Zwangsräumung

Vorlage:Hinweisbaustein Die Zwangsräumung (auch: Räumungsvollstreckung oder Herausgabevollstreckung) ist eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung, um die Räumung und Herausgabe einer unbeweglichen Sache zu erwirken. Sie stellt die zwangsweise Durchsetzung einer Räumungs- und Herausgabeverpflichtung mit den Machtmitteln des Staates dar.

Diese Verpflichtungen können sich etwa aus der wirksamen Beendigung eines Mietverhältnisses – etwa durch Kündigung oder Vergleich – ergeben ({{#switch: juris

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Die Herausgabevollstreckung erfolgt dadurch, dass der Gerichtsvollzieher den Schuldner aus dem Besitz setzt und den Gläubiger in den Besitz einweist ({{#switch: juris

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Zwangsgeräumt wird ein Objekt, wie etwa ein Grundstück oder eine Wohnung; delogiert oder exmittiert wird ein Subjekt, also der Schuldner bzw. der Mieter. Der englische Ausdruck eviction umfasst auch den Wiedereintritt des Vermieters (Gläubigers) in seine ursprünglichen Rechte.

Datei:Protestaufruf gegen Zwangsräumungen in Spanien.jpg

f}}</ref>

Voraussetzungen

Als allgemeine Vollstreckungsvoraussetzung bedarf es eines Vollstreckungstitels, etwa eines Räumungsurteils ({{#switch: juris

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Seit der Mietrechtsreform 2013<ref>MietRÄndG, BGBl. I 2013, S. 434</ref><ref>Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz – MietRÄndG) Basisinformationen über den Vorgang, DIP XVII/391</ref> ist eine Zwangsräumung über die bereits in {{#switch: juris

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Die Räumung der Wohnung ohne Einverständnis des Mieters und ohne vorher erwirkten Räumungstitel (sog. kalte Räumung<ref>vgl. BGH, Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 45/09, Rdnr. 10</ref>) stellt eine verbotene Eigenmacht des Vermieters und eine Verletzung des Besitzrechts des Mieters dar. Sie kann den Vermieter zur Zahlung von Schadensersatz<ref>BGH, Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 45/09</ref><ref>Dominik Schüller: Von kalten Räumungen und warum Samstag nicht gleich Samstag ist LTO, 16. Juli 2010</ref> und Schmerzensgeld<ref>AG Reinbek, Urteil vom 20. Mai 2008 – 5 C 624/06</ref> an den Mieter verpflichten.

Der mit der Zwangsräumung zu beauftragende Gerichtsvollzieher hat gegebenenfalls eine dem Mieter im Räumungsurteil gewährte Räumungsfrist zu beachten ({{#switch: juris

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Bevor er einen Räumungstermin anberaumt, macht der Gerichtsvollzieher die Durchführung des Räumungsauftrags in aller Regel von der Zahlung eines Kostenvorschusses durch den Vermieter abhängig, der die voraussichtlich entstehenden Kosten deckt ({{#switch: juris

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}}{{#if: 4||^{[Paragraf fehlt]}}}{{#if: gvkostg||^{[Gesetz fehlt]}}} Gerichtsvollzieherkostengesetz).

Zwischen dem Tag der Zustellung des Räumungstermins an den Schuldner (Mieter/Besitzer) und dem Räumungstermin selbst müssen wenigstens drei Wochen liegen (§ 180 Nr. 2 Abs. 2 GVGA),<ref>Gerichtsvollziehergeschäftsanweisung</ref> so dass der Schuldner gegebenenfalls noch einen Vollstreckungsschutzantrag gem. {{#switch: juris

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}}{{#if: 2||^{[Artikel fehlt]}}}{{#if: gg||^{[Gesetz fehlt]}}} Abs. 2 Satz 1 GG zu berücksichtigen.<ref>BVerfG, Beschluss vom 16. August 2001 – 1 BvR 1002/01 Rdnr. 18</ref>

Drohende Obdachlosigkeit des Schuldners hindert die Zwangsvollstreckung nicht. Ist jedoch zu erwarten, dass der Räumungsschuldner durch die Zwangsräumung obdachlos wird, benachrichtigt der Gerichtsvollzieher die für die Unterbringung von Obdachlosen zuständige Verwaltungsbehörde von dem Räumungstermin gem. § 130 Abs. 3 GVGA<ref>Gerichtsvollziehergeschäftsanweisung</ref>. Nimmt diese auf ihre Kosten die bisherigen Räume des Schuldners für dessen vorläufige Unterbringung in Anspruch, insbesondere nach Maßgabe des SGB II oder SGB XII durch Übernahme der Kosten der Unterkunft und Heizung, unterbleibt die Zwangsräumung (§ 181 Nr. 3 und 4 GVGA,<ref>Gerichtsvollziehergeschäftsanweisung</ref>).

Durchführung

Da der Gerichtsvollzieher die bewegliche Habe des Schuldners gem. § 885 Abs. 2 ZPO wegzuschaffen hat, wird zur Räumung ebenfalls ein Spediteur hinzugezogen, falls die Habe des Schuldners nicht übergeben werden kann. Der Gerichtsvollzieher haftet dem Schuldner für einen ordnungsgemäßen und fachgerechten Abbau und Abtransport des Mobiliars und auch für eine entsprechende Einlagerung, auch wenn der Vermieter anbietet, Arbeitskräfte und Räumlichkeiten für eine Einlagerung des Räumungsgutes zur Verfügung zu stellen.<ref>AG Frankfurt a. Main, Beschluss vom 1. Dezember 2003 – 33 M 59/03-28</ref>

Die Zwangsräumung wird vom Gerichtsvollzieher auf Antrag eines Gläubigers bewirkt, wenn der Schuldner die Wohnung oder das Grundstück bis zum angesetzten Räumungstermin nicht freiwillig räumt und herausgibt. Erforderlichenfalls kann der Gerichtsvollzieher dabei unmittelbaren Zwang anwenden, also z. B. Schlösser aufbrechen und austauschen oder den Schuldner mit Unterstützung der Polizei unter Gewaltanwendung aus der Wohnung setzen ({{#switch: juris

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Der Schuldner wird aus dem Besitz der zu räumenden Wohnung oder des zu räumenden Geschäftsraumes gesetzt, indem der Gerichtsvollzieher sämtliches Räumungsgut aus dem Räumungsobjekt entfernt und den Gläubiger in den Besitz einweist, insbesondere durch Übergabe der Schlüssel. Der Gläubiger kann somit den eingewiesenen Besitz ungehindert ausüben.

Das Räumungsgut hat der Gerichtsvollzieher für einen Monat zu verwahren. Binnen dieser Frist kann der Schuldner die pfändbaren Gegenstände gegen Erstattung der Räumungskosten herausverlangen, unpfändbare Sachen jederzeit. Nach Fristablauf wird das noch vorhandene Räumungsgut wie ein Pfand öffentlich versteigert und ein eventueller Erlös zugunsten des Gläubigers hinterlegt ({{#switch: juris

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}}{{#if: 885||^{[Paragraf fehlt]}}}{{#if: zpo||^{[Gesetz fehlt]}}} Abs. 2 bis 5 ZPO). Nicht verwertbare Sachen können vernichtet werden.

Kosten

Die nicht unerheblichen Kosten einer Zwangsräumung wie Auslagen für eine Spedition zwecks Transport bzw. Entsorgung des Mobiliars, Anwaltskosten und die Gebühren des Gerichtsvollziehers sind zunächst vom Gläubiger vorzuschießen, fallen letztlich aber dem Schuldner zur Last ({{#switch: juris

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Beschränkter Vollstreckungsauftrag

Zum 1. Mai 2013 wurde die bisherige Rechtsprechung zur sog. Berliner Räumung<ref>BGH, Beschluss vom 17. November 2005 – I ZB 45/05</ref><ref>Vermieterpfandrecht: BGH erleichtert Räumungsvollstreckung IWW-Institut, 1. April 2006</ref> in {{#switch: juris

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Bei dem unter Berufung auf das Vermieterpfandrecht beschränkten Vollstreckungsauftrag setzt der Gerichtsvollzieher (nur) den Schuldner aus und den Gläubiger in den Besitz, das kostenträchtige Wegschaffen des Räumungsgutes durch den Gerichtsvollzieher unterbleibt.<ref>BR-Drucksache 313/12 vom 25. Mai 2012. Entwurf eines Gesetzes über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz – MietRÄndG), S. 43 ff.</ref> Der Besitz an dem zur Beweissicherung dokumentierten Räumungsgut wird vielmehr vom Schuldner auf den Gläubiger übertragen und kann in der Wohnung verbleiben. Die Verwahrung und Verwertung ist dem Gläubiger überlassen. Letztlich kann der Gläubiger mit seinen ausstehenden mietrechtlichen Forderungen wie rückständigen Mieten bei Veräußerung des Räumungsguts gegen den Anspruch des Schuldners auf Herausgabe des Erlöses aufrechnen und dadurch den Anspruch des Schuldners auf Herausgabe des Räumungsguts teilweise zum Erlöschen bringen.<ref>Arnold Lehmann-Richter: <templatestyles src="Webarchiv/styles.css" />{{#if:20171020135629

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  }} 2013, S. 13: 885a ZPO: Schematischer Überblick</ref>

Literatur

Stephan Wendt: Die einstweilige Räumungsverfügung des § 940a Abs. 2 ZPO. Mohr Siebeck, 2015. ISBN 978-3-16-154188-9

Weblinks

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Detlef Hüermann: Die Räumungsvollstreckung in ihrer praktischen Durchführung (ohne Jahr)
Peter Mock: Mietrechtsänderungsgesetz: Auswirkungen der Novelle auf die Vollstreckung IWW-Institut, 18. April 2013
Wolf-Dietrich Walker: Die einstweilige Verfügung zur Räumung von Wohnraum nach § 940a Abs. 2 der deutschen ZPO 2013
Laura Berner, Andrej Holm, Inga Jensen: Zwangsräumungen und die Krise des Hilfesystems. Eine Fallstudie in Berlin Humboldt-Universität, 2014
Einführung einer bundesweiten Wohnungs- und Obdachlosenstatistik Antwort der Bundesregierung auf eine Kleine Anfrage, BT-Drucksache 18/5654 vom 28. Juli 2015

Einzelnachweise

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