichern (z. B. Hamburg: § 15 HBauO).
* Bestimmte ''Rückbauverpflichtungen'' bei Nutzungsaufgabe im [[Außenbereich]] ({{§|35|BauGB|dejure}} Abs. 5 [[Baugesetzbuch|BauGB]]) können als Baulast gesichert werden.
* ''Stellplatz-Baulast / Anbindungs-Baulast'': Bei Wohngebäuden sind auf dem Grundstück Stellplätze herzustellen. Die Errichtung auf einem anderen Grundstück als dem Baugrundstück ist durch Baulast zu sichern (BauO NRW, § 51). Bei notwendigen Kinderspielflächen wird analog verfahren. Die Stellplatz-Baulast gibt dem Eigentümer des begünstigten Grundstücks nicht das Recht, die entsprechenden Stellplätze unentgeltlich zu nutzen. Die Nutzung der Stellplätze ist zusätzlich privatrechtlich zu vereinbaren.
* ''[[Kirchenbaulast]]'': Die Kirchenbaulast ist die Verpflichtung einer natürlichen oder juristischen Person, Kirchengebäude zu errichten, zu erweitern, instand zu halten oder wiederherzustellen. Sie ist keine Baulast im baurechtlichen Sinne, sondern eine im Grundbuch eingetragene privatrechtliche Dienstbarkeit oder eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung von Ländern oder Gebietskörperschaften.

== Literatur ==
* Wenzel, Gerhard: ''Baulasten in der Praxis'', 2., aktualisierte und überarbeitete Auflage, Bundesanzeiger Verlag, Köln 2014, 312 Seiten, ISBN 978-3-8462-0014-8.

== Einzelnachweise ==
<references />

{{Rechtshinweis}}

[[Kategorie:Öffentliches Baurecht (Deutschland)]]

Baulast - Versionsgeschichte

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