Quelltext der Seite Geschäftsraummiete

Die '''Geschäftsraummiete''' ist eine [[Immobiliarmiete]] von geschäftlich genutzten [[Geschäftsraum|Räumen]] wie [[Arztpraxis|Arztpraxen]], [[Büro]]s, [[Gaststätte]]n, ganzen [[Gewerbeimmobilie]]n, [[Laden (Geschäft)|Ladenlokalen]] oder [[Halle (Architektur)|Lagerhallen]].
Sie ist Teil des gewerblichen [[Mietvertrag (Deutschland)|Mietrechts]].

== Rechtsfragen ==
Für den Geschäftsraummietvertrag gelten zunächst die allgemeinen Vorschriften des [[Mietvertrag (Deutschland)|Mietrechts]] (§{{§|535|bgb|juris}} bis {{§|548|bgb|juris}} [[Bürgerliches Gesetzbuch|BGB]]). Weiterhin klärt {{§|578|bgb|juris}} Abs. 2 BGB, welche weiteren Vorschriften für die Geschäftsraummiete gelten (nämlich {{§|552|bgb|juris}} Abs. 1 BGB, {{§|554|bgb|juris}} Abs. 1 bis 4 BGB und {{§|569|bgb|juris}} Abs. 2 BGB).<ref>[https://books.google.de/books?id=-DP0BXeCqnYC&pg=PA22&dq=Gesch%C3%A4ftsraummiete&hl=de&sa=X&ved=2ahUKEwjunsiKzejrAhWENOwKHUrYDMgQuwUwBXoECAkQBw#v=onepage&q=Gesch%C3%A4ftsraummiete&f=false Suzan Ulusal, ''Recht in der Naturheilpraxis'', 2011, S. 22]</ref>    

== Abgrenzung Wohnraum – Geschäftsraum – sonstige Räume ==

Der Begriff [[Wohnraum]] umfasst Räume, die zum [[Wohnen]], also vor allem zum Schlafen, Essen, dauernder privater Nutzung, bestimmt und Innenteil eines [[Gebäude]]s sind. Eine [[Wohnung]] bildet die Summe der Räume, die die Führung eines [[Privathaushalt|Haushalt]]s ermöglichen. Deshalb gehört dazu eine [[Kochgelegenheit]] sowie [[Wasserversorgung]], [[Abfluss]] und [[Toilette|WC]]. Eine Wohnung dient dem Menschen dazu, seinen Lebensmittelpunkt zu gestalten.<ref>[[BayObLG]], Beschluss vom 10. November 2004, Az.: 2 Z BR 169/04 0 {{Rspr|FGPrax 2005, 11}}; BayObLG, Beschluss vom 2. Juni 2004, Az. 2Z BR 029/04, OLGR 2004, 390.</ref>

[[Geschäftsraum|Geschäftsräume]] sind dagegen alle Räume, die zu Zwecken des [[Erwerbstätigkeit|Erwerb]]s angemietet werden, also für gewerbliche oder andere selbständige Tätigkeiten. Daneben existieren noch sonstige Räume, die weder Wohn- noch [[Gewerberaum]] sind, wie z.&nbsp;B. private [[Garage]]n, Hobbyräume und von Vereinen selbst genutzte [[Turnhalle|Sporthallen]].

Der Begriff des Geschäftsraums ist also enger als der des Raums und darf nicht mit diesem verwechselt werden. Abgrenzungskriterium ist die private oder geschäftliche Nutzung: Was privat angemietet wird, sind Räume, alles andere sind Geschäftsräume.

== Abgrenzung Miete – Pacht ==
In der Praxis ist die Abgrenzung der Geschäftsraummiete von der [[Unternehmenspacht]] bedeutsam. „Betroffene“ Objekte sind häufig Gaststätten, Imbissbetriebe, eingerichtete Büros u.&nbsp;Ä. Obwohl nach {{§|581|bgb|juris}} Abs.&nbsp;2 BGB das Mietrecht entsprechend für die Pacht gilt, kann es wegen z.&nbsp;T. unterschiedlicher Rechtsfolgen große Bedeutung haben, um welche Art von Vertrag es sich tatsächlich handelt.

Wichtige Unterschiede zwischen [[Immobiliarmiete|Miete]] und [[Pachtvertrag (Deutschland)|Pacht]] sind:

* Die gesetzliche [[Kündigungsfrist]] für Geschäftsraummiete und Pacht beträgt ein halbes Jahr ({{§|584|bgb|juris}} Abs.&nbsp;1 BGB). Pachtverträge sind aber nur zum Ende des Pachtjahres kündbar, Geschäftsraummietverträge hingegen zum Ende eines jeden Vierteljahres.
* Der Pächter hat kein besonderes [[Kündigungsrecht]], wenn der Verpächter die [[Unterverpachtung]] verweigert ({{§|584a|bgb|juris}} Abs.&nbsp;1 BGB), der Mieter schon ({{§|540|bgb|juris}} Abs.&nbsp;1 Satz&nbsp;2 BGB).
* Nach {{§|584a|bgb|juris}} Abs.&nbsp;2 BGB dürfen nur die Erben des Pächters bei dessen Tod, nicht aber der Verpächter außerordentlich kündigen.

Für die Unterscheidung der Pacht von der Geschäftsraummiete ist die Rechtsprechung des [[Bundesgerichtshof]]s praxisrelevant. Danach spricht für die Annahme eines Pachtvertrages, wenn nicht nur Räume zur Verfügung gestellt, sondern daneben andere Leistungen erbracht werden, die geeignet sind, das Gewerbe dauerhaft zu fördern.<ref>BGH, Urteil vom 27. März 1991, Az. XII ZR 136/90, WuM 1991, 1480 = ZMR 1991, 257 = NJW-RR 1991, 906 = MDR 1991, 1063.</ref> Das liegt natürlich dann vor, wenn Räume mit Einrichtung oder ein komplett betriebsbereites Objekt (z.&nbsp;B. eine Gaststätte) zur Verfügung gestellt werden. Der BGH legt dies weit aus und lässt bereits den Nachweis einer günstigen Bezugsquelle für Inventar oder die Bereitstellung eines Kredits zur Anschaffung genügen.

== Mischmietverhältnisse ==
Ein in der Praxis nicht seltenes Mischmietverhältnis liegt vor, wenn die Parteien (nur) einen einzigen Vertrag über Wohn- und Geschäftsraum geschlossen haben, das Objekt aber abweichend davon zusätzlich auch zu Wohn- bzw. Geschäftszwecken genutzt wird. Anders als man zunächst vermuten könnte, handelt es sich nicht um mehrere Mietverhältnisse mit womöglich unterschiedlichen Rechtsfolgen, sondern es bleibt bei einem einheitlichen Mietverhältnis, und es ist zu klären, wie dieses rechtlich einzuordnen ist:

* Der Gaststättenpächter bewohnt auf Basis eines einheitlichen Vertrags auch eine Wohnung im selben Haus („Wirtewohnung“).
* Ein Freiberufler (Architekt, Anwalt) hat in der Privatwohnung sein Büro.
* Eine Mutter betreibt gewerblich die Betreuung von Kindern in der Mietwohnung (Tagesmutter).

Besonders aus folgenden Gründen ist es wichtig, die Frage, ob es sich um Wohn- oder Geschäftsraum handelt, eindeutig zu klären:

* Wegen des unterschiedlichen Gerichtsstands der Wohn- und Geschäftsraummiete ist eine genaue Klassifizierung unumgänglich, damit nicht das falsche Gericht angerufen wird.
* Es gelten unterschiedliche Kündigungsfristen.
* Es gelten z.&nbsp;T. deutlich schärfere gesetzliche Bestimmungen bei Wohnraum, vgl. etwa {{§|556|bgb|juris}} Abs.&nbsp;3 Satz&nbsp;2 BGB (Ausschlussfrist für Betriebskostennachforderungen, wenn Abrechnungsfrist von einem Jahr überschritten).
* Unterschiedliche bzw. fehlende gesetzliche Regelungen zur Mieterhöhung, Vollstreckungsschutz etc.

Dass der Mieter Wohnraum zu gewerblichen Zwecken (mit)benutzt, lässt für sich allein nicht den Schluss auf eine gewerbliche Vermietung zu. Ein Wohnraummietverhältnis bleibt auch dann ein solches, wenn der Mieter in der vermieteten Wohnung – vertragswidrig – eine gewerbliche Tätigkeit ausübt.  Dies gilt auch im umgekehrten Fall. Entscheidend ist vielmehr der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Vertragszweck, d. h. das, was dem tatsächlichen und übereinstimmenden Willen der Parteien entspricht.<ref name="olg">[[OLG Düsseldorf]], Urteil vom 16. April 2002, Az. 24 U 199/01, NZM 2002, 739 = GuT 2002, 104 = WuM 2002, 481</ref> Der Wille der Parteien ist notfalls nach allgemeinen Auslegungsregeln gemäß {{§|133|bgb|juris}}, {{§|157|bgb|juris}} BGB zu ermitteln.<ref name="olg" /> Dabei ist immer auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abzustellen. Zu fragen ist: Wollten die Parteien einen Wohn- oder einen Geschäftsraummietvertrag schließen?

Auslegungs- und Abgrenzungskriterium dafür ist vor allem der „Vertragsschwerpunkt“, was sich wiederum primär nach der überwiegenden Nutzungsart bestimmt (sog. „Übergewichtstheorie“)<ref>BGH, Urteil vom 15. November 1978, Az. VIII ZR 14/78, NJW 1979, 307 = WuM 1979, 14; BGH, Urteil vom 30. März 1977, Az. VIII ZR 153/75, NJW 1977, 1394; OLG Düsseldorf, Urteil vom 28. September 2006, Az. 10 U 61/06, NZM 2007, 923; OLG Düsseldorf, Urteil vom 2. März 2006, Az. I-10 U 120/05, GuT 2006, 154 Ls. = IMR 2006, 79; OLG München, Urteil vom 2. Juli 1993, Az. 21 U 6514/90, ZMR 1995, 295.</ref>; Unterpunkte dieser Prüfung sind: der Vertragszweck, Flächenanteile wie im Mietvertrag oder der Nebenkostenabrechnung ausgewiesen, tatsächlich genutzte Flächen, Aufteilung der Miete oder Pacht.

== Wirtschaftliche Aspekte ==
Die Geschäftsraummiete zählt in der [[Gewinn- und Verlustrechnung]] zu den [[Raumkosten]], die nach {{§|275|hgb|juris}} Abs. 2 Nr. 8 [[Handelsgesetzbuch|HGB]] zu den „sonstigen betrieblichen [[Aufwand|Aufwendungen]]“ ([[Gesamtkostenverfahren]]) oder nach § 275 Abs. 3 Nr. 5 HGB zu den „allgemeinen [[Verwaltungskosten]]“ ([[Umsatzkostenverfahren]]) gehören. Die Höhe der Miete hängt einerseits von der [[Mietfläche]] und andererseits von der [[Lage (Immobilie)|Lage]] der [[Immobilie]] ([[Geschäftslage]]) ab. Für den Erfolg des [[Gewerbe]]s sind insbesondere folgende Kriterien von Bedeutung: [[Bevölkerungsentwicklung]], [[Bevölkerungsstruktur]], [[Kaufkraft (Konsum)|Kaufkraftpotenzial]], [[Marktpotenzial]], vorhandene [[Parkplatz|Parkplätze]], [[Passantenfrequenz]] (im [[Handel]]), [[Anschlussstelle (Autobahn)|Straßenanschlüsse]], [[Bahnhof]], [[Hafen]] oder [[Flughafen]] ([[Industrie]]). ''1A-Lagen'' (meist in [[Fußgängerzone]]n) mit hoher Passantenfrequenz weisen die höchsten Mieten auf. Hier tendieren die Mieter dazu, durch [[Schnelldreher]] die [[Deckungsbeitrag|Deckungsbeiträge]] für die hohen Mieten zu erwirtschaften.
 
== Literatur ==
* Kai-Jochen Neuhaus, ''Handbuch der Geschäftsraummiete – Recht Praxis Verwaltung'', Luchterhand, 4. Aufl. 2011, 1572 Seiten mit CD-ROM, ISBN 978-3-472-07998-9
* Gerber/Eckert, ''Gewerbliches Miet- und Pachtrecht'', 7. Aufl., Köln 2010, ISBN 978-3-8145-6268-1
* Lindner-Figura/Opree/Stellmann, ''Geschäftsraummiete'', München 2005
* Schultz, Michael, ''Gewerberaummiete'', München 2007
* Jürgen Fritz: ''Die Entwicklung des Gewerberaummietrechts im Jahre 2011'' (im Anschluss an den entsprechenden Vorgängeraufsatz: ''... im Jahre 2010'' in NJW 2011, 1048), [[NJW]] 14/2012, 980

== Einzelnachweise ==
<references />

{{Rechtshinweis}}
{{Normdaten|TYP=s|GND=4129091-4}}

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[[Kategorie:Mietrecht (Deutschland)]]