imported>Mailtosap: Kategorisierung präzisiert: Die redundante Oberkategorie Bauwesen entfernt; stattdessen die Fachkategorien Bauvertragsrecht (Deutschland) und Bauplanung ergänzt.

2026-03-01T15:43:31Z

Kategorisierung präzisiert: Die redundante Oberkategorie Bauwesen entfernt; stattdessen die Fachkategorien Bauvertragsrecht (Deutschland) und Bauplanung ergänzt.

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Unter '''Bauablauf''' (auch '''Baufortschritt''') versteht man im [[Bauwesen]] alle [[Projektphase]]n der [[Bauausführung]] im [[Bauprozess]] eines [[Bauvorhaben]]s, die letztlich zu seiner Fertigstellung und [[Bauabnahme]] führen.

== Allgemeines ==
Die Bauausführung ist ein technisch-physischer Prozess, der von [[Interdependenz]]en einzelner Bauphasen geprägt ist. So kann der [[Rohbau (Bauwesen)|Rohbau]] eines Gebäudes erst mit dem Bau des [[Keller]]s beginnen, ohne fertigen Rohbau ist ein [[Dach]]ausbau nicht möglich. Ein [[Bauzeitenplan]] legt – oft auf der Grundlage der [[Netzplantechnik]] – Beginn und Ende jeder Phase und damit den zeitlichen Einsatz der [[Gewerk]]e fest und bestimmt dadurch die vorgesehene [[Bauzeit]] eines Bauvorhabens. In einem Bauzeitenplan enthaltene Einzelfristen gelten nur dann als Vertragsfristen eines [[Bauvertrag (Deutschland)|Bauvertrags]], wenn dies hierin ausdrücklich vereinbart ist ({{§|5|vob-b|dejure}} Abs. 1 [[VOB/B]]). Nach {{§|4|vob-b|dejure}} Abs. 1 VOB/B trifft den [[Bauunternehmer]] eine Koordinationspflicht, die den ungestörten und reibungslosen Bauablauf sicherstellen soll. Zu [[Geschäftsgrundlage|Störungen]] kommt es im Bauablauf durch unvorhersehbare Ereignisse wie [[Baugrundrisiko|Baugrundrisiken]], [[Witterung]]seinflüsse oder technische Probleme bei der Bauausführung. Der „gestörte Bauablauf“ ist der schwierigste Bereich des zivilen [[Baurecht (Deutschland)|Baurechts]], da häufig eine Vielzahl von sich überlagernden Störungen auftritt, die zudem häufig aus unterschiedlichen Bereichen stammen (Auftraggeber, Auftragnehmer oder Dritte) und die unterschiedlichsten Auswirkungen in zeitlicher und wirtschaftlicher Hinsicht auf den Bauablauf nach sich ziehen.<ref>Katrin Rohr-Suchalla: [https://books.google.de/books?id=7Lauim593BkC&pg=PA133&dq=st%C3%B6rung+Bauablauf&hl=de&sa=X&redir_esc=y#v=onepage&q=st%C3%B6rung%20Bauablauf&f=false ''VOB/B – Basiswissen für Baufachleute''], 2008, S. 133</ref> Nach [[REFA]] sind Störungen „Ereignisse, die unerwartet eintreten und eine Unterbrechung oder zumindest eine Verzögerung der Aufgabendurchführung zur Folge haben; sie bewirken eine wesentliche Abweichung der Ist- von den Solldaten“.<ref>REFA 91</ref> Störungen im Bauablauf müssen von der [[Bauleitung]] im [[Bautagebuch]] dokumentiert werden. Das Bautagebuch ist im Falle eines Rechtsstreits als Beweismittel anerkannt. Des Weiteren werden Abweichungen des tatsächlichen Bauablaufs (Ist) vom geplanten Bauablauf (Soll) im Bauzeitenplan aktualisiert, damit die Auswirkungen auf die Gesamtdauer des Bauvorhabens abgeschätzt werden können.

== Phasen (Beispiel Hochbau) ==
Die wesentlichen Phasen des Baufortschritts auf einer [[Baustelle]] im Gebäude-[[Hochbau]] können teilweise {{§|3|gewo_34cdv|juris}} Abs. 2 Nr. 2 [[Makler- und Bauträgerverordnung|MaBV]] entnommen werden:
* [[Baugenehmigung]]: Vor [[Zugang (Recht)|Zugang]] der Baugenehmigung darf baurechtlich nicht mit der Bauausführung begonnen werden.
* Baubeginn ist meist die [[Baustelleneinrichtung]], ihr folgt der [[Aushub]] einer [[Baugrube]] oder der Beginn wesentlicher Bauarbeiten wie der erste [[Spatenstich]]. Sind die für den Baubeginn in der Baugenehmigung erteilten [[Auflage (Verwaltungsrecht)|Auflagen]] und [[Bedingung (Recht)|Bedingungen]] erfüllt, ist in vielen Bundesländern der Baufreigabeschein zu erteilen ({{§|59|lbo|dejure}} Abs. 1 [[Bauordnungen (Deutschland)|LBO BW]]).
* Die [[Grundsteinlegung]] ist kein bautechnisch relevanter Vorgang, sondern eine [[Zeremonie]], die die [[Öffentlichkeit]] über den Baubeginn informieren soll.
* Die [[Rohbau (Bauwesen)|Rohbauarbeiten]] realisieren die geplante Grundstruktur eines Bauwerks und beinhalten die [[Dachkonstruktion]] mit dem [[Dachstuhl]].
* In dieser Phase schließt sich meist das [[Richtfest]] an, das ebenfalls keinen bautechnisch relevanten Vorgang darstellt.
* [[Dachfläche]] und [[Dachrinne]] komplettieren den äußeren Gebäudeteil.
* [[Heizungsanlage|Heizungs-]], [[Sanitäranlage|Sanitär-]] und [[Elektrotechnik|Elektroanlagen]] sind Teil des [[Innenausbau]]s.
* Der [[Fenster]]einbau vervollständigt den Außenschutz des Gebäudes.
* [[Innenputz]] und
* [[Estrich]] folgen, danach beginnen die
* [[Keramikfliese|Fliesenarbeiten]]
* [[Bezugsfertigkeit]]: Die MaBV geht in ihrer Aufzählung der einzelnen Bauablaufphasen davon aus, dass Bezugsfertigkeit nach den Fliesenarbeiten im Sanitärbereich, aber vor Abschluss der [[Fassade]]narbeiten gegeben ist.
* Der Fassadenausbau sorgt für die äußere Gestaltung des Bauwerks.
* Die vollständige Fertigstellung beinhaltet die Gestaltung der [[Außenanlage (Bauwesen)|Außenanlagen]].
* [[Bauabnahme]]: Ein behördlicher [[Bescheid]] steht jeweils am Beginn und am Ende einer Baumaßnahme.

== Bedeutung im Gebäudeneubau ==
Der Baubeginn, die Bezugsfertigkeit und der Fertigstellungstermin sind für den [[Bauherr]]n beim [[Neubau (Bauwesen)|Gebäudeneubau]] von zentraler Bedeutung. Dabei kann im Einzelfall umstritten sein, wann Baubeginn und Bezugsfertigkeit vorliegen, da es hierfür keine genauen Kriterien gibt. Bei [[Grundstückskaufvertrag|Grundstückskaufverträgen]] mit [[Bauträger]]n und bei [[Immobilienfinanzierung]]en sind die Kaufpreisraten gemäß § 3 Abs. 2 Nr. 2 MaBV zu entrichten, und zwar (jeweils in % vom Rest-[[Kaufpreis]]):
* 30 % nach [[Auflassungsvormerkung]] (bei [[Erbbaurecht]]en 20 %),
* 40 % nach Rohbaufertigstellung (einschließlich [[Zimmerer]]arbeiten),
* 8 % nach Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
* 3 % nach Rohinstallation der [[Heizungsanlage]]n,
* 3 % nach Rohinstallation der Elektroanlagen,
* 10 % nach Fenstereinbau, (einschließlich [[Glas|Verglasung]]),
* 6 % nach Innenputz (ohne Beiputzarbeiten),
* 3 % nach Estricharbeiten,
* 4 % nach Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
* 12 % nach Bezugsfertigkeit und [[Zug um Zug (Recht)|Zug um Zug]] gegen Besitzübergabe,
* 3 % nach Fassadenarbeiten und
* 5 % nach vollständiger Fertigstellung.

== Siehe auch ==
* [[Hausbau]]
* [[Wohnungsbau]]

== Einzelnachweise ==
<references />

{{Rechtshinweis}}
{{Normdaten|TYP=s|GND=4264182-2}}

[[Kategorie:Bauplanung]]
[[Kategorie:Baumanagement]]
[[Kategorie:Bauausführung]]
[[Kategorie:Bauvertragsrecht (Deutschland)]]

Bauablauf - Versionsgeschichte

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