Erhaltungssatzung

Erhaltungssatzungen (in Stadtgemeinden wie Hamburg Erhaltungsverordnungen) sind baurechtliche Satzungen, die von den Gemeinden in Deutschland auf der Grundlage des besonderen Städtebaurechts aus dem Baugesetzbuch (BauGB) erlassen werden können. Rechtsgrundlage dafür sind die {{#switch: juris

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die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart eines Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt
den sogenannten Milieuschutz, also den Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (soziales Milieu) oder
die Unterstützung städtebaulicher Umstrukturierungen.

Im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung bedürfen der Abbruch („Rückbau“), die Änderung oder die Nutzungsänderung und die Errichtung baulicher Anlagen einer Genehmigung durch die Gemeinde. Dabei wird am Maßstab der Erhaltungsziele der jeweiligen Satzung geprüft, ob die Maßnahme zulässig ist. Bei den oben unter 1. beschriebenen Satzungen bedarf selbst der Neubau baulicher Anlagen einer entsprechenden Genehmigung. Diese Genehmigungserfordernis ist unabhängig von einer etwaigen landesrechtlichen Genehmigungsfreiheit nach dem Bauordnungsrecht des jeweiligen Landes.

Erhaltung der städtebaulichen Eigenart eines Gebietes

Die Erhaltungssatzung zu diesem Zweck gilt als „kommunaler Denkmalschutz“, denn damit kann eine Kommune unabhängig vom Landes-Denkmalschutz Quartiere oder Stadtteile vor ungewollten oder nachteiligen Veränderungen schützen. Sie kann dafür sorgen, dass sich Neubauten stärker in die Umgebung einfügen, als das allein nach {{#switch: juris

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Milieuschutzsatzungen

Erhaltungssatzungen nach {{#switch: juris

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  }}.</ref> Sie können für ein Gebiet mit jeder Art von Wohnbevölkerung erlassen werden, soweit deren Zusammensetzung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Ziel der Satzung ist es, den in einem intakten Gebiet wohnenden Menschen den Bestand der Umgebung zu sichern und so die Bevölkerungsstruktur in einem bestimmten Ortsteil vor unerwünschten Veränderungen zu schützen.<ref>BVerfG, Beschluss vom 20. Januar 1987, Az. 1 BvR 969/83, <templatestyles src="Webarchiv/styles.css" />{{#if:20180413185522
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         | {{#if:  || }}Vorlage:Webarchiv/Wartung/DatumDer Wert des Parameters {{#if: wayback | wayback | Datum }} muss ein gültiger Zeitstempel der Form YYYYMMDDHHMMSS sein!
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            }} 
       }}
  }}.</ref> Diese städtebauliche Zielsetzung ist das entscheidende inhaltliche Kriterium für die Abgrenzung des Gebiets einer Erhaltungssatzung. Gründe sind geeignet, die auf die konkrete Situation bezogene und deshalb „besondere“ städtebauliche Zielsetzungen den Erlass einer Erhaltungssatzung rechtfertigen (siehe dazu {{#switch: juris
|juris={{#switch: baunvo
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}}{{#if: 1||^{[Paragraf fehlt]}}}{{#if: baunvo||^{[Gesetz fehlt]}}} Abs. 9 BauNVO).

Eine Milieuschutzsatzung gilt unbefristet. Eine Gemeinde kann aber erforschen lassen, inwieweit die Voraussetzungen, die zum Beschluss der Satzung führten, noch gegeben sind. Falls sich ergibt, dass das nicht mehr der Fall ist, ist sie mehr oder weniger verpflichtet (eine explizite gesetzliche Pflicht dafür existiert nicht, lässt sich aber aus allgemeinen Grundsätzen herleiten), die Satzung abzuschaffen. Wie dabei getrickst werden kann, hat der Journalist und Experte für kirchliche Wohnungsunternehmen Ralf Hutter 2024 in einem Zeitungsartikel<ref>Ralf Hutter: Stegerwald-Siedlung in Köln: Aufwertung mit kirchlicher Hilfe. In: nd.Der Tag, 27. Mai 2024, abgerufen am 19. November 2025.</ref> über Kölns damals ältestes Milieuschutzgebiet dargelegt. Die Stegerwaldsiedlung im relativ zentral gelegenen Stadtteil Mülheim war 1996 zum ersten Milieuschutzgebiet der Stadt erklärt worden. Erst 2019 kam ein zweites hinzu. Die Stegerwaldsiedlung gehört zum allergrößten Teil der Dewog, einem Tochterunternehmen der Aachener Siedlungs- und Wohnungsgesellschaft, die das größte kirchliche Wohnungsunternehmen in Deutschland ist. Die Dewog hatte in den 2010er-Jahren nach jahrelangen energetischen Modernisierungen und dem Einbau von Fahrstühlen deutliche Mieterhöhungen durchgeführt, die von der Stadtverwaltung genehmigt worden waren. So war nun die Argumentation möglich, das Milieuschutzgebiet biete angesichts der erfolgten baulichen Aufwertungen und des Wegfalls der nur temporären Mieterhöhungsbegrenzungen keinen nennenswerten Schutz mehr. Obwohl das von der Stadtverwaltung eingeholte Gutachten weiterhin „ein hohes Verdrängungspotenzial“ für die überdurchschnittlich arme und alte Bevölkerung der Siedlung bescheinigte und obwohl auf zwei angrenzenden Grundstücken große Bauprojekte mit eher teuren Wohnungen geplant waren, beschloss die regierende Mehrheit des Kölner Stadtrats (Grüne, CDU und Volt) im Mai 2024, die Milieuschutzsatzung abzuschaffen. Laut demselben Gutachten betrug die Durchschnittsmiete bei Neuvermietungen in der Siedlung ab 2019 bereits 11 Euro nettokalt pro Quadratmeter, eine starke Erhöhung gegenüber dem Anfang des Jahrzehnts. Hutter schreibt in seinem Artikel:

{{#ifeq: {{{vor}}}@@-@@{{{nach}}} | -@@-@@- | {{#if:trim|Seit den späten 2010er Jahren sind Aussagen eines leitenden Angestellten und des örtlichen Familienzentrums des Erzbistums Köln dokumentiert, wonach die Bevölkerungsstruktur der Siedlung als »problematisch« angesehen wird, weshalb eine Veränderung angestrebt werden sollte. Dabei zeigte die Kriminalitätsstatistik keine Auffälligkeit. Ein schleichender Wandel der Bewohnerschaft sollte mit »einer Aufwertung der Gebäude« sowie mit dem Bau von Reihenhäusern erreicht werden.}} | {{#ifeq: {{#if:|{{{vor}}}|@#@}}{{#if:|{{{nach}}}|@#@}} | @#@@#@ | {{#ifeq: de | de | „{{#if:trim|Seit den späten 2010er Jahren sind Aussagen eines leitenden Angestellten und des örtlichen Familienzentrums des Erzbistums Köln dokumentiert, wonach die Bevölkerungsstruktur der Siedlung als »problematisch« angesehen wird, weshalb eine Veränderung angestrebt werden sollte. Dabei zeigte die Kriminalitätsstatistik keine Auffälligkeit. Ein schleichender Wandel der Bewohnerschaft sollte mit »einer Aufwertung der Gebäude« sowie mit dem Bau von Reihenhäusern erreicht werden.}}“ | {{#invoke:Text|quoteUnquoted| Seit den späten 2010er Jahren sind Aussagen eines leitenden Angestellten und des örtlichen Familienzentrums des Erzbistums Köln dokumentiert, wonach die Bevölkerungsstruktur der Siedlung als »problematisch« angesehen wird, weshalb eine Veränderung angestrebt werden sollte. Dabei zeigte die Kriminalitätsstatistik keine Auffälligkeit. Ein schleichender Wandel der Bewohnerschaft sollte mit »einer Aufwertung der Gebäude« sowie mit dem Bau von Reihenhäusern erreicht werden. | {{{lang}}} }} }} | {{#ifeq: {{#if:|{{{vor}}}|-}} | - | „ | {{{vor}}} }}{{#if:trim|Seit den späten 2010er Jahren sind Aussagen eines leitenden Angestellten und des örtlichen Familienzentrums des Erzbistums Köln dokumentiert, wonach die Bevölkerungsstruktur der Siedlung als »problematisch« angesehen wird, weshalb eine Veränderung angestrebt werden sollte. Dabei zeigte die Kriminalitätsstatistik keine Auffälligkeit. Ein schleichender Wandel der Bewohnerschaft sollte mit »einer Aufwertung der Gebäude« sowie mit dem Bau von Reihenhäusern erreicht werden.}}{{ #ifeq: {{#if:|{{{nach}}}|-}} | - | “ | {{{nach}}} }} }} }}{{ #if: || }}

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Einzelnachweise

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