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{{Begriffsklärungshinweis}}
Als '''Bauland''' ({{enS|building land}}) werden in der [[Landschaftsgestaltung]], [[Raumordnung]] oder [[Stadtplanung]] [[Grundstücksfläche]]n bezeichnet, die nach [[Öffentliches Baurecht (Deutschland)|öffentlich-rechtlichen]] Vorschriften und nach den tatsächlichen Gegebenheiten für eine [[Bebauung]] [[Nutzung (Gebäude)|nutzbar]] und in einem [[Bebauungsplan (Deutschland)|Bebauungsplan]] ausgewiesen sind.

== Allgemeines ==
Diese [[Legaldefinition]] des {{§|3|immowertvo_2022|juris}} Abs. 4 [[ImmoWertV]] wird im [[Bauwesen]] ergänzt um [[Grundstück]]e, die aufgrund ihrer [[Lage (Immobilie)|Lage]], ihres Zuschnitts und ihrer [[Bodenbeschaffenheit]] zur Bebauung geeignet sind.<ref>[https://www.google.de/books/edition/Lexikon_Baufinanzierung_von_A_bis_Z/VaSABwAAQBAJ?hl=de&gbpv=1&dq=Bauland+lexikon&pg=PA80&printsec=frontcover Harald Gerhards/Helmut Keller, ''Lexikon Baufinanzierung von A bis Z'', 1993, S. 79]</ref> Dabei wird vorausgesetzt, dass ihre [[Erschließung (Grundstück)|Erschließung]] zumindest sichergestellt ist.

Bauland – beziehungsweise die [[Flächenwidmung|Ausweisung oder Widmung]] als Solches – kann auf verschiedene Arten entstehen. In jedem Fall muss die [[Erschließung (Grundstück)|Erschließung]] gesichert sein. Vielfach ist hierzu im Vorfeld eine [[Baulandumlegung]] erforderlich. Zudem dürfen keine natürlichen Hindernisse bestehen, welche ein Bauen unmöglich machen.

== Rechtsgrundlagen ==
Die verschiedenen Grundstücksarten im Hinblick auf ihre Bebauung werden im [[Baugesetzbuch|BauGB]], im [[Bewertungsgesetz|BewG]] und in der ImmoWertV behandelt, wenngleich der unterschiedliche Gesetzeszweck die Merkmale der Definition beeinflusst.

Bauland ist ein [[Rechtsbegriff]]. Nach {{§|19|baunvo|juris}} Abs. 3 [[BauNVO]] ist für die Ermittlung der zulässigen [[Grundfläche (Architektur)|Grundfläche]] die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Ist eine Straßenbegrenzungslinie nicht festgesetzt, so ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die hinter der tatsächlichen Straßengrenze liegt oder die im Bebauungsplan als maßgebend für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche festgesetzt ist. Gemäß {{§|133|bbaug|juris}} Abs. 1 [[BauGB]] unterliegen erschlossene Grundstücke, für die eine bauliche oder gewerbliche Nutzung nicht festgesetzt ist, der Beitragspflicht, wenn sie nach der Verkehrsauffassung Bauland sind und nach der geordneten baulichen Entwicklung der Gemeinde zur Bebauung anstehen. Die [[Wertermittlung]] für Bauflächen und Bauland sowie für bauliche Anlagen hat auf der Grundlage des [[Marktwert (Immobilie)|Verkehrswertes]] zu erfolgen ({{§|29|flurbg|juris}} Abs. 1 [[FlurbG]]).

Bauland sind im Sinne des [[Baurecht (Deutschland)|Baurechts]] Grundstücke, für die ein beschlossener [[Flächennutzungsplan]] die kurz- oder mittelfristige Bebauung vorsieht.<ref>[https://www.google.de/books/edition/Kaufen_oder_Mieten/Id9qEAAAQBAJ?hl=de&gbpv=1&dq=bauland&pg=PA200&printsec=frontcover Gerd Kommer, ''Kaufen oder Mieten?'', 2021, S. 200]</ref> Bauland sind die in einem rechtskräftigen Bebauungsplan befindlichen Grundstücksflächen, bei denen die Erschließung abgeschlossen ist und die Erhebung des [[Erschließungsbeitrag]]es feststeht.<ref>[https://www.google.de/books/edition/Lexikon_Landschafts_und_Stadtplanung_Dic/8YTyBQAAQBAJ?hl=de&gbpv=1&dq=Rohbauland+lexikon&pg=PA76&printsec=frontcover Klaus-Jürgen Evert (Hrsg.), ''Lexikon - Landschafts- und Stadtplanung'', 2001, S. 76]</ref>

Rechtlich erwirbt ein Grundstück Baulandqualität entweder durch explizite Ausweisung des Grundstückes als Bauland in einem qualifizierten [[Bebauungsplan (Deutschland)|Bebauungsplan]] oder etwa durch die Lage in schon weitgehend bebautem Gebiet ([[Baulücke]]).

== Grundstücksstatus ==
Je nach dem Status eines Grundstückes werden folgende Entwicklungsstufen unterschieden:<ref>[https://www.google.de/books/edition/Basiswissen_Immobilienwirtschaft/WeoWDAAAQBAJ?hl=de&gbpv=1&dq=Bauerwartungsland&pg=PA538&printsec=frontcover Fritz Schmoll (Hrsg.), ''Basiswissen Immobilienwirtschaft'', 2015, S. 53 7 f.]</ref>
* ''Unbebaute Grundstücke'' sind nach {{§|72|bewg|juris}} BewG Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren [[Gebäude]] befinden. Gibt es auf einem Grundstück Gebäude, deren Zweckbestimmung und Wert gegenüber der Zweckbestimmung und dem Wert des [[Grund und Boden]]s von untergeordneter Bedeutung sind, so gilt das Grundstück als unbebaut (§ 72 Abs. 2 BewG). Als unbebautes Grundstück gilt auch ein Grundstück, auf dem infolge der Zerstörung oder des Verfalls der Gebäude auf die Dauer benutzbarer Raum nicht mehr vorhanden ist (§ 72 Abs. 3 BewG).
* [[Bauerwartungsland]] sind nach {{§|3|immowertvo_2022|juris}} Abs. 2 ImmoWertV Grundstücksflächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen eine bauliche Nutzung aufgrund konkreter [[Tatsache]]n, insbesondere nach dem Stand der [[Bauleitplanung]], dem Flächennutzungsplan und nach der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen. Für Bauerwartungsland besteht noch kein [[öffentliches Baurecht (Deutschland)|Baurecht]]. Es ist aber in einen übersehbaren Zeitraum zu erwarten, dass dies geschaffen wird. Flächen, die im [[Flächennutzungsplan]] zur baulichen Nutzung vorgesehen sind, stellen oft nur Bauerwartungsland dar, da der Flächennutzungsplan allein kein Baurecht schafft.
* [[Rohbauland]] sind Grundstücksflächen, die nach den §{{§|30|baugb|juris}} BauGB, {{§|33|baugb|juris}} BauGB oder {{§|34|baugb|juris}} BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.
* ''Bauland'' sind im Sinne des Baurechts Grundstücke, für die ein beschlossener Flächennutzungsplan die kurz- oder mittelfristige Bebauung vorsieht und noch keine Erschließung vorhanden ist.
* ''Baureifes Land'' sind gemäß {{§|3|immowertvo_2022|juris}} Abs. 4 ImmoWertV vollständig erschlossene Grundstücke.
Im umgangssprachlichen Sinne ist Rohbauland ein Grundstück, auf dem nach dem [[Bauablauf]] ein [[Rohbau (Bauwesen)|Rohbau]] errichtet wird.

Das Bauland hat den Status des Bauerwartungslands und Rohbaulands überwunden und wartet auf die Sicherung der Erschließung, die es zum Bauland werden lässt.

== Bauland (formal) ==
Unbebaute Grundstücke waren originär zunächst [[Ackerfläche]]n, [[Brachland]] oder [[Waldlandschaft]]. Diese müssen durch hoheitlichen [[Verwaltungsakt (Deutschland)|Verwaltungsakt]] in Bauerwartungs- oder Bauland [[Umwidmung|umgewidmet]] werden.

Wird für ein im Rahmen eines [[Bebauungsplan (Deutschland)|Bebauungsplans]] liegendes Gebäude eine [[Baugenehmigung]] erteilt, handelt es sich beim zugehörigen Grundstück um Bauland. Nach {{§|73|bewg|juris}} BewG gelten als „baureifes Land“ Grundstücke, die sofort bebaut werden können und im Wirkungsbereich eines bestandskräftigen Bebauungsplans liegen.<ref>Harald Gerhards/Helmut Keller, ''Lexikon Baufinanzierung von A bis Z'', 1993, S. 86</ref> Bei Bauland und erst recht bei Bauerwartungsland lohnt sich eine [[Bauvoranfrage]] des [[Bauherr]]n, um die baurechtliche Bebaubarkeit zu klären.

== Baulandsteuer ==
In den Wirtschaftsjahren 1961 und 1962 gab es eine „[[Baulandsteuer]]“ als Form der [[Grundsteuer (Deutschland)|Grundsteuer]], durch die unbebaute, aber baureife Grundstücke stärker steuerlich belastet wurden, um auf ein höheres Angebot an Bauland hinzuwirken<ref>Harald Gerhards/Helmut Keller, ''Lexikon Baufinanzierung von A bis Z'', 1993, S. 81</ref> und die [[Immobilienspekulation]] einzudämmen.

== Baulandpreise ==
Die durchschnittlichen [[Kaufpreis]]e für Bauland pro m² Grundstücksfläche haben sich wie folgt entwickelt:<ref>[[Statista]], ''Preisentwicklung für baureifes Land in Deutschland in den Jahren 2000 bis 2021'', Oktober 2022</ref>

{| class="wikitable" style="padding:1em; vertical-align:top; border:2px;"
|-
! [[Jahr]]
! [[Kaufpreis]] <br /> in Euro / m²
|-
| 2000 || 76
|-
| 2001 || 75
|-
| 2002 || 80
|-
| 2003 || 100
|-
| 2005 || 116
|-
| 2007 || 134
|-
| 2009 || 122
|-
| 2011 || 128
|-
| 2013 || 134
|-
| 2015 || 144
|-
| 2017 || 175
|-
| 2019 || 190
|-
| 2021 || 225
|}

Die Baulandpreise sind – bis auf zwei Ausnahmesituationen ([[Dotcom-Blase]] 2001 und [[Immobilienblase]] 2008) – stetig gestiegen, worin die [[Knappheit]] des [[Boden (Produktionsfaktor)|Bodens]] zum Ausdruck kommt.

== International ==
Die Ausweisung von Bauland geschieht in [[Österreich]] auf Grundlage des [[öffentliches Baurecht (Österreich)|öffentlichen Baurechts]].
Bauland ist [[Gelände]], für das kein [[Bauverbot]] durch Baubeschränkungen besteht; entscheidend sind die Festsetzungen des Bebauungsplans, falls dieser bereits aufgestellt wurde. Bauland ist das mit baulichen Anlagen bebaubare Grundstück im Gegensatz zum Freiland. Nach § 16 Raumordnungsgesetz von [[Niederösterreich]] muss Bauland in die Widmungsarten Wohngebiete, Kerngebiete, Betriebsgebiete, Industriegebiete, Agrargebiete, Sondergebiete und Gebiete für erhaltenswerte Ortsstrukturen eingeteilt werden.

In der [[Schweiz]] begründet sich Bauland auf den [[Raumplanung in der Schweiz#Raumplanungs- und Baugesetz|kantonalen Baugesetzen]]. Es ist im [[Zonenplan]] der einzelnen Gemeinden und Kantone explizit ausgewiesen und damit rechtlich verbindlich festgelegt. In den meisten Kantonen obliegt die eigentliche Abgrenzung als Bauland den Gemeinden. Diese bestimmen, welche Gebiete zu Bauland erklärt werden und welche nicht. Diese legen ebenfalls fest, welche Art der Bebauung auf dem jeweiligen Bauland zulässig ist.

== Wirtschaftliche Aspekte ==
Auf dem [[Immobilienmarkt]] wird der [[Boden (Produktionsfaktor)|Boden]] entweder als [[Produktionsfaktor]] für die [[Urproduktion]] ([[Bergbau]], [[Fischerei]], [[Forstwirtschaft]], [[Landwirtschaft]]), den [[Sekundärer Sektor|sekundären Sektor]] ([[Gewerbe]], [[Handel]], [[Industrie]]) oder als [[Konsumgut]] (Bauland) betrachtet,<ref>[https://www.google.de/books/edition/Lexikon_der_Volkswirtschaft/NC4Bd2C-MJcC?hl=de&gbpv=1&dq=Bauerwartungsland+lexikon&pg=PA116&printsec=frontcover Michael Hohlstein, ''Lexikon der Volkswirtschaft'', 2009, S. 116]</ref> wobei die [[Lage (Immobilie)|Lage]] der wesentliche preisbestimmende Faktor ist. Dabei hat der Grundstücksstatus im Regelfall Einfluss auf die [[Bodenpreis]]e und ist deshalb Gegenstand der [[Immobilienspekulation]].

Zu den [[Anschaffungskosten]] eines [[Grundstückskaufvertrag]]es gehören zahlreiche [[Nebenkosten]] wie [[Notargebühr]]en oder [[Grunderwerbsteuer (Deutschland)|Grunderwerbsteuer]]. Der Grundstückskauf kann durch [[Kreditinstitut]]e (insbesondere [[Pfandbriefbank]]en) durch [[Baufinanzierung]]en (mit-)finanziert werden, wobei das [[Kreditrisiko]] für die Banken solange noch überhöht ist, wie keine Baugenehmigung für die geplanten Gebäude vorliegt. Aus diesem Grunde liegt die [[Beleihungsgrenze]] nicht – wie bei üblichen Baufinanzierungen – bei bis zu 80 %, sondern zwischen 60 % und 80 % des [[Beleihungswert]]s.

== Abgrenzung ==
[[Brachland]] ist im Gegensatz zum Bauland eine aus [[wirtschaft]]lichen, [[Regeneration (Ökologie)|regenerativen]] oder anderen Gründen [[Landnutzung|ungenutzte]] Grundstücksfläche.

== Siehe auch ==
* [[Baulandparadoxon]]

== Weblinks ==
{{Wiktionary}}

== Einzelnachweise ==
<references />

{{Normdaten|TYP=s|GND=4137665-1}}
{{Rechtshinweis}}

[[Kategorie:Bauleitplanung]]
[[Kategorie:Baurecht]]
[[Kategorie:Landschaftsplanung]]
[[Kategorie:Öffentliches Baurecht (Deutschland)]]
[[Kategorie:Öffentliches Baurecht (Österreich)]]
[[Kategorie:Raumordnung]]
[[Kategorie:Stadtplanung]]

Bauland - Versionsgeschichte

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