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'''Baukosten''' sind die [[Kosten]], die für die [[Bauplanung]] ([[Architektur]] und [[Baustatik]]) und während der [[Bauzeit]] eines [[Bauvorhaben]]s durch dessen [[Bauausführung]] dem [[Bauherr]]n entstehen.

== Allgemeines ==
Baukosten setzen sich zusammen aus den Kosten für das [[Bauwerk]] (''reine Baukosten'' genannt) sowie den Kosten für [[Außenanlage (Bauwesen)|Außenanlagen]] und den sonstigen Kosten (''Baunebenkosten'' genannt). Baukosten stellen für [[Wirtschaftssubjekt]]e meist eine wesentliche finanzielle [[Investition]] dar, die ein [[Finanzrisiko]] bedeuten kann. Das Finanzrisiko besteht – bei gegebener [[Finanzierung]] – in der unerwarteten Erhöhung der [[Plankosten|geplanten Baukosten]] und einer unerwarteten Verlängerung der Bauzeit. [[Kosteneinflussgröße]]n sind insbesondere [[Baugerät]]e ([[Mietvertrag (Deutschland)|Miete]] oder [[Leasing]]), [[Baustoff]]e, [[Energiekosten]], [[Personalkosten]] sowie die Bauzeit. Letztere kann zu einem bedeutenden Kostenfaktor werden, wenn unerwartete Bauzeitverzögerungen neben den Baukosten auch die [[Kreditzins]]en der [[Baufinanzierung]]en anwachsen lassen.

== Rechtsfragen ==
Der Begriff Baukosten wird seit September 1971 in der [[DIN 276]] nicht mehr verwendet. Im August 2005 ist vom Normenausschuss Bauwesen ein Entwurf zu einer überarbeiteten Ausgabe der DIN 276-1 der Öffentlichkeit zur Prüfung und Stellungnahme vorgelegt worden. Der Titel der Norm wird danach Kosten im Bauwesen heißen. Damit soll die Norm über den Hochbau hinaus auch anderen Bereichen des [[Bauwesen]]s (Ingenieurbau, Verkehrsbau) geöffnet werden.

Die [[Zweite Berechnungsverordnung]] (II. BV) kennt dagegen den [[Rechtsbegriff]] Baukosten. Danach sind Baukosten die Kosten der Gebäude, die Kosten der Außenanlagen, die Baunebenkosten, die Kosten besonderer Betriebseinrichtungen sowie die Kosten des Gerätes und sonstiger Wirtschaftsausstattungen ({{§|5|bvo_2|juris}} Abs. 3 II. BV).

== Gesamtkosten ==
Die Gesamtkosten eines Bauwerks werden nach DIN 276 in insgesamt 8 Kostengruppen gegliedert. Sie entsprechen den Errichtungskosten, einschließlich der Kosten für den Grunderwerb.

=== Kostengruppen ===
Die Gesamtkosten teilen sich nach DIN 276 (Kosten im Bauwesen) in folgende [[DIN 276#Kostengruppen|Kostengruppen]]:
{| class="wikitable"
|-
! colspan="2"| Kostengruppen
|-
| 100 || Grundstück
|-
| 200 || Vorbereitende Maßnahmen
|-
| 300 || Bauwerk – Baukonstruktionen
|-
| 400 || Bauwerk – Technische Anlagen
|-
| 500 || Außenanlagen und Freiflächen
|-
| 600 || Ausstattung und Kunstwerke
|-
| 700 || Baunebenkosten
|-
| 800 || Finanzierung
|}

Die dreistellige Nummerierung der Kostengruppen erlaubt es, durch Hinzufügen von Untergruppen (Ebenen) die Kostenermittlung genauer zu fassen.

=== Grundstückskosten ===
Zu den Grundstückskosten zählen neben dem eigentlichen [[Grundstückswert]] zudem [[Nebenkosten|Grundstücksnebenkosten]] (Kaufnebenkosten), die insgesamt etwa 5–13 % der Erwerbskosten ausmachen:
* die Grunderwerbsteuer (in [[Grunderwerbsteuer (Deutschland)|Deutschland]] je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 %, in [[Grunderwerbsteuer (Österreich)|Österreich]] 3,5 %),
* [[Gebühr]]en für die [[Grundbuch]]eintragung ([[Grundbuchamt]]),
* [[Immobilienmakler|Maklerprovision]] (Österreich bis zu 3,6 %; in Deutschland maximal 7,14 %) sowie
* die Kosten für einen [[Notar]], der die Eintragung der [[Grundpfandrecht]]e übernimmt (Österreich ca. 2,4 %, in Deutschland ca. 1,5 % vom [[Kaufpreis]]).<ref>{{Internetquelle |url=https://www.zinsenvergleich.at/versteckte-hausbau-kosten-1256/ |titel=Grundstückskosten |datum=2015-10-22 |abruf=2019-07-24}}</ref>
Bei [[Erbschaft]], [[Schenkung]] und Kauf ohne Makler können die Kaufnebenkosten auch geringer ausfallen.<ref>{{Internetquelle |url=https://www.massivhaus.de/kosten-preise/baunebenkosten/ |titel=Baunebenkosten beim Hausbau in der Übersicht |sprache=de |abruf=2023-07-11}}</ref>

Abrissmaßnahmen fallen unter die Kostengruppe 200 (Vorbereitende Maßnahmen).

=== Bauwerkskosten ===
''Bauwerkskosten'' sind nach DIN 276:2018-12 – Kosten im Bauwesen aus den Kosten der Kostengruppen:
* 300 Bauwerk – Baukonstruktionen und
* 400 Bauwerk – Technischen Anlagen.

=== Herstellungskosten ===
Der Begriff [[Herstellungskosten]] wird in der DIN 276 nicht verwendet, ist aber noch geläufig. Im Allgemeinen sind die Bauwerkskosten gemeint. Sie setzen sich demnach aus den Kosten der allgemeinen Bauarbeiten, der Rohbauarbeiten und Ausbauarbeiten zusammen. Zu den ''allgemeinen Bauarbeiten'' gehört die Baustelleneinrichtung, Abbrucharbeiten, Trümmer- und Schuttabfuhr, außergewöhnliche Gründungen, Arbeiten außerhalb des Gebäudes, Außenanlagen, Aufschließungsarbeiten. ''Rohbauarbeiten'' sind alle konstruktiven Arbeiten, wie z. B. die Erd-, Maurer-, Beton-, Zimmerer- und Isolierarbeiten, sowie die Deckung, Blitzschutzanlagen und Innenkanalisation. Als ''Ausbauarbeiten'' bezeichnet man alle übrigen Arbeiten bis zur Fertigstellung, das sind Schalungen, Verputz, Verkleidungsarbeiten, Innenwände, Böden und Bodenaufbauten, sowie [[Technische Anlage|Technischen Anlagen]], die in Kostengruppe 400 erfasst sind. Der Begriff ist insbesondere deshalb problematisch, weil unklar ist, ob auch die Kostengruppen 200 (Vorbereitende Maßnahmen) und 500 (Außenanlagen und Freiflächen ^) hinzuzurechnen sind.

== Baunebenkosten ==
Zu den ''Baunebenkosten'' (Kostengruppe 700 nach DIN 276), ebenfalls geregelt in § 22 Abs. 2 [[Wertermittlungsverordnung|WertV]] gehören:
* Planungskosten für [[Architekt]], [[Tragwerksplaner|Statiker]], [[Ingenieur]]e und Sachverständige
* Gebühren für [[Baugenehmigung]]en (Behördliche Gebühren)
* Anfallende [[Nebenkosten]] (Telefongebühren, Kopiergebühren usw.)
* Versicherungsgebühren (Bauversicherungen)
* behördliche Gebühren
* sowie anfallende [[Finanzierung]]skosten wie [[Zins]]en, [[Disagio]] usw.
Zwischen beiden Regelungen können Abweichungen im Detail bestehen.

Die Baunebenkosten sind somit die Kosten, die neben den „eigentlichen“ Baukosten und Kosten für das [[Grundstück]], für Planung und Ausführung des Bauvorhabens auftreten.

In der Regel können für die Errichtung eines Bauwerks etwa 15–20 % der ermittelten Baukosten als Baunebenkosten angesetzt werden. Genauere Angaben enthalten z. B. die [[Normalherstellungskosten|NHK 2000]] und andere empirische Auswertungen.

Die Baunebenkosten sollten nicht mit den Kaufnebenkosten verwechselt werden. Die Kaufnebenkosten fallen beim Erwerb des Grundstückes inklusive seiner immobilen Bestandteile an, unabhängig davon an ob man nach dem Erwerb baut oder nicht. ''Siehe [[#Grundstückskosten]]''.

== Wohnungsbau ==
Beim Bau von Einfamilienhäusern rechnet man mit Baukosten von mindestens 1800 € pro Quadratmeter. Bei einem guten Standard kann man einen groben Durchschnittswert von 2500 € ohne Keller bzw. 3000 € mit Unterkellerung annehmen.

== Überschreitung von Baukosten ==
Das erhebliche Überschreiten von Baukosten z. B. durch fehlerhafte [[Baukalkulation]]<ref>{{Internetquelle |url=https://www.bps-software.de/software/bausoftware.html |titel=Kalkulationssoftware für Baukosten |abruf=2019-04-02}}</ref> kann bei Privatleuten oder Unternehmen zum wirtschaftlichen Ruin führen. Es kann auch dazu führen, dass Bauwerke entweder nicht wie geplant zu Ende geführt werden können, oder das Bauprojekt aufgrund der Kostenüberschreitung nicht fertiggestellt wird – das dann auch „[[Investitionsruine]]“ genannt wird. Bei Bauwerken der öffentlichen Hand führen Baukostenüberschreitungen oft zu öffentlichen Diskussionen.

Einige besonders markante „Kostenexplosionen“ seien hier aufgelistet:
* [[Kernkraftwerk Kalkar]] („Schneller Brüter“) 1972 geplant und begonnen, 1991 eingestellt;
* [[Stadtbahn Köln]];
* [[Elbphilharmonie]] April 2007 begonnen (siehe [[Parlamentarischer Untersuchungsausschuss „Elbphilharmonie“]]);
* [[Schnellfahrstrecke Köln–Rhein/Main]];
* [[Straßenbahn Den Haag]] – 234 statt 139 Millionen Euro;
* [[Flughafen Berlin Brandenburg]];
* Bauprojekt [[Stuttgart 21]];
* Bau [[Bischofshaus Limburg]] um 425 % teurer<ref name='apv'>{{Internetquelle |url=https://ap-verlag.de/die-teuersten-gebaeude-der-welt/30068/ |titel=Die teuersten Gebäude der Welt |datum=2017-01-15 |abruf=2020-11-16}}</ref>;
* Sanierung [[Alter Elbtunnel]] um 364 % teurer<ref name='apv'></ref>.

== Siehe auch ==
* [[Sachwertverfahren]], [[Substanzwertverfahren]], [[Ertragswertverfahren]]
* [[Vergleichswertverfahren]], [[Bodenwert]]
* [[Instandhaltungsrücklage]] ([[peterssche Formel]])

== Literatur ==
* {{Literatur |Autor=Dietrich-Alexander Möller |Titel=Grundlagen der wirtschaftlichen Bauplanung |Band=Planungs- und Bauökonomie Band 1 |Verlag=R. Oldenbourg Verlag |Ort=München / Wien |Datum=2007 |ISBN=978-3-486-58171-3}}

== Weblinks ==
{{Wikibooks|Stufen und Verfahren der Kostenermittlung}}

== Einzelnachweise ==
<references />

{{Normdaten|TYP=s|GND=4004822-6}}
{{Rechtshinweis}}

[[Kategorie:Bauwirtschaft (Deutschland)]]
[[Kategorie:Kostenrechnung]]
[[Kategorie:Wohnungsmarkt]]
[[Kategorie:Bauvertragsrecht (Deutschland)]]

Baukosten - Versionsgeschichte

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