imported>TaxonBot: Bot: Auflösung doppelter toter Links nach https://de.wikipedia.org/w/index.php?title=Wikipedia:Bots/Anfragen&oldid=266185123#Aufl%C3%B6sung_der_doppelten_Toten_Links

2026-04-16T13:04:39Z

Bot: Auflösung doppelter toter Links nach https://de.wikipedia.org/w/index.php?title=Wikipedia:Bots/Anfragen&oldid=266185123#Aufl%C3%B6sung_der_doppelten_Toten_Links

Neue Seite

Unter '''Bauherrenmodell''' versteht man in der [[Immobilienwirtschaft]] eine [[zivilrecht]]liche [[Vertragsgestaltung|Gestaltungsform]] zur Ausnutzung von [[Steuervorteil]]en, bei der sich mindestens zwei [[Bauherr]]en zwecks [[Bauwerk|Errichtung]] und [[Finanzierung]] einer [[Wohnimmobilie|Wohn-]] oder [[Gewerbeimmobilie]] zusammenschließen.

== Allgemeines ==
Das Bauherrenmodell ist eine Art von Baumodellen, zu denen noch das [[Bauträger]]modell, [[Generalübernehmer]]- und [[Generalunternehmer]]modell, der [[Mietkauf]] sowie der [[Geschlossener Fonds|geschlossene Immobilienfonds]] gehören. Diese Baumodelle unterscheiden sich insbesondere in der Form des Zusammenwirkens der Beteiligten und ihrer Aufgaben. Als Beteiligte gibt es beim Bauherrenmodell den [[Bauherr]]n, die [[Bauherrengemeinschaft]], den [[Baubetreuer]] und den [[Treuhänder]].

Bauherr ist, wer auf eigene Rechnung und Gefahr ein Gebäude baut oder bauen lässt ({{§|15|EStDV|dejure}} Abs. 1 [[Einkommensteuer-Durchführungsverordnung|EStDV]]). Damit ist der Bauherr rechtlich und steuerrechtlich nicht Käufer. Die Bauherrengemeinschaft ist der [[Zusammenschluss]] mehrerer Bauherren zu einer [[BGB-Gesellschaft]] mit dem gemeinsamen Zweck der Errichtung eines [[Gebäude]]s. Baubetreuer ist nach {{§|34c|gewo|dejure}} Abs. 1 Nr. 3b GewO, wer Bauvorhaben im fremden Namen für fremde Rechnung wirtschaftlich vorbereiten oder durchführen soll. Der – von den anderen Beteiligten unabhängige – Treuhänder muss dem [[Bundesgerichtshof|BGH]] zufolge die Abwicklung eines Bauvorhabens daraufhin überwachen, dass sie der Anerkennung der Anleger als Bauherren und der Gewährung der damit verbundenen Steuervorteile nicht entgegensteht.<ref>{{Toter Link |datum=2022-10 |url=https://www.jurion.de/Urteile/BGH/1991-02-06/VIII-ZR-26_90 |text=BGH, Urteil vom 6. Februar 1991, Az.: VIII ZR 26/90 |archivebot=2022-10-09 03:26:12 InternetArchiveBot}}</ref> Er handelt im Auftrag und mit [[Vollmacht]] der Bauherren, übernimmt Überwachungsaufgaben, wirkt bei der Vertragsgestaltung und [[notar]]iellen [[Beurkundung]] mit und bestimmt durch seine weitgehenden Vollmachten wesentlich den Erfolg des Bauherrenmodells. Er schließt im Namen und für Rechnung der Bauherren alle wichtigen Verträge ([[Grundstückskaufvertrag]], [[Bauvertrag]], [[Kreditvertrag]]).

== Arten ==
[[Datei:Neubau Wohnblock in der Muhliusstraße, Ecke Waisenhofstraße (Kiel 66.660).jpg|mini|Der erste Wohnhauskomplex in [[Kiel]], der nach dem „Kölner Modell“ finanziert wurde (1975)]]
Das ''Kölner Modell'' ist der Prototyp und die bedeutendste Art des Bauherrenmodells. Die in einer Bauherrengemeinschaft zusammengeschlossenen Bauherren erwerben als [[Kapitalanlage]] ein Grundstück und beauftragen einen Bauträger mit der Errichtung von Gewerbe- oder Wohnimmobilien. Die Finanzierung des Kaufpreises (Grundstück und Gebäude sowie „weiche Kosten“)<ref>oder „Softkosten“ sind die Aufwendungen für [[Treuhand]]gebühren, [[Mietgarantie]]gebühren, [[Steuerberatung]], Konzeption, [[Wertpapierprospekt|Prospektierung]] oder [[Vertrieb]], die nicht den [[Marktwert (Immobilie)|Immobilienwert]] erhöhen</ref> übernehmen [[Kreditinstitut]]e im Rahmen der [[Immobilienfinanzierung]]; der Abschluss aller Verträge erfolgt durch den Treuhänder.<ref>Helmut W. Jenkis: ''Die Finanzierung von Eigentumswohnungen nach dem „Kölner Modell“'', in: BB 1972, S. 788 ff.</ref> Das erste Großprojekt mit dem „Kölner Modell“ war das „Quartier St. Martin“, eine Wohnbebauung um die Kirche [[Groß St. Martin]], die zwischen 1971 und 1976 von den Architekten [[Joachim Schürmann|Joachim]] und [[Margot Schürmann]] konzipiert und von der im Juni 1971 gegründeten Gesellschaft „modernes köln“ betreut wurde. Die Architekten erhielten hierfür 1981 den [[Deutscher Architekturpreis|Deutschen Architekturpreis]] als „ausgezeichnetes Beispiel für die gelungene Einfügung eines Neubaus in eine bestehende Altstadtstruktur“.<ref>Werner Baecker: ''Köln: seine Bauten 1928-1988'', 1991, S. 36</ref>

Beim ''Hamburger Modell'' übernimmt eine vermögensverwaltende [[Kommanditgesellschaft (Deutschland)|Kommanditgesellschaft]] (KG) die Bauherreneigenschaft, wird Wohnungseigentümer und erzielt die [[Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Deutschland)|Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung]]. Der Anleger ist an der KG als [[Kommanditist]] beteiligt.<ref>Harald Gerhards, Helmut Keller: [https://books.google.de/books?id=KxHMBgAAQBAJ&pg=PA136&dq=%22k%C3%B6lner+modell%22+Bauherrenmodell&hl=de&sa=X&redir_esc=y#v=onepage&q=%22k%C3%B6lner%20modell%22%20Bauherrenmodell&f=false ''Baufinanzierung von A bis Z''], 1988, S. 136</ref>

Beim ''Ersterwerbermodell'' (''Käufermodell'') erwirbt der Anleger die bezugsfertige [[Immobilie]] durch Kauf, wobei im Regelfall ein Treuhänder eingeschaltet ist, der vom Käufer mit der Abwicklung des Kaufs beauftragt wird.<ref>Karlheinz Müssig, Josef Löffelholz: [https://books.google.de/books?id=hpOeBwAAQBAJ&pg=PA345&dq=%22k%C3%B6lner+modell%22+Bauherrenmodell&hl=de&sa=X&redir_esc=y#v=onepage&q=%22k%C3%B6lner%20modell%22%20Bauherrenmodell&f=false ''Bank-Lexikon: Handwörterbuch für das Bank- und Sparkassenwesen''], 1983, Sp. 746 f.</ref> Da der Anleger nicht Bauherr ist, sondern die Bauträger- oder Wohnungsbaugesellschaft, liegt streng genommen kein Bauherrenmodell vor. Aufgrund der fehlenden Bauherreneigenschaft ist die Abzugsfähigkeit von Werbungskosten im Erwerbsjahr stärker eingeschränkt als bei den übrigen Bauherrenmodellen.<ref>Wolfgang Gerke: [https://books.google.de/books?id=DyIkBgAAQBAJ&pg=PA286&dq=Ersterwerbermodell&hl=de&sa=X&redir_esc=y#v=onepage&q=Ersterwerbermodell&f=false ''Gerke Börsen-Lexikon''], 2002, S. 264</ref>

== Rechtsfragen ==
Die auf Grundlage des bürgerlichen Rechts und im Rahmen des jeweils geltenden Steuerrechts durchgeführten Bauherrenmodelle gingen dem Steuergesetzgeber zu weit, so dass es sukzessive zu gravierenden Einschränkungen kam. Grund für die Entwicklung des Bauherrenmodells war insbesondere das [[Steuerrecht (Deutschland)|Steuerrecht]], weil es Steuervorteile eher für den Bauherrn als für den Erwerber bot. Die Finanzbehörden haben seit 1978 die im „Kölner Modell“ erzielbaren Steuervorteile durch Prüfung der Bauherreneigenschaft und durch engere sachliche und zeitliche Definition der [[Werbungskosten]] begrenzt. Eine Rundverfügung der [[Oberfinanzdirektion]] Hannover vom 2. Oktober 1978<ref>DB 1978, 2047</ref> nannte beispielhaft für die Zuordnung des Bauherrenwagnisses das Risiko der Verteuerung der Gründungskosten wegen der Baugrundbeschaffenheit sowie die Fragen, wer die [[Bauherrenhaftpflichtversicherung]] abschließt, wem die [[Baugenehmigung]] erteilt wird, wer das Risiko der Finanzierungsbeschaffung trägt, in wessen Namen die Bauverträge abgeschlossen werden und ob Dritte die Erfüllung der Zahlungsverpflichtungen der Bauinteressenten garantieren.

Der Finanzausschuss des Bundestages kritisierte im Juni 1980 die Ausnutzung der Gestaltungsmöglichkeiten des Steuerrechts in der Weise, „dass bei relativ geringem Kapitaleinsatz und hoher [[Fremdfinanzierung]] [[Betriebsausgabe]]n bzw. Werbungskosten möglichst weitgehend vorverlagert werden mit der Folge, dass über hohe den Kapitaleinsatz übersteigende Verlustzuweisungen der ersten Jahre Steuern in einem Umfang erspart werden, der den Kapitaleinsatz weitgehend ausgleicht oder sogar übersteigt“.<ref>BT-Drucksache 8/4157 vom 10. Juni 1980, S. 1</ref> Durch {{§|15a|estg|dejure}} EStG wird seitdem die steuerliche Berücksichtigung von Verlusten bei Kommanditisten auf deren Kommanditanteil begrenzt, wovon das „Hamburger Modell“ betroffen ist.

Die [[Finanzverwaltung (Deutschland)|Finanzverwaltung]] reagierte mit mehreren so genannten ''Bauherrenerlassen'' des [[Bundesministerium der Finanzen|Bundesministeriums der Finanzen]], erstmals im August 1972,<ref>BMF-Schreiben vom 31. August 1972 – F / IV B 4 – S 2253 – 133/72, BStBl. I, 1972, S. 486</ref> worin die Kosten danach aufgeteilt wurden, ob sie zu Beginn als Werbungskosten sofort abzugsfähig sind oder nur als [[Anschaffungskosten|Anschaffungs-]] oder [[Herstellungskosten]] über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden dürfen. Der nächste Bauherrenerlass<ref>BMF-Schreiben vom 13. August 1981 - IV B 1 – S 2253a – 3/81, BStBl. I, 1981, S. 604</ref> sah im August 1981 weitgehende Restriktionen vor. Danach musste der Bauherr das Baugeschehen beherrschen und das [[Finanzierungsrisiko]] tragen. Er gab katalogartig an, wie die verschiedenen [[Aufwand|Aufwendungen]] zu beurteilen und einzuordnen waren. Weitere Bauherrenerlasse folgten im August 1990, wonach die Bauherreneigenschaft einen bestimmenden Einfluss auf Planung und Ablauf des Bauvorhabens ausüben muss,<ref>BMF-Schreiben vom 31. August 1990 - V B 3 -S 2253 a - 49/90, BStBl. I 1990, S. 366</ref> und im August 2003.<ref>BMF-Schreiben vom 20. August 2003 – IV C 3 – S 2253 a – 48/03, BStBl. I 2003, S. 546</ref>

Flankierend griff die [[Rechtsprechung]] des [[Bundesfinanzhof]]s ein, der im April 1980 erstmals steuerrechtlich zwischen sofort abziehbaren Werbungskosten, Herstellungskosten und Anschaffungskosten bei Bauherrengemeinschaften abgrenzte.<ref>{{Toter Link |datum=2022-10 |url=https://www.jurion.de/Urteile/BFH/1980-04-22/VIII-R-149_75 |text=BFH, Urteil vom 22. April 1980, Az.: VIII R 149/75, BStBl II 1980, 441 |archivebot=2022-10-09 03:26:12 InternetArchiveBot}}</ref> Im Urteil definierte er: „Schließen sich mehrere zusammen, um gemeinsam einen Bau zu erstellen, dann sind sie Bauherren, wenn sie selbst – im Wege der [[Arbeitsteilung]] oder durch unselbständige [[Arbeitnehmer|Arbeitskräfte]] – das Baugeschehen beherrschen.“ Diese Beherrschung bezweifelte er in einer Entscheidung vom November 1989, denn würde „die Gesamtheit der Anleger wesentlichen Einfluss auf die Vertragsgestaltung oder Vertragsdurchführung nehmen, wäre der Vertragszweck nicht zu erreichen“.<ref>{{Toter Link |datum=2022-10 |url=https://www.jurion.de/Urteile/BFH/1989-11-14/IX-R-197_84 |text=BFH, Urteil vom 14. November 1989, Az.: IX R 197/84, BStBl. II 1990, 299, 303 |archivebot=2022-10-09 03:26:12 InternetArchiveBot}}</ref> Hierin stellte der Bundesfinanzhof klar, dass Kapitalanleger im Bauherrenmodell einkommensteuerrechtlich regelmäßig nicht als Bauherren, sondern als Erwerber des bebauten Grundstücks zu beurteilen sind, „wenn sie sich aufgrund eines von den Projektanbietern vorformulierten Vertragswerks beteiligen und sich durch diese vertreten lassen“. Der Bundesfinanzhof trug mit seiner restriktiven Rechtsprechung letztlich dazu bei, den Werbungskostenabzug einzuschränken.

Im Januar 1985 kam es schließlich zur Aufhebung der Umsatzsteueroption für umsatzsteuerpflichtige Kapitalanleger.

== Ehemalige Steuerersparnis ==
Das Bauherrenmodell beruhte ursprünglich auf der Überlegung, dass die wirtschaftlichen Verluste in Form der [[Kapitaleinlage|Einlage]] (= Kaufpreis) und der für deren Finanzierung aufzubringenden [[Kreditzins]]en und [[Tilgung (Geldverkehr)|Tilgungen]] durch die Minderung der Steuerlast im Jahr der Beteiligung und durch die [[Einnahme]]n aus der Vermietung wieder aufgewogen wurden.<ref>Oliver Borchard: [https://books.google.de/books?id=neZTvIW4itUC&pg=PA47&dq=Bauherrenmodell+k%C3%B6lner+modell&hl=de&sa=X&redir_esc=y#v=onepage&q=Bauherrenmodell%20k%C3%B6lner%20modell&f=false ''Gehalt und Nutzen des § 264a StGB (Kapitalanlagebetrug)''], 2004, S. 48</ref> Voraussetzung dafür waren hohe [[Einkommen]] der steuerpflichtigen Bauherren. Die in der Bauphase entstehenden Aufwendungen („weiche Kosten“) konnte der Bauherr als Werbungskosten vom steuerpflichtigen Einkommen absetzen. Der hohe Fremdfinanzierungsanteil löste bei ihm [[Zinsaufwand]] aus, der zwangsläufig zu steuerlichen Verlusten bei Vermietung und Verpachtung führte, die den Einnahmen aus anderen [[Einkunftsart]]en verrechnet werden konnten und so die Steuerbelastung minderten.<ref>Karlheinz Müssig, Josef Löffelholz: [https://books.google.de/books?id=hpOeBwAAQBAJ&pg=PA345&dq=%22k%C3%B6lner+modell%22+Bauherrenmodell&hl=de&sa=X&redir_esc=y#v=onepage&q=%22k%C3%B6lner%20modell%22%20Bauherrenmodell&f=false ''Bank-Lexikon: Handwörterbuch für das Bank- und Sparkassenwesen''], 1983, Sp. 345 ff.</ref> Die hohen steuerlichen Verluste aus der Vermietung minderten die Einnahmen des Bauherrn, so dass sich das Bauherrenmodell letztlich durch Steuerersparnisse finanzieren sollte. Ein Vermietungsrisiko besitzt der Bauherr nicht, wenn eine [[Mietgarantie]] dieses Risiko abdeckt und damit den [[Schuldendienst]] für die aufgenommene [[Immobilienfinanzierung]] sichert.<ref>Peter Rösler, Thomas Mackenthun, Rudolf Pohl: [https://books.google.de/books?id=wtrzBQAAQBAJ&pg=PA276&dq=Bauherrenmodell+k%C3%B6lner+modell&hl=de&sa=X&redir_esc=y#v=onepage&q=Bauherrenmodell%20k%C3%B6lner%20modell&f=false ''Handbuch Kreditgeschäft''], 2002, S. 276</ref>

== Heutige Situation ==
Heute ist infolge der Änderungen des Steuerrechts die Bedeutung der Bauherrenmodelle gesunken, wenn auch durchaus nicht verschwunden.<ref>Karl-Werner Schulte, Jürgen Kühling, Wolfgang Servatius, Frank Stellmann (Hrsg.): [https://books.google.de/books?id=8HXpBQAAQBAJ&pg=PA247&lpg=PA247&dq=bauherrenmodell+heute&source=bl&ots=r_80QgRovV&sig=alUqe9G6bNnT5n8KF6t3mbJFEK8&hl=de&sa=X&ved=0ahUKEwirqKiMytnKAhXEqw4KHUWEASsQ6AEIODAF#v=onepage&q=bauherrenmodell%20heute&f=false ''Immobilienökonomie II: Rechtliche Grundlagen''], 2013, S. 247</ref> Bauherrenmodelle sind zu Zeiten hoher [[Inflation]] noch attraktiv, auch wenn sie keine Steuerersparnis, sondern lediglich noch eine Steuerstundung bieten.<ref>[http://diepresse.com/home/leben/wohnen/517254/Bauherrenmodelle_Bauherr-ohne-Wohnung ''Bauherrenmodelle: Bauherr ohne Wohnung.''] In: ''Die Presse'', 23. Oktober 2009</ref> Seit Dezember 2005 kommt es nämlich zu einer [[Steuerstundungsmodell|Steuerstundung]], wenn Anfangsverluste von mehr als 10 % der Einlage prognostiziert werden ({{§|15b|estg|dejure}} Abs. 3 EStG). Dann dürfen diese negativen Einkünfte nur mit späteren Überschüssen aus dem gleichen Modell verrechnet werden (§ 15b Abs. 1 EStG) und nicht mehr mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten. Eine Steuerstundung liegt vor, wenn auf Grund einer modellhaften Gestaltung steuerliche Vorteile in Form negativer Einkünfte erzielt werden sollen. Dies ist der Fall, wenn dem Steuerpflichtigen auf Grund eines vorgefertigten Konzepts die Möglichkeit geboten werden soll, zumindest in der Anfangsphase der Investition Verluste mit übrigen Einkünften zu verrechnen (§ 15b Abs. 2 EStG). Bauherrenmodelle führen nur dann noch zu einer ''Steuerersparnis'', wenn die voraussichtlichen Anfangsverluste bis 10 % der Einlagen erreichen.

== Siehe auch ==
* [[Steuersparmodell]]

== Einzelnachweise ==
<references />

== Literatur ==
* Andreas Behrenz: ''Die Beurteilung der Vorteilhaftigkeit von Bauprojekten durch den externen Berater – Aufgezeigt am Bauherrenmodell.'' Kovač, Hamburg 1988, ISBN 3-925630-30-9.
* Bruno Brehm: ''Bauherrenmodelle.'' Wien 2005 (Masterthese Immobilienlehrgänge der TU Wien).

== Weblinks ==
* [http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/list.py?Gericht=bgh&Art=en&client=12&client=12 Entscheidungsdatenbank des Bundesgerichtshofs] mit Entscheidungen seit 1. Januar 2000

{{Rechtshinweis}}

[[Kategorie:Wohnungsmarkt]]
[[Kategorie:Einkommensteuerrecht (Deutschland)]]
[[Kategorie:Allgemeiner Teil des Bürgerlichen Rechts (Deutschland)]]
[[Kategorie:Allgemeines Schuldrecht (Deutschland)]]

Bauherrenmodell - Versionsgeschichte

imported>TaxonBot: Bot: Auflösung doppelter toter Links nach https://de.wikipedia.org/w/index.php?title=Wikipedia:Bots/Anfragen&oldid=266185123#Aufl%C3%B6sung_der_doppelten_Toten_Links